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    北京珠江四季悦城搞售后包租,还支招信用贷买房…一旦查出,购房人信用严重受损

    2021-11-20 12:30:45

    被监管层明令禁止的“售后包租”模式,又隐现于北京商办市场。

    近日,北京商报记者走访调查发现,位于通州区马驹桥板块的商业办公项目——珠江四季悦城做起了“售后包租”的买卖。而且,严禁进入楼市的信用贷资金,也被项目方“支招”应用于买房。专家直言,售后包租叠加信用贷购房,一系列违规操作之下,买房人身后风险值将被拉满。

    包租五年、月租金一万

    据北京市住建委网站信息,于2013年10月获批预售的珠江四季悦城项目,官方备案名为“珠江四季中心”,项目所属开发商为北京珠江投资开发有限公司。

    因开盘较早,又赶上过2017年前商办房销售的“黄金期”,珠江四季悦城这个当年的商办类销冠楼盘,目前所剩房源已不多。在案场销售人员的推介中,在售房源的居住及投资属性被多次提及,“包租房源”也成了项目方吸引投资客的一大手段。

    “想要自住我们有65平方米、90平方米两个面积段、三种户型;想买来投资,只能选90平方米户型,其中一部分房源售后可以包租,和我们开发商旗下物业签包租协议。”珠江四季悦城销售人员这样介绍。

    该销售人员表示,为了规避限购、尽快清盘,开发商会协助有购买意愿的个人注册公司以获得商办房购房资质;同时,针对部分包租房源向买房人承诺,全款购房、签订包租协议后,开发商旗下物业公司会对房源进行管理,期间买房人每月可获得1万元租金,开发商物业按季度支付租金,包租五年期满后,房源再交归买房人。

    上述销售人员还透露,尽管此前“3·26”商办新政使商办市场降温,但对于一部分还未获得在京购房资质,或是有“房票”但预算不足的刚需、投资客来说,珠江四季悦城这样总价低、部分户型有燃气的商办类项目,仍然有“市场”。

    所谓“3·26”商办新政,指的是北京市于2017年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,其中对个人购买商办类项目的限制措施,在全国范围内开启了对“商住房”这类“伪住宅”限购的先河。其中明确提及,开发商在建(含在售)商办类项目,销售对象只能是合法登记的企事业单位、社会组织,不能为个人;同时,禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。

    “我们客户里有不少投资客。客户与我们物业签署包租协议后,每个月给您1万元租金,3个月一打款,一年的收益就是12万元。”珠江四季悦城销售人员不断强调包租房源的“收益很高”。

    北京金诉律师事务所主任王玉臣律师向北京商报记者表示,售后包租,是指地产商在销售商品房时与买受人约定,在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

    记者了解到,珠江四季悦城目前在售的房源中,仅有15套90平方米的房源符合“售后包租”条件,这些房源总价在220万元左右。就项目推出包租房源的原因,上述案场销售人员透露,“开发商物业正在准备上市,需要大量现金流”。据悉,珠江四季悦城的物业公司是康景物业。简单估算,如15套包租房源顺利销售,该物业公司预计将回笼资金至少3300万元。

    房贷被禁,信用贷来凑

    “3·26”商办新政中明确提及:“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。”这也就意味着,想买珠江四季悦城的房只能全款支付,买房人的购房资金至少也要220万元左右。

    不过对预算不足、全款有压力的客户,珠江四季悦城也有“应对之策”:房款支持分期,支付周期最长可延至半年;超出个人资金预算的房款部分,推荐个人申请信用贷。项目案场销售人员称,信用良好的买房人只需要打出个人征信及工资流水,剩余流程可由与项目合作的代办人协助完成。

    “我们这类商办性质房子不能做购房贷款,但可以用信用贷。个人征信没问题,信用好、月薪高的客户能顺利贷款。”案场销售人员表示,如买房人有贷款买房需求,可为其推荐靠谱代办人,全程协助买房人进行信用贷申请,直至贷款申请通过。购房者只须按贷款金额的两个点,向代办人支付手续费。

    对于买房资金缺口较大的客户,上述销售人员甚至承诺,代办人可以同时操作多家银行的信用贷申请顺利通过,买房人可以根据贷款金额及具体年限,选择不同的“套餐”。“信用贷的话,一家银行最高只能贷30万元,可多家银行同时操作。信用贷的贷款年限是三至五年,每个套餐的利率是不同的,咱们可以选择一个利率比较低的。”

    记者从一位银行业分析人士处了解到,信用贷款申请者需要具备有稳定收入和工作、有良好信用记录等条件。同时,贷款用途主要用于非购房、购车、购买股票等方面消费。由于信用贷不用抵押担保品,机构对申请人信用状况审查会比较严格,尤其是征信记录、存量债务情况与偿债能力。同时,近年来,监管部门严查资金违规流入楼市,金融机构对贷后资金管理也趋严。

    为打消买房人对于“信用贷买房能否通过贷款申请”的顾虑,销售人员会向看房人强调,推荐的代办人是与银行有合作的,“保证能过”。并从信用贷利率及包租收益率角度,给买房人算了一笔账:“信用贷和普通按揭贷款的利率差不多,每个月的还款额和项目包租租金基本可以相抵。”

    对于“不同银行能否查询到个人同时申请了多家银行的信用贷”,销售人员则表示,“代办人都能解决,无需担心”。

    强制回收风险已开启

    在业内人士看来,不管是售后包租,还是承诺“靠谱包过”的信用贷买房,都是表面“划算”、背后风险不小的违规操作。

    王玉臣向北京商报记者表示,售后包租是明令禁止的违法行为,违反了《商品房销售管理办法》等相关规定。“国家之所以禁止售后包租,正是因为该操作风险很高,市场的培育、项目的运营是受一系列因素影响的,很多开发商不具备这个能力。购房人押宝开发商身上,有时反而损失惨重。”

    王玉臣进一步指出,售后包租的楼盘,一旦运营不善,购房人损失的不仅是后期收益,还会造成房价贬损。那时开发商会撇得一干二净,运营公司可能没资金能力,打赢官司也难以执行。有的运营公司还会申请破产,购房人后期利益无法保障。

    就个人申请信用贷买房的可操作性,金融评论员卜振兴分析指出,一般不能通过,商业银行会在审核额度前,申请查询个人资信状况,但现实中也不排除会有相关违规操作。“个人申请信用贷用于买房,背后风险主要是过度信贷产生的过高风险。”

    对于开发商为购房者支招“信用贷买房”这一行为,北京市京师律师事务所刘松涛、张偲然两位律师均表示此举违规。按现行银行贷款政策和楼市政策,信用贷款、消费贷、经营贷等均严禁流入楼市。一旦被查出,购房人信用会严重受损,并会被要求提前返还贷款。开发商和银行,也可能面临被处罚风险。

    实际上,信贷资金违规用于买房,银行对相关购房者的处罚已升级。目前已有多家银行开启了“强制回收”这一操作。例如,贷款客户提供不了合同发票,或明显能看出与合同用途不一致,银行就会要求收回贷款,多笔贷款操作也要追查贷款资金流向。此外,若违反相关合同约定,除收回贷款外,银行可能会将个人征信调整为关注,关注类贷款属不良类贷款。

    “目前,银行已严格按照监管要求实施贷前调查,重点关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间,审慎发放贷款。违反合同约定要做‘退卷’处理,还会进一步对资料做审核审批,后续再进行交叉验证。”多位银行人士表示。

    来源:北京商报 

    
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    责任编辑:卢珊 RF10057

    

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