特朗普推2000亿房改施压美联储换帅 美房产库存较疫情前低20%仍缺400万套

当地时间1月27日，美国总统特朗普在爱荷华州公开讲话中抨击美联储主席鲍威尔为“糟糕的美联储主席”，称其意图维持高利率水平，并表示将很快宣布新的美联储主席人选。与此同时，特朗普政府近期推出多轮住房市场调控措施，包括下令房利美和房地美购入2000亿美元抵押贷款债券，签署行政令限制大型机构投资者购买独栋住宅，持续向美联储施压要求降息。

美国联邦住房金融局(FHFA)同日发布的数据显示，经季节性调整后，2025年11月全美房价环比上涨0.6%，同比上涨1.9%。各地区房价涨幅差异显著，大西洋中部地区持平，东南部中部地区涨幅达1.1%；过去一年太平洋沿岸地区房价下跌0.4%，东北中部地区年涨幅最高至5.1%。

美国房地产经纪人协会高级经济学家克里梅尔认为，特朗普政府的调控举措属于短期措施，难以从根源上解决住房市场的深层结构性问题。“我希望看到更多着眼于长期的供给侧解决方案，而不仅仅是刺激需求的措施。”他指出，若美国建筑业未实现大幅增长，住房可负担性问题将持续存在。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武表示，当前美国房产库存量仅为4个月销售量，低于6个月的市场平衡点，较2019年疫情前水平低20%，400万套住房短缺的状况未得到改善，市场长期供不应求仍是房价上涨的核心原因。

房地美最新数据显示，当前30年期固定抵押贷款平均利率为6.09%。2026年1月8日特朗普宣布房利美和房地美将购入2000亿美元房贷后，当日房贷利率下降22个基点至3年来最低点，目前利率已从两年前的8.0%回落。房地美首席经济学家哈特称，随着经济好转，30年期固定抵押贷款平均利率较去年下降近1个百分点，购房者入市意愿提升。

标普道琼斯指数公司分析师戈德克表示，2024年6月至2025年6月消费者价格指数上涨2.7%，超过同期房价1.9%的涨幅，高利率持续削弱购房需求，加剧市场对住房可负担性的担忧。

克里梅尔补充指出，美国住房市场并非统一市场，不同地区供需和可负担性差异显著。东北部和中西部面临库存紧张与建筑受限问题，南部和西部虽建筑活动活跃，但仍存在住房可负担性压力。

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