报告：28个城市平均空置率达12% 南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位

8月5日消息 中国的房子到底够不够住？有没有大量的房屋空置？贝壳研究院今日发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》（以下简称报告），首次盘点了主要城市住房空置率水平。调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12％，相对处于较高区间。

此次贝壳研究院统计发现，住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7％，二线平均12％，三线16％。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10％-15％之间，6个城市高于15％。

▽重点城市住房空置率概况

数据来源：贝壳研究院

具体到调研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15％以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7％以下。据悉，本次报告基于贝壳平台交易数据，结合对5万经纪人的调研结果，横向比较各城市的住房空置现状，并从微观和宏观分析其影响因素，进而分析该地区市场的真实状况。

本次调研范围未包括期房和现房待售部分，故较其他统计口径会整体偏低。即便如此，内地28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平，仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。

▽各国（地区）住房空置率（％）

数据来源：OECD（2021）

那么，为何不同城市、不同区域结构性差异较大呢？影响空置水平具体有哪些因素呢？贝壳研究院指出，从宏观层面分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。

首先，人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。国内研究表明，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18％），住房需求会下降。

同时，城市购房门槛的约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。此外，持有空置住房的机会成本，即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。

▽分线城市住房空置率与居民购房按揭比例

数据来源：贝壳研究院

对于当前的国内城市住房空置率现状，贝壳研究院认为一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但过高的住房空置率值得警惕，其潜在的风险不容忽视。

其风险在于，从市场供需角度来看，空置住宅意味着潜在供给，高空置率等同于大量潜在供应。当房价下跌预期较强时，大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增，加剧供求失衡而放大房价下跌风险。今年二季度部分城市放松限售，二手房新增挂牌房源激增，一定程度上也是空置住房过多的体现。

在空置房风险治理上，境外城市治理经验值得借鉴。本次研究发现，境外住房空置率较低，是因为是持有空置住房的成本较高。据不完全统计，法国、英国、加拿大、澳大利亚以及中国香港均设有住房空置税。相比之下，中国内地没有相关房产税、空置税征收，导致住房空置成本低，房屋居住使用效率低下。