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地产调控升级加码 中小房企如何在夹缝中求生存

2018-10-11 08:21:20

金融界网站 汪杰

  作者:北京博瑞达鑫投资有限公司总经理 汪杰   

在“坚决遏制房价上涨”的政策目标下,中国楼市调控鼓点密集。中央层面,注重深化基础性关键制度改革,强化金融监管和风险防控,加快住房租赁体系建设,保障居民合理自住需求;地方层面,深入推进住房制度改革,优化住房和土地供应结构。2018年调控政策依然不会放松,特别是针对一线城市和热点二线城市,但也会坚持精准调控,不搞一刀切。中央和地方的关系进一步厘清,赋予地方更多权利,但同时地方也承担更多责任;总的来说,国家房地产调控政策继续保持严厉,事实证明已经初见成效,我国大部分一二线城市房价趋于平稳,三四线去库存也收效明显,当然在这个过程中也加大了房地产行业投资拿地和对外融资的难度,对于房企来说在传统方式的基础之上寻找适合自己的创新方式也就显得极其重要,本文将对新形势下房地产企业拿地策略和创新融资方式进行探讨。

房企转变拿地策略

随着房地产市场调控的加码,拿地之难,已是全行业的痛点。“大房企拿地是生产问题,小房企拿地是生死问题!不拿地就会退出地产江湖,拿地又都算不过来账!”。如今,投资拿地逐渐成为房企进退与生死存亡的关键。房地产行业进入下半场,一个严峻的形势摆在面前:拿地已经成为房企面向未来的战略性能力,避开风险拿对地至关重要。2018年土地市场火热开局,竞争激烈,如今的地不是想拿就能拿的,房企们如何才能拿对地,关键是要识别风险,防范未然。下面我们将对2018年1-7月各城市群房地产企业拿地情况进行分析,希望为我们接下来的发展提供参考。

从各城市群拿地金额来看,长三角仍是房企重点关注区域,中西部关注度逐渐提升。长三角作为一个多核心发展的区域,其领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多,土地市场持续火热,一直被视作房企重点投资的区域。值得注意的是,随着我国经济的结构性改革,国家发力中西部地区经济崛起,中西部地区土地市场热度逐渐提升。2018年1-7月,长三角地区TOP10企业拿地总额达2486亿元,位列首位;中西部和珠三角以1753亿元和1353亿元分列第二、三位;环渤海地区拿地总额位居第四位,为1002亿元。

从城市群拿地企业来看,龙头房企继续其广布局的策略,中小房企则集中于其深耕区域发展。如碧桂园、万科在4个榜单中均有上榜,其中碧桂园在长三角和中西部榜单中分别以386亿元和323亿元的拿地金额位居榜首,万科在环渤海区域以143亿元位居首位;保利除环渤海外在其他3个榜单中均有上榜,并以387亿元拿地总金额继续位居珠三角榜首;中海在环渤海、珠三角和中西部3个榜单中均有上榜,龙湖、绿地、阳光城则在各城市群榜单中出现两次;此外,祥生、福晟、建发等房企则均在城市群榜单中出现1次,拿地较为集中。

从城市排行榜来看,一、二线城市仍为房企投资拿地的重心。2018年1-7月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交8037亿元,同比增长9%,增速较1-6月回落3个百分点;规划建筑面积TOP10城市成交18544万平方米,同比增长21%,增速较1-6月回落7个百分点。其中,杭州以2015亿元的成交总价位于榜单首位,同比增长142%,北京和上海分别以827亿元和826亿元的成交总额占据榜单第二、三位;规划建筑面积方面,郑州以2594万平方米跃居榜首,西安和武汉分别以2046万平方米和1954万平方米紧随其后。值得关注的是,青岛、菏泽土地成交大放量,规划建筑面积分别同比增长103%和86%。

总体而言,一线城市的土地供应有限,拿地价较高,且大多数采取招拍挂的形式拿地,需缴纳一定金额的保证金,但结果不一定成功拿到地,当中可能会产生巨额的沉没成本,即成本高且风险大。相比之下,二线城市具有更大的发展潜力,拿地成本低于一线城市,且拿地方式多样化。因此,在缺乏强劲资金后台支撑的前提下,大部分房企拿地的重心已逃离一线城市,重点放在二线城市,逐渐进军三线城市,选择性进入四线城市。

