齐俊杰：房贷抵个税要加高门槛？莫非要凉凉

在刚刚闭幕的达沃斯论坛上，官方再次提到了房贷抵扣个税的话题，说新的个人所得税法即将实施，并首次推出个人在子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出等6项专项附加扣除，让更多群众，更公平从个税改革中获益。这下大家心里，都有点不明白了，因为根据最早的提法，6项专项扣除中，指的是住房贷款利息，并没有加普通两个限定词。

那么这是什么意思呢？要知道普通住房和非普通住房，在实际中可是有这完全不同的意义，而这种不同，有确定的分割线，所谓普通住房，需满足三个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。举个例子，北京2011年按照这个规定，就规定了自己的普通住宅标准，并在2013年进行了重新调整，五环以内区域，单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元/套；五环到六环之间，单价不超过31680元/平方米、总价不超过374.4万元/套；六环以外，单价不超过23760元/平方米、总价不超过280.8万元/套。单价和总价满足其一，就算是普通住宅。但是我们知道，现在北京5-6环的均价已经超过了5万，显然明显高于31680元，所以单价已经不可能满足了，那么就只能寄希望于总价，也就是说除非你买特别小的房子，总面积在70平米以内的房子，否则很可能一不小心就变成非普住宅了。

有人说了，之前很多地方认定是不是普通住宅，并非根据实际交易价格，而是根据网签价，而在售房过程之中，大量的阴阳合同存在，为的就是避税，把网签价做低，把家具等东西做高，总价一致，但按照网签价缴税。这种做法很普遍，也确实让很多住宅重新回到了普通住宅的范畴，但是之前可以，不代表之后还可以。现在已经在广泛打击阴阳合同，像深圳已经明确了三价合一，以后这种情况恐怕就难了。

当然，在知识星球齐俊杰的粉丝群里，老齐也为购房者说句话，现在这种普通住房的认定极其不合理，2013年的价格，跟现在差的太多，所以需要尽快调整标准了。否则恐怕真的很少人能够得到住房利率抵扣个税的实惠了。

有人也问老齐，这个政策会不会让楼市再迎来一波上涨，这主要看标准和执行，如果真的卡死普通住宅，并且首套唯一这种标准，恐怕没几个人能够享受到这种实惠，而且这里要提醒大家一下，人家说的是普通住房贷款利息抵扣个税，而并不是说住房贷款，举个例子你买500万的房，贷款350万，利息4.9％，每月还款1.85万，但实际上这里面利息只有8800元，只有这部分才抵扣个税，而那1万是不能抵扣的，老齐替大家算了一下，如果你月收入2万，一年抵扣1万块钱不到的个税，如果月收入4万，一年节省个税不到24000元。这跟一年动辄20几万的还贷压力比，基本杯水车薪。

所以这就产生一个矛盾，中等收入抵扣并不多，而高收入很难去买这种首套自住唯一的老破小，所以真正符合要求的人少之又少。房贷利息抵扣个税，看起来很美好，但其实作用有限。

另外，在当前房住不炒的大背景下，他一定会严格收紧条件，我们看最近北京公积金政策调整，已经连刚需都顾不得了，明显就是错杀三千也不放过一个的态度，所以住房贷款利息抵扣个税，也一定是这个思路，更多的可能只会惠及存量，也就是之前如果你买房了，符合这个要求的，可以考虑减税的事，之后想根据这个政策去买房的，应该没什么漏洞可钻。首套自住且唯一，这个标准肯定是会有的。不会说你有好几套房了，再买房还给你抵扣个税，这是不可能的。甚至换房的需求，能不能被保证都不好说，如果要按照现在的标准，认房又认贷，那么第二次贷款就算是二套房，基本也就把换房需求排除在外了。

所以大家应该保持平常心，这是一个民生政策，而不是楼市刺激政策，之前我们也担心会不会推升楼市，但现在看这个态度，应该是不太可能，大家也就没必要担心，而房租抵个税，这个其实意义也不，因为现在大家租房基本都是不签正式合同的也不交税的，如果你要想抵税，那么还得签订正式合同，先交租房税，然后再抵扣，抵扣下来的个税，还真未必有交的税多。而且还相当麻烦，所以这个恐怕也很难实现。

综合来看，个税抵扣没那么简单，很可能背后是相当复杂的手续，影响的人群也十分有限。还是让我们一起等待细则吧。希望能有惊喜。