施罗德西子30亿“联姻”剑指长三角，全球资管巨头“抄底”中国房地产

全球资本对中国不动产市场的信心正在加速回归。近日，全球资产管理巨头施罗德资本与浙江民营企业西子国际宣布成立总规模30亿元人民币的私募房地产股权投资基金，聚焦长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施投资。这一动作距离双方完成上海静徕坊项目10亿元交易仅隔数月，而更早前，施罗德资本曾联合国际财团以15亿元高价改造该项目，此次“亏损退出”后反而加码布局，折射出外资对中国不动产市场“底部周期”的精准判断。

外资“联姻”逻辑：从亏损交易到30亿基金落地

施罗德资本与西子国际的合作并非偶然。2024年8月，西子国际以10亿元总价从施罗德手中收购上海静徕坊项目，这一交易表面看是外资“亏损退出”——施罗德资本2019年联合Chelsfield以15亿元收购并翻新该项目，5年后以10亿元出售，账面亏损达5亿元。但深入交易细节可见，施罗德资本的退出实为战略调整：静徕坊项目虽品质提升，但受制于上海写字楼市场空置率攀升（戴德梁行数据显示，2024年二季度上海甲级写字楼空置率达21.6%），租金回报周期拉长，外资选择在市场调整期将资产转让给更具本土改造能力的买家，同时通过股权合作绑定长期收益。

西子国际的接盘底气源于其多元化产业布局。作为以电梯制造起家的民营企业，西子国际控股旗下拥有新西奥电梯集团（2023年营收超200亿元）、西子联合工程等板块，实控人陈夏鑫家族以80亿元财富登榜“胡润全球富豪榜”。其商业版图覆盖房产开发、金融投资等领域，尤其在物业改造升级方面经验丰富——此前曾将杭州西子智慧产业园从传统工业厂房改造为科技孵化基地，租金溢价率提升40%。这种“制造业+地产运营”的复合能力，恰是施罗德资本所需。

“此次合作是外资‘轻资产化’与本土企业‘重资产运营’的互补。”仲量联行中国区研究总监姚耀指出，“施罗德提供全球化资本渠道和风险管理经验，西子国际负责项目落地与改造，双方共享长三角不动产市场复苏红利。”

30亿基金投向：写字楼与消费基础设施的“逆周期”逻辑

根据合作协议，30亿元基金将重点投向两类资产：一是上海、杭州、南京等核心城市优质写字楼，二是老旧商场、物流仓储、社区商业等消费类基础设施。这一策略与当前市场趋势高度契合。

**写字楼市场：核心地段资产抗跌性凸显**

尽管上海写字楼整体空置率攀升，但核心地段项目仍具韧性。以静徕坊所在的静安大宁商圈为例，2024年二季度平均租金为6.8元/平方米/天，同比下降3%，但空置率仅12.5%，低于全市平均水平。戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁分析：“外资正从‘广撒网’转向‘精准狙击’，优先收购地铁上盖、配套完善、租户稳定的项目，通过改造提升能效和智能化水平，实现租金溢价。”

消费基础设施：政策松绑下的新风口**

今年6月，国家外汇管理局删除“外资结汇资金不得购买非自用住宅性质房产”条款，允许境外资本投资酒店、商铺、写字楼等商业地产。这一政策调整直接激活消费类基础设施投资。今年初，大家保险联合加拿大CPPIB以12.9亿元收购4个购物中心股权；黑石集团也被传正在洽谈收购上海某仓储物流园区。

“消费基础设施REITs的底层资产收益率普遍在4%-5%，高于10年期国债收益率，且抗通胀属性强。”中金公司研究部不动产首席分析师张宇指出，“外资正通过‘收购-改造-证券化’闭环，分享中国消费升级红利。”

外资“抄底”图谱：从单点交易到生态布局

施罗德与西子国际的合作并非孤例。2024年以来，外资加速布局中国不动产市场的信号密集释放：

- 基金备案潮起：汉斯（上海）私募基金、淡明（上海）私募基金、安耐德私募基金管理（北京）等相继完成备案，管理规模合计超50亿美元；

- 法拍市场活跃：上海舜晟建设集团以6.6亿元购得泰禾大厦，成交价较评估价折让58%；黑石集团被曝参与竞购北京中关村某写字楼项目；

- 政策红利释放：除外汇管理松绑外，多地出台商业地产纾困政策，如杭州允许符合条件的商业办公用房改建为租赁住房，提升资产流动性。

国家外汇管理局数据显示，2025年上半年外资净增持境内股票和基金101亿美元，扭转过去两年净减持态势。摩根士丹利中国首席经济学家邢自强认为：“外资对中国不动产的配置比例仍低于全球平均水平，随着利率下行和人民币资产吸引力提升，未来5年将有超过5000亿美元外资流入中国商业地产领域。”

挑战与隐忧：市场底部的“真与假”

尽管外资动作频频，但市场对“底部”的判断仍存分歧。一方面，核心城市优质资产价格已较峰值回落20%-30%，部分项目租金回报率突破5%；另一方面，全国商业地产库存周期仍长达40个月（国家统计局数据），三四线城市空置率持续攀升。

“外资正在‘挑肥拣瘦’。”高力国际中国区董事总经理邓懿君指出，“他们只关注一线城市核心地段和强二线城市地铁沿线项目，对区位、运营团队、租户结构要求苛刻，大部分资产仍面临流动性困境。”

此外，政策不确定性仍是风险点。尽管外汇管理松绑，但外资投资商业地产仍需通过QFLP（合格境外有限合伙人）等渠道，资金跨境流动效率受限。一位参与静徕坊交易的投行人士透露：“施罗德与西子国际的基金采用‘境内+境外’双GP结构，部分资金来自西子国际自有资金，以规避监管审批流程。”

未来展望：不动产市场的“慢牛”逻辑

站在更长周期看，外资加码中国不动产市场，本质是对中国经济韧性的投票。仲量联行预测，2025-2030年，长三角核心城市写字楼需求将保持年均3%的增长，消费基础设施投资回报率有望稳定在6%-8%。

“与2008年全球金融危机后的‘V型’反弹不同，本轮市场复苏将呈现‘U型’特征。”姚耀认为，“外资不再追求短期套利，而是通过长期持有、精细化运营获取稳定现金流，这与国内房企‘高杠杆、快周转’模式形成鲜明对比。”

施罗德资本房地产投资中国主管黄景威的表态或更具代表性：“我们看好中国城镇化2.0阶段的机会，尤其是长三角城市群产业升级带来的空间重构需求。30亿基金只是起点，未来将联合更多本土伙伴，构建覆盖投资、开发、运营的全链条平台。”

当全球资本的“长钱”开始为中国不动产市场定价，一场关于价值重估的深度变革正在悄然发生。