吴其伦：40城土地价格大跌三成 房价岂能不跌？

10月9日，易居研究院发布《2018年三季度40城土地市场报告》，报告数据显示，9月，40个典型城市土地成交建筑面积4811.3万平方米，环比增长1.3％，同比增长27.7％。从季度数据来看，前三季度40个典型城市年初累计土地成交建筑面积36117.4万平方米，环比增长15.4％，同比2017年前三季度增长21.2％。

价格方面，9月，40个典型城市土地成交均价为4354元/平方米，环比下跌2.6％，同比下跌25.6％。从季度数据来看，2018年第三季度，40个典型城市的土地成交均价为4440元/平方米，环比2018年二季度上涨4.6％，同比2017年三季度下跌31％，同比增幅震荡下行趋势较为明显。

土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。9月，40个典型城市土地成交溢价率15.2％，与8月相比下降2.1个百分点，与去年同期相比下降19.5个百分点。

值得一提的是，9月份，上海、苏州、广州、大连等9个城市的溢价率为0％。究其原因在于，一是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖；二是这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。

自2016年9月起，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今，目前已创下自2015年6月以来40个月的新低。

土地价格成交溢价率持续走低甚至出现大跌，原因不外有三，一是房地产开发商不看好后市，对于拿地持谨慎态度，其在出价时也会相当保守；二是随着房地产库存的大幅增加、销售的大幅下滑，房地产开发商的手里现金吃紧；三是前期房地产火爆激发了开发商拿地激情，他们在较高获利预期驱使下不断推高房价，导致目前有拿地意愿的房地产开发商难以承受。

土地成交价格大跌，极有可能导致土地流拍。中原地产研究中心统计数据显示，今年1-7月，全国房地产市场土地流拍一共796宗。

其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200％；三、四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121％。

尤其值得注意的是一线城市，即使成交的土地，也是底价或逼近底价，成交价格普遍低于两年前。

而土地流拍的后果有二，一是城市发展受阻，政府推出地块拍卖，是基于城市产业规划或城区功能优化，一旦出现土地流拍，这些规划与优化的实施将变得遥遥无期；二是严重浪费资源，从地块推出，到房地产开发商参与竞拍，至少需要数月时间，其中牵扯到政府部门、机构、企业、个人等，一旦出现土地流拍，将浪费很多人力物力。

土地价格成交溢价率持续走低甚至出现大跌，传出了一个非常明确的信号，即房价开始步入下行通道。

首先，地价下跌，将在一定程度上导致房屋成本降低。在目前房地产低迷的市场态势下，开发商有了降价的动力和空间。

其次，在资讯高度透明的当下，土地价格大幅下跌的信息会很快被公众知悉，这将在很大程度上加大公众看空房价的预期，将令房地产市场观望情绪蔓延。在库存畸高、需求锐减的市场态势下，房地产开发商唯有降价自保。