存量房贷怎么还才划算？银行推出“先息后本”新模式

伴随楼市新政在各地落地，居民提前还贷行为也持续引发讨论。此前有数据统计显示，提前还贷潮自2024年2月以来持续发酵，4月达到历史高位。

财联社记者近日走访市场发现，有银行近期频频出招，不少银行推出“先息后本”的个人按揭还款政策，已在上海、北京、广州等多地落地。银行解释称，此举是为了降低房贷客户的还款压力，每月可以只还1元本金。

此外，财联社记者还了解到，为应对提前还贷潮，上海地区也有银行通过限制线上还款次数和还款金额额度等方式，再次调高提前还贷门槛。

多家银行推出特色还款方式

6月13日，一位国有银行的上海房贷客户对财联社记者表示，近期看到该银行App上线了房贷还款调整功能，其已提交申请，希望能够降低月供金额。“最长可以降低24期，也就是两年的月供，最低每个月只用还1元本金，相当于先息后本了。目前提交申请已近两个星期，还未接到通过通知。”

据查看，该行App信息显示，降低月供指的是调整期内只还一部分月供，未还的贷款延后归还。财联社记者联系该行某上海网点的按揭贷款经理，其证实，近日确实该功能上线。

“最近确实新开通了这个降低月供的功能，但线上提交申请后并不能通过，需要线下提供降低月供的原因和证明，比如工资流水下降、失业证明等等。”上述客户经理表示，并不推荐此类还款方式。

对于开通降低月供的原因，该行另一名客户经理表示：“考虑到一些客户确实比较困难，现金流存在压力，可以通过这种方式暂缓一下。类似还款方式此前也曾推出过，并非首次。但剩下的本金会均摊到以后的月供，整体利息并不会降低，所以仅适合目前还款很有压力的人群。”

据计算，假设贷款100万元，还款期限30年，利率3.5%，如果采取24期的“先息后本”还贷方式，则每月只要还1元本金，月供在3000元以内。目前，这种“先息后本”的还款方式已经从广州、苏州、西安、北京等多地逐渐铺开，不过据财联社记者了解，该国有银行在浙江、江苏还未开通该项服务。

“先息后本的还款方式比较适合那些前期资金紧张，但预计未来会有更多可支配资金的客群。但是，先息后本的还款方式综合融资成本比较高，客户还是需要量力而行。同时，商业银行也要对客户的财务状况和还款能力进行准确评估。”冠苕咨询创始人周毅钦分析称。

除了上述国有银行，平安银行此前也在微信公众号发布消息称，贷款客户可以选择“特色还款方式”的信贷产品，包括“二阶段还款”、“双周供”、“轻松还”和“气球贷”等产品，可以在三年内可以按月付息、无需偿还本金；兴业银行也有“随薪供”产品，降低房贷客户的还款压力。

“这种在合同里叫递延还款法，在贷款期限内仅可申请一次随薪供。申请后暂停规划贷款本金，每月只偿还利息，后面会按照贷款剩余本金和剩余期限重新计算每月还本付息的金额，会比现在的更高。”兴业银行相关人员表示，不过这并非近期推出的新产品，早在2022年兴业银行就已经上线该产品。

易居研究院智库中心总监严跃进对财联社记者表示：“随薪贷是基于最近几年还贷压力的新情况，给予存量房贷的客户一种减负的做法。从这个角度看，此类模式完全可以推进，因为本身就是为存量房贷客户提供一种可选择的模式。”按照目前的月供情况，类似模式下，至少可以减少1/3的月供压力或1/2的月供压力，具有较好的减负和缓冲效应。

房贷利率不设下限后，银行间的竞争愈加激烈，因此除了特色还款方式外，多家银行还推出了针对房贷客户的利率优惠券。比如，桂林银行的个人住房贷款新签约放款客户（不含商用房），可领取1张面值200元个人住房贷款利息优惠券（不含商用房），1张面值100元速贷、房抵速贷利息优惠券，合计利息优惠券300元/人。

提前还贷潮再起 此轮还贷潮如何“哑火”？

据国泰君安6月发布的研报显示，自2024年2月以来，居民早偿率（指贷款人在规定的借款期限内提前还款的比率）加速上行，4月达到37%的历史高位。这一趋势反映居民提前还贷行为明显增多。

财联社记者了解到，为应对提前还贷潮，上海地区也已有银行再次提高提前还贷的门槛。比如，在3月前，某国有大行银行仍能进行线上预约，并且不限制还贷数额。近期该银行提出一年仅能预约一次线上还贷，金额不能超过30万元。

浙商银行债券投资部表示，从目前社融和贷款面临的压力看，新发生首套房贷在3.45%附近，二套3.9%附近，和存量贷款相比倒挂超过50BP，部分地方甚至达到了100BP以上。“在存量贷款利率目前调整无望、居民可获得安全资产收益率远低于负债利率的情况下，后续居民中长期贷款增长难度确实会有所增加。考虑到市场预期企业贷款方面还会继续保持‘挤水分’，后续要关注是否持续发酵资产负债表收缩的主线。”

国泰君安分析称，降低首付比例，以旧换新，以及配套的免带押过户政策、降低负债成本，如调降房贷利率、公积金贷款利率等措施，都较难改变居民提前还贷意愿。一方面，过低的通胀水平拉高了居民的实际债务负担，本身就会引发提前还贷。“扭转此轮早偿潮的关键，在于改变居民对于资产荒的预期，根本措施在于促使价格平稳回升，进而提升通胀预期。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“降低存量房贷利率，形成存量和增量贷款利率连环下行的预期，有利于减缓提前还贷的倾向，有利于居民增加贷款持有，比如首套房保有且不还贷的情况下，增加用贷款买二套房的倾向。”