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香港传真 | 土地咨询会舌战:港人去边度搵1200公顷供应?

2018-09-09 18:00:21

观点地产网 

观点地产网 有人说,香港是天堂和地狱的两面,当夜幕降临,每一盏闪亮的霓虹背后,都隐藏着绝望的面孔。

香港电影《一念无明》讲述了一对父子挣扎在贫困和漠视的社会边缘的故事。影片里两人生活的房子局促放了一张双层床,儿子侧卧在上铺,父亲站立在床前,剩下不足1平方米的空间摆满了饭桌和各类生活用具。

现实中人们又把这种房子形象地叫做“劏房”或“棺材房”。据统计,在香港1000多平方公里的土地上,目前有近21万人生活在这种空间极小、环境恶劣的居所。数据显示,香港的人均居住面积是亚洲地区最低的一个城市,仅为170平方米呎。

这些数字的背后,是香港长期以来的住房与土地供应紧缺,寻求更多土地、供应更多房子是香港迫切的需求。

9月3日,香港土地供应专责小组主席黄远辉在一场土地咨询会中表示,香港在土地供应方面确实已经滞后,与此同时,香港的每一个人无不在为土地供应的不足付出沉重代价。包括短中期、中长期以及概念性共18项土地供应选项,成为香港新一届政府试图解决土地难题的试点方法。

而在诸如填海项目所需成本、楼房容积率高低以及新界土地如何开发等关键问题上,港府与社会各界的分歧一直存在,且短期内难以达成共识。这预示着,要真正为香港找到一条解决短、中、长期土地供应问题的万全之策,仍困难重重。

1200公顷土地缺口

观点地产新媒体了解,在9月3日的土地咨询会上,香港土地供应专责小组主席黄远辉不止一次渲染土地供应短缺产生的社会问题——

“楼价非常贵,难以负担,一对出来工作的夫妇想要供到一个单位,几乎没什么希望。”

“简单吃一个50港元的快餐,成本不超过15港元,有20块是租金,社会上的每一个人都在付出土地供应不足的代价。”

他同时指,根据土地供应专责小组的调查,为预留空间和弹性,满足包括改善人均居住面积、加强社区配套以及为将来老龄化提供更多养老设施的可能,香港长远欠缺的土地甚至远不止1200公顷。

根据2016年公布的《香港2030+》规划研究,香港在未来30年需要的发展土地为4800公顷,如果扣除已经落实发展的3600公顷,长远欠缺1200公顷的土地,即相当于60个维多利亚公园的土地面积,当中包括300公顷经济用地、200公顷房屋用地、700公顷休憩及社区用地。

与此同时,人口却在不断增长。香港特区政府发展局局长陈茂波曾指出,香港人口将会由2014年的724万,增长至2043年的峰值822万,香港需要寻求更多的土地供应以应付长远的社会及经济需要。

一个残酷的现实是,与逐年增加的人口数量相比,香港每年落成的房屋数量却不升反降。据悉,2007年至2016年间,香港平均每年落成的房屋数量仅有2.57万伙,相对于1997年至2006年的10年,下跌了超过五成。

以香港目前的公屋为例,相关数据显示,目前的公屋平均轮候时间已经达到5.3年。而这只是第一次轮候,若加上第二、三次的轮候,时间可达七到八年,甚至更长。

土地供应专责小组9月份所提供的最新咨询资料,罗列了香港在短中期、中长期以及概念性共18项土地供应选项,包括棕地发展、新界私人农地储蓄、粉岭高尔夫球场用途、填海项目以及郊野公园边陲地带试点开发等。

上述资料的矛头指向香港土地未有效开发这一问题上,人们普遍认为这引发的土地供应不足是香港大部分社会问题的根源。在目前香港逾1000平方公里的土地中,已建设开发的土地仅为24.3%,其余75.7%均未被开发利用。

而以林郑月娥为首的新一届香港特区政府,成立土地供应专责小组正是为了寻找更多的土地支持香港发展需要。这支由30人组成的团队,企图通过社会咨询寻找到更多的土地供应的可能,打破土地困局。

特首的填海选择

香港土地供应专责小组所提出的18个选项中,发展东大屿都会的填海项目被以林郑月娥为首的香港特区政府寄予厚望。众多选项里,填海可以提供大量的土地,而不影响现有土地性质及规划,可谓一举两得的理想选项。

