易宪容：高房价是居民消费最大的杀手

9月20日，中共中央、国务院发布《关于完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力的若干意见》（下称《意见》）。《意见》涉及居民消费的吃穿用、住行、信息消费以及文化旅游体育和养老等多个领域的消费政策，还提到健全质量标准和信用体系，营造安全放心消费环境，发展住房租赁市场。也就是说，政府希望通过政策的扶持和鼓励，让中国居民的消费鼓动起来。可以说，一个14亿人口的消费市场，如果这14亿人口都有好的消费能力，都能够轻松地消费，那么中国这个无限大的市场谁能敌之？中国经济岂能不活跃及强大起来？在这种情况下，中美贸易摩擦的影响对中国经济来说，肯定是无足轻重，中国政府根本就不用理睬，美国总统特朗普想如何就让他如何，让特朗普自己玩就是了，我们根本上不需要陪他玩。

但是，中国居民14亿人口的消费力在哪里？只有居民有了巨大的消费力，中国这个无限大的消费市场才能够建立起来。否则，缘木求鱼。根据现行的资料，尽管中国经济是世界第二大强国，但中国居民的消费力不足美国居民的消费力八分之一，中国居民的消费力与其第二大经济强国根本上不相称。如果中国居民的消费力不足，推出最好的消费政策，建立起最好的消费品市场，市场只能望洋兴叹。因为，在市场经济条件下，只要居民有消费力，市场就能够提供相应的消费产品。居民消费在哪里，市场消费产品就会跟到哪里。目前国内许多城市的不少商业综合体，其规模之大及豪华，消费产品之多及丰富，真是难以想象的，商品更是琳琅满目，但是这些商业综合体卖东西人比买东西的人多，商场销售十分冷淡，何也？这不仅在于网上购物盛行，更在于居民的消费力有限。

就目前的情况而言，国内居民的消费力不足，与收入分配严重不公有关，与教育费用过高、医疗制度不健全、社保缴交及高房价有关，更是与高房价有关。目前中国的高房价成为居民消费力最大的杀手。

这里所指的高房价，有两个层次方面的意义。一是指居民购买住房的价格过高。一是居民租住住房的租金过高。一般来说，或按照联合国所做调查与研究，合理的房价应该是按照家庭收入水平（中位数），购买一套相应的住房是房价与居民收入比3-6，即购买这样一套住房为3-6年收入足以支付。但对中国房价来说，深圳的房价居民收入比曾达到74，一线城市也在50以上，现在即使是三四线城市其房价居民收入也达到30-40以上。全国这些一种房价水平怎么样说都是高房价，但政府及住房炒作者都把其忽略。甚至于房地产宏观调控要希望把房价稳定在这样的一种水平上。在这种情况下，国内居民的消费力从何来？

住房租赁市场的高租金是指市场租金水平，占居民收入比重过高，即住房租金与居民收入比。一般来说，租房市场居民收入水平，有两个基点特别要注意。一是居民收入水平不能以全国居民收入水平为基数，而是要以租赁市场租赁住房者收入水平为基数。因为，对于住房租赁市场来说，租赁对象基本上是中低收入者，他们没有支付能力进入购买住房市场，只能租赁住房。所以，合理的住房租金应该是不超过租赁住房者收入的三分之一，超过这个数字，住房租金就过高了。比如目前北京住房租金占租赁者收入一半以上，其租金就是过高。二是不能够以房价租金比作为基数认为住房租金过低。因为，房价租金比是投资者的收益率，在高房价下，房价租金比肯定是低的。所以，就这两个方面来说，中国房价都处于极高的水平。

而房价高对居民消费具有严重的挤出效应，居民的消费能力自然会全面减弱。目前市场上流行一句潮语是，“高房价是最好的避孕药”。因为，高房价不仅让年轻人结婚年龄全面提高，因为要花更多的钱准备婚房，即使结婚后，因为要还购买住房贷款，其消费能力严重挤出，生活压力过也不敢生小孩。如果租房其租金过高，其情况也如此。从这几年国内居民住房按揭贷款快速增长来看，国内居民购买住房债务负担快速增长。也就意味着国内居民债务负担越来重，其他消费所占的比重肯定会越来越小。如果中国的高房价包括住房高租金不解决，居民的消费力要得到快速提升是不可能。居民消费力不提升，中国消费市场如何发展起来。高房价早就成了中国居民消费最大的杀手。

本来，在现代文明社会，居住权是天赋人权，这应该是政府责任的基本要义。但是这些年来，政府则把居民居住权的天赋性转换为政府部门、企业及少数个人谋利和赚钱的工具，让国内房价及租金价格全面推高。这自然是政府的政策导致了少数人对绝大多数的权利的巧取豪夺，自然是一代人对另一代人的巧取豪夺。这种局势不改变，绝大多数居民的消费力自然无法提升，国内的内需市场也不能够正真正繁荣起来。所以，政府要增加居民消费扩大内需，就得全面遏制高房价。

比如，在德国，就把房地产、媒体、教育、医疗保障等列为特殊的的第4产业，列为社会的公共行业，原因就是要她的人民从出生到终老都能有尊严地活着。房地产的土地价格、投资收益、住房交易收益、租金收益都被特別管制，就是要避免房地产成为投资赚钱的工具，再加上政府提供大量的公共住房，德国的房价及住房租金自然处于自然合理水平。德国的经济也由此长期繁荣。所以，如果提升国内居民的消费力，政府就得用政策真正让高房价包括租金，否则，在高房价下，居民消费力提升不太可能。