房企创新融资方式

2017年以来房地产企业的融资渠道受限,外部融资规模下降,销售回款占资金来源比重呈上升趋势,伴随着融资渠道收紧,房地产企业的融资成本也持续上升。2018年以来AA和AA+级房地产企业发行的债券信用利差快速上行,两类房地产企业融资成本提高;而AAA级房地产企业发行的债券信用利差保持相对平稳,融资成本相对较低,融资成本优势突出。截至2018年6月底,房地产企业的融资成本没有回落迹象,加剧了房地产企业的融资压力。

2018年以来,银行委托贷款管理办法和金融机构资产管理业务指导意见的相继出台,银行对外放款尤其是表外、通道类的产品面临大限,部分中小地产公司可能因收贷或已有贷款余额难以通过各种方式腾挪或存续面临倒下风险;本轮监管后,地产资管类融资产品将正式进入负增长,地产项目后续融资也将面临较大障碍;通道类业务大量减少,信托贷款融资受阻,除此之外,地产私募基金融资亦面临巨大的挑战,银行、券商、信托等渠道资金来源收缩后,地产基金的后市存在不确定性。

在传统融资方案面临挑战的时期,学习龙头企业创新融资方案也就显得极其重要。

总体来说,在资金方面我们需要做的一方面是现有项目快速去化,提高项目周转效率,减轻资金占用压力;另一方面是进行多元化融资(发债、ABS、Reits、基金等)手段,降低融资成本,优化负债结构同时进行轻资产业务转型,多元化模式发展。

知名房企拿地策略和融资方式总结

2018年以来,受房地产市场调控和金融紧缩政策的影响,房地产行业已进入微利时代,除了普遍的拿地问题和融资难,不少中小型房地产开发商已经挣扎在生死边缘,大型房企在本轮的调控下战略转型也更加明显,体现在教育、健康、医疗、养老和社区方面。总体来讲中国房地产已经开始往运营端转型,正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。接下来我们将会对知名房企万科、碧桂园、恒大、保利、融创的拿地策略和融资方式进行总结,希望在这个过程中对我们自己会产生较大启发。

在进行研究分析的基础上,我们提炼8个指标来选择区域。一是单位面积GDP。衡量的是每平方公里每年产出的GDP,反映一个城市的土地利用效率,从珠三角看,深圳远远高于广州,长三角中上海、无锡、苏州均位于前列,显示出较好的经济发展基本面。二是单位面积财政收入。反映了空间的财富聚集量,空间的财富聚集程度越高,区域的发展水平越高。三是人口净流入。人口净流入越多表明城市吸引力越强。四是三产占比。产业是城市竞争力的根本,有产业才有就业,才会有人口流入,随着经济的发展第三产业在GDP中的比重能够很好衡量地区成熟度。五是房地产投资额占GDP总额的比重。反映一个城市对房地产投资的依赖度,依赖度越高就要警惕性越强。六是高净值人群数量。反映区域住房的最高购买力,目前,全国高净值人群主要分布在广东、北京、上海和浙江四地,推动房价居高不下。七是城市友好度。反映企业执行成本和办事效率。八是轨道交通便利性。贵阳、长沙、西安、中山、重庆、常州、武汉、成都等房价暂时不高未来极具增长空间,可提前布局。

