延续20多年房地产信贷制度，迎来里程碑改革！央行、金融监管总局出手，贷款期限最长30年延长至最长40年，确保购房人“能拿房、再还贷”

延续20多年的房地产信贷制度，迎来里程碑改革！

央行、金融监管总局8月28日联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。《意见》作为我国房地产信贷领域的基础制度，与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体贷款管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。

其中，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款进行了优化，包括延后个人住房贷款发放时点、建立开发贷款主办银行制度、延长贷款期限等关键调整。

要点速览：

——在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险，确保购房人“能拿房、再还贷”。

——个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

——单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。

——央行会同金融监管部门改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计指标体系并开展统计监测。

具体包括以下关键调整：

一是建立开发贷款主办银行制度；二是延后个人住房贷款发放时点，并加强个人住房贷款与开发贷款衔接；三是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

延后个人住房贷款发放时点

针对个人住房贷款，《意见》明确了多项调整优化。其中一项是延后个人住房贷款发放时点。《意见》明确，在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

贷款期限由最长30年延长至最长40年

为合理提升购房人贷款能力、给予购房人更多选择权，《意见》延长了个人住房贷款最长期限。根据《意见》，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

《意见》还给予银行债务重组更大自主权。对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，《意见》明确，商业银行可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。

构建全面覆盖的产品体系

《意见》围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，加强各品种间的衔接，统筹规划贷款对象、期限、用途、抵押率等核心要素，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。

分阶段看，为满足房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，加强不同品种的衔接。《意见》明确：开发建设阶段，银行可以发放包括商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等在内的房地产开发贷款，用于房地产项目开发建设。销售阶段，银行可以发放包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等在内的购房贷款，支持购房人或企业购买房屋用于自住、经营或租赁等用途。运营阶段，银行可以发放包括经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款等在内的经营性贷款，结合房地产运营阶段的合理资金需求，推动住房品质提升和行业转型发展。