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张平:货币转向宽松 房贷利率为何不跌反升?

2018-08-09 18:10:25

金融界网站 张平

  作者:知名财经评论家,金融界网站专栏作者 张平   

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继定向降准释放7000亿流动性后,央行7月份又加大对市场资金投放的力度,当月累计净投放逾1.4万亿,银行间和实体经济的钱荒现象由此得到较大的缓解。

在大家都在期盼房贷利率能够下调之际,据权威部门8日公布数据显示:

2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,同比上升13.63%,为2017年1月以来连续19个月上涨

显然,房贷利率总体不仅没降,而且还又上涨了一些。

从最新数据来看,受到调控效果不同的影响,一、二线城市房贷利率略有分化。由于一线城市房价上涨势头得到控制。北京(5.47%)、上海(5.16%)首套房贷利率水平与上月持平,深圳(5.60%)继续上涨。

但是,二线城市由于上半年“人才引进”、“摇号购房”等事件影响,房价涨势比较明显。所以,二线城市首套房贷利率持续上涨。其中,武汉达到全国最高水平,为6.35%。

之前很多人认为,每次央行放水,房贷利率就会跌得很低,房价会继续大涨。如今央行货币政策如今已偏向宽松,现在房贷利率应该由涨转跌。不过,没想到7月份的房贷利率数据还是整体向上,看来这次房地产调控是要一直坚持下去了。

而我们认为,各银行首套房贷利率连涨19个月,主要房贷利率水平本身就低于一般贷款利率水平,所以银行收紧房贷利率是正常回归的一种体现。此外,还有以下几个原因导致银行上调房贷利率:

首先,银行的融资成本上涨了。虽然央行释放了万亿的流动性,把银行间的利率给压低了。

但是银行的融资主要来源于储蓄存款,而现在由于存款利率过低,储户都去购买各种理财产品去了,这无形中把银行的融资成本给抬高了。

再者,银行房贷也必须配合国家的房地产调控政策。中央经济工作会议已经给楼市定了基调,就是“坚决遏制房价上涨”。

显然,在解决好房地产问题上,中央政府已下决心。而作为银行来说,也要响应国家相关的房地产政策,通过调控利率来抑制楼市的投机。

最后,目前国内的房价经历了本轮大涨之后都处于高位。这对于银行来说风险越来越大,而且未来房地产不确定因素在增加,银行则会根据收益与风险相对应,给出更合理的房贷利率。如果再按过去的低利率,银行要冒的风险很大,这肯定是银行不愿意干的事情。

面对首套房贷利率连涨19个月,有业内专家呼吁,对于首套、二套房可以实施差别化的住房信贷政策,对购房首套住房者,应继续采了相应的优惠政策,从而更好满足居民的合理购房需求。

对此,我们也算了一下,以最新的房贷利率5.67%贷款200万,还贷30年等额还本付息计算,总支付的利率约为216.5万元,要比去年同期多还30万的利息。首套购房者的还贷成本的确上升不少。

不过,对于那些房价上涨过快的城市,适当的提高首套房贷利率也很有必要。

一方面,一些家庭通过假离婚,来获得首套房购房资格。而有关部门在不能有效辩别居民是否假离婚之前,首套房贷利率不能过低。

另一方面,首套房贷利率适度上调,就能够对那些因受到近期房价上涨剌激,而急于购房的刚需家庭起到一定的遏制作用,这样一些人才能真正冷静下来,考虑是否真的需要购房。

从目前情况看,中央这次要下大力气调控房地产,遏制投机性需求,所以下半年房贷利率可能还会继续上涨。

不过由于实施了差别化调控,对一些热点城市房贷利率涨幅大一点,而对于多数城市房贷利率不会上涨过快,而且首套房贷的涨幅可能还会慢一些。

明明是央行的货币政策偏向宽松,却偏偏房贷利率却还在上涨。其实这就是决策层要求给实体经济“稳杠杆”,而对于房地产金融却要“去杠杆”。实体经济“稳杠杆”对于“稳增长”有利。而虚拟经济再加杠杆,那可是祸害无穷。未来房贷利率整体还有一定上调空间。

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