观点地产新媒体现场了解,土地供应专责小组9月初指出,香港目前土地紧缺,很大一个方面是十多年来香港在填海速度上的明显放缓。

根据报告获悉,1985年至2000年,香港平均每年填海面积200公顷,而在2001年至2015年的时间里,平均每年填海面积仅为40公顷,明显落后于2000年以前的填海速度。同时,自1970年代起,香港先后新增荃湾、大埔、粉岭、天水围、东涌等9个新市镇,而自2000年以来,再没有新市镇的落成,这些新市镇中,大部分也由填海得来。

事实上,早在2014年,“东大屿都会”发展的概念就已经由前香港特区行政长官梁振英在其年度施政报告中提出。报告指出,香港将研究进一步开发大屿山东部水域及邻近地区,打造“东大屿都会”,用好香港和珠三角的协同效应。

2016年的《香港2030+》规划提到,东大屿都会作为跨越2030年两个策略增长去之一,主要涉及香港岛和大屿山东部之间填出1000公顷面积的人工岛。

2018年8月,香港团结基金会进一步提出加强版的东大屿都会计划,在原本计划1000公顷基础上建议将人工岛扩大到2200公顷,计划预计可提供25万至40万个住宅单位,容纳70万至110万人,“充分解决香港土地短缺问题”。

在土地咨询会上,黄远辉却指出,这种大规模的填海项目所需要时间一般达到10-15年,面对香港目前迫切的土地需求,只能作为“中长期计划”进行。

填海项目所产生的高额成本也成为热议的话题。

9月5日,香港的一场“土地问题”研讨会中,有人士指出,若要进行东大屿都会填海项目,其成本或将高达一万亿港元,这么大规模的资金需求,如果想要通过立法会申请拨款,是一件非常困难的事情。

分歧与意见

分歧还在继续。

观点地产新媒体了解,在9月初另一场土地供应咨询会中,一位前政协委员对上述的方案以及措施均提出了质疑,他认为,自己所参与这场已经持续了两个多小时的讨论和咨询毫无意义,因为大家似乎都在回避一个问题,就是关于大屿山的开发,“只字未提”。

大屿山开发是除填海项目以外,香港社会提出的潜在土地供应选项,且呼声甚高。此前有人士提出要跳出香港的“框框”,在内地水域比如大屿山以南的桂山岛等地进行填海项目,这样既能做到与内地相连,而且时间上会更快,成本也更低。

上述前政协委员反驳称,大屿山是香港岛的两倍以上,若能很好地进行开发,就能提供大量的土地,为什么避重就轻就不提大屿山的发展?

对于这样的疑问,土地供应专责小组主席黄远辉作出回应,大屿山的发展有很详细的历史,发展的方向为“北发展、南保育”。不过,他也表示,东大屿都会策略上很有价值,非常值得推进。

也有人将土地供应专责小组开展的这种咨询会比喻为“剔点心纸”“任人拣”。

香港工程师学会前会长陆宏广博士在9月5日的“土地问题”研讨会称,要解决房屋的供应,土地还不是最终的问题,其实只要把楼房建的更高,提高楼房的容积比率就可以很好的容纳更多的人,而这在工程技术上足以达到。

如果仅仅是为了房屋的需要而去填海,他认为是“掟钱落咸水海”,这是没有办法的办法。

陆宏广博士还向观点地产新媒体介绍,对于有人建议特区政府弹性处理工厦改建住宅以适当安置基层家庭,这并不是政府允不允许的问题,而是这些改建会影响人们安全和健康。

“这并不是一个简单的红绿灯问题。”

Gale Well Group Limited首席执行官纪惠集团行政总裁汤文亮博士在接受观点地产新媒体采访时也表示,粤港澳大湾区的发展也能一定程度缓解香港土地供应不足的状况。

一方面,香港和大湾区的融合,内地想要来香港发展的人可以直接定居在大湾区的城市,分散香港的承载力;另一方面,香港人也可以移居大湾区的其他城市。

对于香港本地开发商手中握有的大量新界农地,汤文亮博士称,香港特区政府应该要跟地产商达成合作,在补地价方面给予一定鼓励,这样才能很好地对这部分土地进行利用和开发。

除了填海项目,香港舆论在面对是否应该收回粉岭高尔夫球场以作发展用地,以及是否可以对香港现有的大面积郊野公园中一些生态价值较低的作适度开发的问题上,也存在重大分歧。

无疑,这种持续开展的咨询会以及全民大辩论,已把香港对于土地问题的关注推到了前所未有的高度。

目前讨论的情况来看,香港在解决土地供应问题方面均没有达成有效的共识,以林郑月娥为首的香港特区政府,要真正为香港找到一条解决短、中、长期土地供应问题的万全之策,估计也困难重重。

责任编辑:Robot RF13015

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