日本住房空置率创历史新高，每7套房子就有一套空着

根据日本总务省每五年进行一次的住宅与土地统计调查，最新数据显示，截至2023年10月，日本的闲置住宅数量已经达到900万套，与五年前相比增加了51万套。这一增长导致住房空置率上升了0.2个百分点，达到了13.8%，创下了历史最高记录。换句话说，在日本，大约每七套房子中就有一套是空置的。

从地区分布来看，日本40个都道府县的空置房数量均有所增加。其中，东京都的空置房数量最多，达到89.8万户，但这并未对东京都23区的房价产生影响，去年新建住宅的均价超过了1亿日元。空置率最高的是和歌山县和德岛县，两县的空置率均为21%。

在横滨根岸的高档社区中，可以看到一些窗户被木板封闭、墙壁褪色、院子里杂草丛生的平层住宅。这些长期无人居住或计划拆除的空置住宅数量为385万套，比五年前增长了10.3%。

日本总务省将空置住宅定义为长期无人居住且连续五年未使用自来水和电力的住宅。野村研究所预测，如果不进行大规模拆除，到2038年，空置房屋的数量将增至2303万套，占所有房屋的31%。

供需变化是影响闲置房屋数量的两个主要因素。去年，日本的新开工住宅数量为82万套，同比减少了4.6%。近五年来，新开工住宅的数量一直维持在80万套左右，与前三十年相比，年均开工量减少了约30%。即便新屋建设速度放缓，但由于日本家庭数量的增长几乎停滞，并预计从2030年开始减少，整体住房供应过剩的状况并未得到缓解。

从更长时间维度看，日本住房市场的当前状况实际上是1990年代日本地产危机的延续。在过去30多年中，空置住宅的数量翻了一番。1991年，随着政府提高利率、增加税收、控制房地产抵押贷款的总量，日本地产泡沫破裂，导致地价和房价暴跌。

日本家庭在泡沫经济时期背上了沉重的债务，泡沫时期的居民杠杆率超过了70%。泡沫破裂后，日本长期处于去杠杆阶段。从2016年开始，居民杠杆率逐渐上升，到去年9月达到了66.2%。即使有意购买房屋，高负债率也使得许多人望而却步。

目前，家庭的单身化和老龄化趋势加剧。根据日本总务省的数据，截至4月1日，65岁以上老年人口的比例达到了29.2%，比2018年提高了1.1个百分点。同时，日本人口连续13年负增长，15岁以下儿童的比例降至11.3%。

日本媒体指出，50多岁的子女继承了80多岁父母留下的房子，这些房产的出租或出售价值不高，子女既不愿意居住也承担不起昂贵的拆除费用。日本对空地征收的税额远高于建有房屋的土地，因此即使房屋无人居住，继承人通常也不会选择拆除。此外，还有一部分闲置住房是没有继承人的无主屋。

为了解决后代继承老房的问题，日本政府在去年12月修订了《空置房屋特别措施法》，新条例扩大了“问题空置房”的定义。被判定为“管理不善”的空房将不再享受低房产税的优惠。日本普通民众每年的房产税约为15万日元（约合7100元人民币）。