总体趋势而言,2018年是结构分化的一年。首先,城市上分化,二三线城市正在崛起;其次,企业竞争上分化,龙头企业的销售及土储集中度在增加。对于广大中小房企来说在城市的选择上就显得更为重要,整体方向是“聚焦核心城市群,深耕一二线大城市,分享城市群三四线成长红利”。以实地地产(广州实地目前在各类排行榜处于全国房企80-100之间位置)为例,总部在广州,首先要做的是深耕广东,在国家政策对于粤港澳大湾区倾斜的基础之上坚守本部。广州、深圳、佛山、东莞、中山以及良好区位优势的惠州都将成为重点投资区域的选择。然后是长三角和京津冀地区,雄安新区的设立对于京津冀协同发展具有极强的战略意义,一年之内雄安新区已进入建设阶段,使得京津冀成为中国最具投资潜力的区域之一,北京和天津依旧保持优势,周边中的廊坊和保定受益于人口外溢,而石家庄处于城市扩展期,对人口依附力增强,投资潜力突出。长三角城市群是我国最具发展前景的区域之一,内生需求旺盛,区域内多个城市房地产开发投资吸引力居于全国前列,上海、杭州、宁波、合肥、南京、苏州等核心城市仍保持对人口较强的吸引力,人口的聚集也会带来持续的购房需求。接下来为华中地区武汉、郑州等地区,最后是保定、昆明、成都和重庆等地区。当然在一二线城市房价高升的时期很多人会选择在房价压力相对小、潜力突出的三四线城市购房,例如嘉兴、三亚、襄阳、泰州等地区,进军这些区域的难度主要体现在融资方面,因此需要加大融资力度保证这些地区项目的开展来进一步提升竞争力。

总体来看,作为排名中等的民营性质的房地产企业,当今的形势下一线城市土地供给有限,通过招拍挂形式获得的土地一般来讲地价贵,保证金额度较高,竞拍周期持续时间较长,总体的利润率低下,因此相对来讲一线城市的压力较大,进行投资时需谨慎。对于强二线城市如武汉、成都、南京、杭州来说一般属于省会城市,本身的人口基数较大,人口处于净流入状态,而且相应的各种资源丰富,能够吸引更多的高素质人才进入,带动地区经济更好的发展,是我们投资的好的选择。同时中等二线城市中的天津、郑州、苏州、佛山、厦门、无锡以及西安也是我们考虑的对象,相对来说这些城市的人才欠缺经济发展程度受到一定的限制,但是其后续发展潜力较大,提前布局对于我们后续的发展来讲会有诸多益处。

进一步来看,对于一些优势的三线城市例如东莞、惠州、嘉兴、泰州、中山等,当超大城市的容量不能再满足自身经济发展的需求时,其周边的城市必定是最大的受益者。因为超大城市更高端的产业、更优质的教育资源、医疗资源的城市配套将会外溢,起到承接作用的首先就是这些周边的发展相对落后的城市,使得其房价具有一定的增长空间,我们可以抓住机会力争分享更多红利。

房地产行业未来展望

总体来看,2018年上半年房地产行业投资高位趋稳、销售稳中有升,基本符合调控政策的目标。但房价涨幅扩大、市场秩序较乱、企业资金压力上升等问题仍较为突出。

2018年下半年,在整体调控不放松的前提下,房地产政策预计会在这几方面继续查漏补缺,因城施策措施更加精准。从政策取向上看,差别化调控和保障合理购房需求仍是未来房地产调控的基本,地方政府的政策手段更加多样化。同时针对当前房屋库存持续下降,房价上涨抬头的新趋势,去库存政策将会逐渐淡出,特别是那些供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,稳定房价将成为政府调控的首要目标。在稳定房价的同时,住房租赁市场开始发力,预计未来租赁型住房供应将会出现“井喷式”增长,住房市场体系更加健全。华中、西南、华东、华南地区整体形势相对略好,东北、西北、华北地区整体仍然承压。

从市场的层面看,当前房地产销售形势整体较好,房价居高不下主要有三方面原因:一是棚改货币化提升了三四线城市居民的购买力,二是房价上涨带来的恐慌性购房以及投资性购房需求上升,三是城市群规划的推进实施提升了中心城市及周边城市的区位价值,人口集聚效应增强。下半年,随着各地稳定房价政策的继续出台,房价上涨预期会有所下降,同时棚改在上半年已完成全年目标超过60%的基础上,棚改货币化进程会有所放缓。受多方面因素的影响,预计下半年房地产市场整体会降温,市场销售将向理性回归,城市分化将会加剧。

在融资方式上会向多元化模式发展,并购融资、私募产业基金、境外融资、资产证券化以及互联网平台融资会成为行业新宠。布局区域上随着一线城市政策的趋紧,二线城市甚至一些发展前景较好的强三线城市都将成为企业布局重点区域。

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责任编辑:王汉威

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