公募REITs市场持续火爆，基金经理提示高溢价风险

近期，公募REITs市场热度居高不下，“首日涨停”“认购端创纪录”“高溢价” 等成为市场高频词汇，吸引了众多投资者的目光。从国泰君安济南能源供热REIT的上市首日涨停，到多只REITs产品的高溢价现象，REITs市场的热度持续攀升。

2月17日，国泰君安济南能源供热REIT首日上市即牢牢封死30%的涨停板，认购总金额超过1292亿元。该基金不仅创下了公募REITs公众认购的两项历史纪录，更在开盘后迅速引发市场的热烈反响。随着交易价格的大幅上涨，该基金随即发布了停复牌及交易风险提示公告，提醒投资者注意风险。然而，这并未阻挡REITs市场的整体火爆趋势。

数据显示，近两三个月以来，REITs基金整体行情显著回暖。始于去年12月份的这波行情，至今中证REITs指数整体涨幅已经逼近14%，仅年内涨幅就超过了8%。具体来看，表现最好的嘉实物美消费REIT今年来涨幅超过30%，华泰南京建邺REIT上涨超26%，华夏大悦城商业REIT、中金印力消费基础设施REIT也分别涨超24%和23%。当前已上市的61只产品中，仅有1只年内微跌。

公募REITs市场的走强不仅体现在一级市场，更带动了二级市场的火爆。2月12日，汇添富基金发布的汇添富九州通医药REIT认购申请确认比例结果显示，公众投资者有效认购申请实际确认比例仅为0.084%，有效认购倍数高达1192倍，再度创下历史新高。这表明，投资者对公募REITs的热情已经达到了新的高度。

然而，市场的热烈追捧也带来了高溢价现象。截至2月19日，华夏北京保障房REIT、国泰君安济南能源供热REIT以及嘉实中国电建清洁能源REIT等三只产品升水率超过50%。中金公司曾在近期发布的研报中提醒，当前部分REITs项目估值或已偏离基本面，市场轮动加速，交易配置难度增加。此阶段，投资者宜综合估值性价比和基本面趋势判断，留意高估值但基本面韧性不足项目的回撤风险。

公募REITs市场的强劲表现，得益于多重利好的叠加。首先，经济复苏预期和政策支持为市场提供了良好的环境。2024年，REITs发行按下“加速键”，多个“首只”产品接连推出，包括首批消费REITs、首只水利REIT、首只农贸市场REIT等。2025年，随着政策的进一步完善和市场的逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。

其次，国债利率下行使得公募REITs的股息率优势更加凸显。公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中，为投资者提供了更高和更确定的收益选择。此外，公募REITs的底层资产优质、抗周期性强，且具有稀缺性，吸引了大量寻求稳定回报的投资者。

展望未来，REITs市场的发行端已经按下了“加速键”。2024年，多个“首只”产品接连推出，包括了首批消费REITs、首只水利REIT发行上市和首只农贸市场REIT、首只热能REIT申报获批。预计随着市场的不断扩容和政策的进一步完善，REITs市场规模有望继续扩大，更多领域的“首单”项目将纳入公募REITs发行范围。

REITs市场的火爆行情不仅反映了市场对这一投资品种的认可也凸显了在当前经济环境下投资者对多元化配置的需求。然而面对高溢价现象和潜在的市场风险投资者应保持理性、深入研究产品底层资产的质量和现金流状况合理配置资产以实现稳健的投资回报。