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    如果房价下跌 人民币贬值还是升值

    2019-02-09 15:27:20

    谭浩俊 

    (非特别标注,文章皆为谭浩俊原创)

    在楼市处于敏感期,各种观点、说法、言论都会很多,各种假设也是层出不穷。眼下,就有人在假设,如果房价下跌一半,人民币会贬值还是升值呢?

    对这个话题,听起来确实有点说不出来的味道,但是,却又是比较现实的问题。因为,在很多人看来,房价与人民币汇率也是密切相关的。如果房价下跌一半,会不会对人民币汇率产生影响呢?我的观点是,如果房价突然下跌一半,可以说,对人民币汇率影响不是很大。因为,那一刻,外资不可能很快进入。原因就在于,外资也担心市场、担心风险、担心发生意外。没有外资进入,特别是热钱不感兴趣,就不可能对人民币汇率带来影响。同时,热钱也不会大幅流出。要知道,外资是很难等到房价大幅下跌才撤离的,是会早就有准备的。一定程度上,房价大幅下跌,可能就与外资撤离有密切关系。这方面,前些年曾有过体现。如2017年到2018年,就曾出现协短暂的房价大幅下跌现象,深圳等地还出现了断供。可从人民币汇率来看,一点也没有发生变化。

    但是,房价急速下跌不会对人民币汇率产生影响,不代表房价有规律地持续下跌,并下跌到一半以上也不会对人民币汇率产生影响。要知道,如果房价持续地、有秩序地下跌,就有可能出现外资、特别是热钱进入中国市场炒底的现象。因为,这种有规律的运行,是外资比较看重的,也是愿意投资的。切不要以为外资不会来炒底,也不要以为外资只会面对房价上涨时才会来炒底。房价下跌时,只要外资认为有利可图,就有可能来炒底。

    如果房价跌到一定水平,外资也进入到中国楼市来炒底,那么,外资就会对房价的运行产生重要影响,使房价再度回到上涨通道。同时,对人民币汇率也带来积极作用,使人民币汇率上涨。

    也许有人会说,人民币汇率主要与人民币发行规模有关,而与房价变动没有多大关系。问题就出在这里,从2008年到现在,人民币发行规模是非常大的,100多万亿的货币,按理,应当对汇率产生很大影响。但是,实际结果并没有想象的那么严重。纵然汇率曾一度逼近7,但终究没有破7。而按照实际发行的人民币,7是很难顶住的。为什么没有呢?原因就在于,房地产投资吸收了相当一部分新增货币,使新增货币对汇率的影响大幅减弱。自然,房价的变动、尤其是持续稳定的变动,还是会对人民币汇率产生一定影响的。

    反过来,如果汇率变动幅度加大了,对房价的影响,则会更大。原因是,汇率向下,亦即人民币贬值,就意味着资产的价值量在缩水,当然会影响房价的变化了。所以,保持人民币汇率稳定,也是维护房价稳定的重要因素之一。从总体上讲,汇率与房价是有关系的,汇率对房价的影响更大,房价的变动则对汇率会有影响,但影响相对较小。

    本文首发于微信公众号:谭浩俊。

    
    
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    责任编辑:申雪娇 RF13056

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