建业地产高增长下的危机：大本营遭“列强”入侵

3月13日，港股上市房企建业地产(港股00832)交出了2017年度的成绩单。

净利增长101.3%

公告显示，公司实现收益138.79亿元，同比增长46.2%；净利润8.11亿元，同比增长101.3%；基本每股收益为人民币33.19分；拟每股派现12.29港仙。对于这一业绩上涨，公告称主要是由于物业竣工项目增加所致。

这一成绩排在全国房企52位左右的位置，对规模没有“执念”的建业地产董事局主席胡葆森似乎挺满意。在他看来，“十年之前建业位列百强企业里面，今天在百强企业里面，我们希望十年之后依然是中国房地产行业的百强企业。”

细分来看，2017年，建业地产物业销售收益增加44.9%至132.11亿元，占比约95%，是收入构成的绝对主力，公司今年业绩的增长也基本得力于此。租金收入0.95亿元。酒店经营的收入增加9.9%至2.66亿元。项目管理服务收入增长688.6%至3.08亿元，主要由于新增项目所致。

盈利方面，2017年，公司毛利增长43.1%至32.81亿元，毛利率为23.6%，较去年下降0.5个百分点。净利率为6.5%，上年同期为4.3%。于2017年投资物业公平值增加净额2.43亿元。

此外，截至2017年12月31日，净借贷总额约为43亿元，净借贷比率为50.8%。

根据公告，截至2017年12月31日，集团已参与75个轻资产项目，计划建筑面积合共约1246万平方米。公司在建项目65个项目，在建项目总建筑面积为841.7万平方米。截至2017年12月31日，公司拥有土地储备建筑面积3188万平方米，其中权益建筑面积约2425万平方米。

随着规模的变大，建业地产的负债率也在持续上升。

2015-2017年三年间，建业地产的负债率从81.59%上升到86.45%。

坚守河南

当房企纷纷走上规模化扩张道路，在全国布局的当下，建业地产因为坚决不出河南而在行业中独树一帜。这一策略在同策咨询研究部总监张宏伟看来，基本错过了全国化发展的机会。

在放眼全国还是深耕本地的讨论中，建业总是被视作后者论点的一大支撑。诚然，自1992年成立以来，建业从未走出过河南，虽不是恒大、碧桂园(港股02007)这样楼盘遍地的超级航母，但经过多年的深耕，建业地产在河南的统治地位却毋庸置疑。

2017年8月19日，在宁夏银川召开的亚布力夏季论坛上，胡葆森表示：“现在正处于二线城市房企洗牌过程，再过两三年时间，中小型房地产商基本出局。五年之后，中国100强房企会占到整个市场份额的70%以上，20强房企能占据40%到50%市场份额”。

在大者恒大，强者恒强的趋势下，胡葆森依然未曾想去丈量全国，而是在河南的版图上思忖着踱步。

行业身处大年，数据大涨不足为奇，只是这背后也显示出建业豫系地产第一的光环，正在遭受着空前的压力。

胡葆森的战略决定了河南是建业唯一的粮仓，这其中省会郑州更是建业的票仓根据地，2016年郑州对其业绩贡献占据半壁江山。

当正商地产、康桥地产等本地房企不断发力，万科、融创等头部房企也攻城略地、分一杯羹时，在郑州市场尝到甜头的融创更是以一场“别开生面”的年会来嘉奖这一年在郑州市场的表现，建业的生存空间已然被压缩。

按照2017年的销售数据，建业在河南的市场占有率为4.3%，即便算上代建的70亿元销售额，市占率也刚破5%。

克而瑞数据显示，在2017年郑州房地产企业权益销售金额排行中，建业地产排名第六，金额不及第一名正商地产的三分之一。此外，万科、融创、碧桂园、保利、绿地、恒大等头部房企均在榜上占据一席，大房企下沉过程中正在与建业开展正面碰撞。

张宏伟认为，最近三年大部分品牌房企相继进入郑州市场，包括郑州本土的房企也在快速发展，建业确实遭受了不小的损失，虽然其重返霸主的野心始终存在，但品牌房企的加速布局让建业的这一“回归”阻力不小。

胡葆森自然不会放过河南的市场，他要不断提高这个市场的份额。根据他提出的目标，希望自2018年开始，用三年时间，达到在河南市场10%的份额，具体到2018年则是7%-8%。为此，建业覆盖了河南省、市、县、镇、村各个层级市场。

不断下沉中，建业试图摆脱郑州“依赖症”，2017年除了郑州和济源外，其他城市均出现增长，各城市的业务贡献更加均衡。销售过10亿元的城市由2016年的2个增长至11个，出现了多点开花的局面，其中安阳、周口、南阳增幅超过300%。

张宏伟强调，作为本土企业，建业对于本地市场需求了解透彻，其在河南的三四线城市甚至县城、乡镇的深耕确实做得比较扎实。最近两年，三四线城市依然存在较大的机会，能够支撑建业短期内依然保持一个稳定增长的态势。

《国际金融报》记者试图联系胡葆森，电话始终无人接听。