估值筑底，REITs 二级市场迎来配置良机

今年以来，REITs市场经历了一轮深度的估值消化与情绪释放。中证REITs全收益指数自1月29日的高点1057点逐步回归至6月24日的929点，回调幅度约12%。其中，6月中旬受部分资金集中止损影响，短期流动性承压。然而，近期市场已呈现明显的筑底迹象，指数自低点反弹至7月3日的982.33点。

引用中信建投证券、中金公司研报分析，复盘本轮调整，核心驱动力源于供给扩容预期下的结构性再平衡与情绪传导，而非底层资产基本面的趋势性恶化。当前时点，基本面韧性凸显、供需格局迈向新均衡、估值吸引力显著增强，市场正处于中长期布局的参考窗口期。

底层资产经营韧性凸显，基本面稳中向好

从2026年一季报数据看，公募REITs各业态底层资产整体延续稳健运行态势，逾七成项目实现盈利，展现出较强的抗周期能力。

抗周期板块持续领跑。保障房板块的出租率维持高位，8只租赁住房REITs 26年Q1披露的出租率均在90%以上，且单季度营收同比均有不同程度的增长；消费板块REITs一季度收入实现正增，跑赢全国社零表现（1-3月全国社零累计同比+2.4%，来源：国家统计局），20只拥有可比数据的次新REITs整体业绩达成率（即实际可供分配金额/招募书中预测的可供分配金额）超100%。

顺周期板块分化中现暖意。数据中心板块的租户剩余租期普遍较长，两单数据中心REIT截至26年Q1的平均剩余租期分别是8.75年和3.24年，且自上市以来上架率均维持在95%以上；高速板块受益于路网优化与车流量修复，六成项目可供分配金额同比提升；市政环保与能源板块虽受季节及自然条件影响，但刚需属性与机制电价促使整体业绩保持稳定。

产业园与仓储物流呈现筑底态势。厂房类资产量价趋稳，仓储物流板块出租率整体边际改善，市场化租赁型项目租金环比小幅修复（+0.11%）。同时，基金管理人积极通过多元收入、管理费“负向计提”等方式主动对冲经营压力。整体而言，部分资产基本面的边际改善为市场提供了支撑，阶段性调整或带来以更合理估值关注优质资产的机会。

供需格局迈向新均衡，指数化投资开启新纪元

供给端方面，项目落地释放压力，资产质量奠定基石。首批4只商业不动产REITs于6月18日平稳上市，第二批项目亦集中获批。发行阶段公众份额一日售罄，网下平均认购倍数近80倍，充分显示市场承接力。新发项目均为现金流稳定的成熟经营性物业，未对二级市场形成资金虹吸，反而丰富了配置选择。

需求端方面，指数基金发售，微观交易结构迎深刻变革。6月中旬，首批4只中证REITs全收益指数基金正式获批，将于7月1日至7日公开发售，合计将为市场带来12亿元增量资金（数据来源：证监会批复及基金招募说明书）。这不仅填补了指数化投资空白，破解了中小投资者参与门槛高的痛点，更适配了社保、年金、保险等长期资金的配置偏好。参考美国REITs市场经验，共同基金与ETF广泛参与是市场长期稳定的重要原因，我国REITs市场流动性与定价效率有望随之持续提升。

估值吸引力增强，配置性价比凸显

经历调整，REITs板块整体估值已回落至历史低位区间，交易赔率显著提升。

派息率显著回升，处于历史底部区域。截至6月下旬，产权类REITs整体派息率升至4.65%。其中，仓储物流和产业园板块派息率分别达5.55%和5.65%，双双处于近三年96%和97%的高分位；消费、数据中心分别为4.39%和3.81%。特许经营权类方面，高速公路REITs的IRR高达7.13%，能源REITs为3.58%。

相对利差处于历史高位区间，高分红特质凸显配置吸引力。截至6月24日，产权类REITs现金分派率与十年期国债利差已接近3.0%，处于97.9%的历史极高百分位。在当前1.72%左右的10年期国债收益率背景下，REITs强制分红、高派息率的特征使其配置性价比尤为突出，成为“固收+”产品优化收益结构的优质适配资产之一。

配置性价比逐步显现，深度投研赋能配置效率。板块估值底已现，反转窗口正逐步打开。具备深度投研能力的机构投资者，有望通过“哑铃型”配置策略——一端锚定保租房、市政环保等抗周期资产赚取稳定分红，另一端布局数据中心、优质仓储等边际修复赛道博取弹性——在长期视角下有望优化组合风险收益特征，提升资产配置效率。

注：本文数据除特殊说明，均来自Wind及各只REITs的公告

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