齐俊杰：从北京人口蓝皮书看一线城市房价新趋势

去年有经济学家提出，研究中国的房价问题，需要看三个方面，短期看政策，中期看土地，长期看人口，老齐也深以为然，现在对于北京这样的超一线城市来说，短期的政策很明确，坚持调控不放松，中期的土地供给非常充裕，甚至11月份开始了集中供地，虽然供地任务仍未完成，但是从限竞房来看，今年意外遇冷，销售不足四成，而明年将迎来更大的供给井喷，数据显示，截至11月底，北京合计有29个限竞房项目取得36期预售证，合计提供商品房限竞房源1.74万套，达到了202.5万平米。而2019年限竞房住宅入市最少460万平米大约4万套。所以土地也是充足的，甚至有点过剩的意思，那么人口怎么样呢？这个问题，经常在知识星球齐俊杰的粉丝群里被提到，正好最近发布的北京人口蓝皮书，给了我们重要的信息。也揭示了新的趋势已经出现。

首先，北京首次出现人口双降，也就是外来人口和本地户口的人都减少了。2017年北京市常住人口2170.7万人，比上年末减少2.2万人；其中，常住外来人口794.3万人，与去年末相比减少13.2万人，而本地户口的人口1359.2万人，比上年末减少3.7万人。说明北京这种特大城市，控制人口已经取得了预期的效果。

其次，如果分区域看，这种情况就更加明显，主城区人口密度下降幅度较大，平均降幅都在6％以上，跟2013年相比，每平方公里减少了1000多人。外来人口最爱去的两个区一个是海淀，一个是昌平，这两个区挨着，属于是互联网企业集散地，吸引了大量的年轻人就业。这个数据表明，北京人口正在外移，主城区人口向郊区县移动，整个北京人口向外省移动。那么大家就要考虑一下了，以前北京每年涌入50万人，所以房价几乎5年翻一倍，那么现在人口正在减少，每年减少几万人，那么房价长期还能涨吗？另外，北京太大了，人口都在往郊区县，或者五环外移动，主城区的需求下降的速度更快。难怪最近央视都报道，黄金地段东四环边上的房产中介都快混不下去了。但是也要反过来看，海淀和昌平，这样吸引大量外来人口就业的地区，房价潜力则依然很大。当然这里面还有其他的因素，比如医疗，学区，主城区优质地段肯定还是稀缺的，价格也依然维持高价，但就总体来说，人口减少，必然让平均水位下降。人口增加的地方平均水位必然上升。

第三，老龄化趋势不容乐观，2017年，65岁以上的老年人，已经占了全市总人口的10％，人口抚养比上升到了27％，也就是说现在是每4个年轻人养一个老人，未来这个趋势将加速，10年以后，可能会变成2个年轻人养一个老人。所以北京老龄化的问题已经相当严重，而生育率却依然很低，放开全面二孩之后，北京的生育率仍然没有超过1％，未来超低生育率仍然不会改变。所以北京这座城市正在逐渐老去。那么这就告诉我们，作为需求方的年轻人正在减少，而作为房屋供给方的老人正在增加，也就是说老年人对房子的需求并不大，而且他们自己手上的房子也很可能会在故去以后，成为市场上的二手房供给。

综合来看，以北京为代表的超一线城市，人口正在发生巨大的变化，有些专家学者认为，北京房价太高，是因为供给不足，这是没错的，之前一直这么做，是因为我们在践行以房控人，认为房价高了，人口就不来了，但没想到适得其反，房价越高，流入的人口越多，而人口进入的越多，则房价也就越高。形成了一个死循环，自打前几年换了领导之后，北京的思路才转变，开始以业控人，从疏导城市产业入手，并且增加土地供给，平抑已经高不可攀的房价，应该说2017年以后，我们逐渐找对了方向，北京房价正在平稳回落，而人口也开始进行负增长，这都是我们愿意看到的结果。

有人也不理解，为什么北京要控人，其实你站的更高一点就清楚了，看看整个北方的经济，除了北京一枝独秀，其他都表现惨淡，先是东三省经济滑坡，最近天津的增速也出现了全国垫底，北方已经形成了明显的虹吸效应，北京越强，别的地方就越弱，最后就是胖的撑死，瘦的饿死。这对于整个北方经济是非常有害的，对北京本身也不是好事。大家都知道贫富分化严重，对于个人财富来说，是个灾难，对城市来说也是一样。所以必须把北京的一些产业，输出出去，带动周边，京津冀一体化发展，形成产业阶梯。这样才能繁荣起来，就像长三角和珠三角一样，否则等北京把周边的资源榨干了，也一样会无以为继。之前我们以房控人，只想把穷人往外推，显然没有效果，而现在以业控人，先输出产业，再输出人口，最成功的一个例子就是，一大堆互联网公司都挨着昌平落户，于是外来人口也就像那边集中了。从而疏解了海淀，朝阳的拥挤。未来产业的输出，不光跨区，可能还要跨城市，跨省展开。所以目测，北京的人口，基本已经到头了，未来起码主城区不会再增长了。那么房价，估计也就这样了。未来用3-4年去消化最近这波暴涨带来的泡沫，应该是大家都乐于看到的结果。如果真是这样，那就是成功的软着陆。