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江瀚:三四线城市房地产危急 相比股灾房地产才最危险

2018-08-09 15:51:30

金融界网站 江瀚

  作者:苏宁金融研究院特约研究员 江瀚   

一直以来,房地产市场都是中国人心中最揪心的事情,房价的一点点风吹草动都会牵动大家的心,而相比于房价上涨,房价大跌反而更能牵动大家的神经,因为上涨并不罕见,但是一旦大跌立马就会风声鹤唳草木皆兵,最近新华社刊文表示《莫让三四线城市房地产市场成新的风险聚集地》,再次把三四线城市的风险问题提到了风口浪尖,三四线城市房地产真的那么恐怖?为什么说相比于P2P暴雷、股市暴跌房地产可能才最恐怖的危机?

一、让人揪心的三四线城市楼市

纵观中国最近几年的房地产发展历程,我们可以发现,房地产市场呈现出逐层下降的趋势,2014年前后中国房地产市场一直处于一个较为平稳的横盘态势之中,2014年随着中国楼市的平稳,二三线城市的高库存问题严重,为了解决这个问题,2015年开始出现宽松,结果到了2016年,一二线城市房价疯涨,一日千里,快速的涨价去库在带动经济回暖的同时,把中国最后一个低杠杆的部分居民部分杠杆激增,新增负债从2015年的4.6万亿上升到2016年7.1万亿,2017年又继续上升至8万亿。

激增的高杠杆的背后是中国楼市的全面抬头,最先北上广深等一线城市城市开始上涨,面对着一线城市的房价上涨态势,监管层开始进行宏观调控,将大量的需求挤到了二线热点城市,结果二线城市开始涨价,于是在2016年的930国家出台了930新政,全面控制房地产市场的价格,于是二线城市也逐渐开始停涨了。然而,从2017年开始各大三四线城市的房地产市场开始出现异动,一方面,很多偏远地区的三四线城市的房地产依然处于较高库存的状态,另一方面,三四线城市开始接过了一二线城市的接力棒。

根据国家统计局数据,今年6月,在70个大中城市里,35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%,涨幅均与上月相同。丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。

同时,三四线城市土地市场量价齐升。机构数据显示,受监测的300个城市中,三四线城市上半年土地出让金增幅较大,成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。

二、三四线城市房价是怎么涨上去的?

我们仔细分析三四线房地产市场的发展趋势的时候,我们就会发现,三四线城市的房价上涨有着非常明显的特征,这就是那些有着较多可炒作空间的三四线城市,比如说环京、环沪、环深,或者有着未来较大发展潜力比如说丹东,这些城市都出现了上涨,那么支撑三四线城市上涨的动力根源到底是什么呢?

一是投资需求的外溢和辐射。我们一直在强调中国人的资产荒难题,改革开放之后逐渐富起来的中国人发现自己手上好不容易赚来的钱似乎完全没有投资渠道,买股票中国资本市场最近一段时间的股市大跌就很能说明问题,更别提不时出现的千股跌停的股灾了,买互联网金融,互联网金融的暴雷潮不断让所有人都胆战心惊,把钱存银行虽然钱是安全了,但是钱增值的速度连通胀水平都跑不过,可以说是越存越薄。

最后国人发现纵观中国改革开放的发展历史,只有房地产是几乎稳赚不赔的投资品,于是资金全部向房地产市场集中,于是我们看到了2016年第四季度之后,随着一二线热点城市调控政策的密集出台,投资需求被大量挤出,无处可去的资金就开始向那些并不限购的三四线城市转移,于是我们看到了一二线城市房价增速降幅明显,而三四线城市却是持续性上涨。

二是棚改货币化引发的内生动力。支撑一个地方房价的除了外生性动力之外,还有内生性动能,2015年开始,国家逐步推出了棚改货币化安置,用直接给钱的方式对拆迁居民进行补偿,居民再自行以补偿款购买商品住宅。由于这种货币化的形式,会把一个城市短期的住房需求给大量释放出来。

但是一个地方一段时间内的住房供给却是有限的,这样在供需作用的带动下房地产销售开始快速激增,房地产供不应求,自然带来了房价的上涨,从全国范围来看,到了2017年底,三四线城市的去库存效果已经日益显著,根据著名分析师任泽平的判断,到了今年7月份,去库存的任务已经基本完成。

但是,就是在这个内外双重力量的作用下,三四线城市直接带来了房价的上涨。

三、为什么说三四线城市的风险更大?

2016年底,国家已经逐渐明确了“房子是用来住的,不是用来炒”的主基调,逐渐确定了宏观调控的目标,到了今年,面对着三四线城市房价的上涨,国家在7月底明确表示,下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。到了8月7日,住建部更是明确了,对于房地产调控不力的地方,要坚决问责。接连不断地额政策重拳告诉我们,“房住不炒”是一个底线,国家对此的决心可谓前所未有。

那么,明白了这个理念之后,我们再来看,最近一段时间的房地产市场就会发现,支撑三四线城市房价的动能已经逐渐消失了,一方面,“房住不炒”理念的贯彻实施,让三四线城市也逐渐出台了自己的房地产调控措施,再想炒房几乎已经不太可能了,所以炒房资金要不已经被深度套牢,要不已经被挤出。另一方面,2018年6月国家开始对棚改货币化进行调整,这个支撑房地产市场的动能正在逐渐衰退。

与此同时,我们也看到,房地产开发企业最近正在陷入一个前所未有的资金链紧张局面中,许多大型房企都被爆出了负债高企,企业资金链过于紧绷的问题,这些问题已经很难说是个别问题,有可能是共性问题。

这个时候,我们再来看三四线城市的房地产市场就会发现问题了,相比于一二线热点城市居民的较高收入,以及城市人口的大量流入,所带来的刚性需求,三四线城市的问题则严重的多,这是因为在收入层面,三四线城市居民收入与房价之间的相对差距甚至更大。

举例来说,某中部四线城市的当地人均工资水平在三千左右,但是当地的房价已经超过了一万多,达到了居民月收入的四倍以上,这个时候再加上当地的人口流动性其实并不大,房价和居民收入的背离问题将会进一步明显。

综上所述,相比于一二线城市,当前三四线城市的房地产风险可能更加集中,如果调控措施再不得当的话,极有可能产生类似于当年海南房地产泡沫破灭的危机,这一点需要我们重点关注。

每日一句 如今虽然自甘寂寞,远避山上,但却依然时常会有些身不由己的悲哀。可是最近我已经懂了,人生本来就是这样子的。—— 古龙

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