同策：12月40房企融资激减 年度融资同比下滑13.8%

12月，40家典型上市房企融资总额仅为181.52亿元，环比上月激减64.12％，迎2018年以来最大降幅，再创2017年以来融资新低。

如此大规模的滑坡并不多见，收官月跌破200亿元，这个数字或多或少让人难以接受，2018年或是房企融资最差的一年。表面上看，年底债权审批速度加快，房企全力加速融资，发债量迎小高潮，但据同策研究院统计，真正成功发行的少的可怜。

2018

年度房企融资综述

全年来看，2018年40家典型房企总额为6291.24亿元，同比去年7297.89亿元下滑13.8％。其中发行公司债2465.73亿元、其他债权融资1088.66亿元、境内银行贷款895.24亿元、中期票据832.51亿元、信托贷款742.18亿元、股权融资140.9亿元、海外银团贷款110.18亿元、委托贷款15.55亿元。

图 ：2018年1-12月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元，％）

2018年，公司债依然是房企最主要的融资方式，其他债权融资其次，而排在末尾的委托贷款仅一月份有发生，其他月份贷款金额均为0。

12月

40房企融资情况

单12月来看，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计181.52亿元，环比2018年11月的505.92亿元下降64.12％。

从趋势来看，继9月、10月融资金额两连跌之后，11月份有所回暖后，本月又震荡下跌。

图 ：2018年12月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元，％）

具体来看，本月债权融资额为180.49亿元，占房企融资总量的99.43％，环比下降64.28％。其中境内银行贷款（57.74亿元，占比32％）、公司债（50.28亿元，占比28％）、其他债权融资（6.7亿元，占比4％）、中期票据（39.57亿元，占比22％）、信托贷款（25.9亿元，占比14％）、委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

●从融资渠道来看，各债权融资方式融资额度均大幅下降

第一名境内银行贷款融资总额57.74亿元，环比上月的86.338亿元下滑33.12％；位居第二的公司债发行50.28亿元，环比下滑75.95％；第三名中期票据融资39.57亿元，环比下滑8.87％；第四名信托贷款金额25.9亿元，环比下滑64.81％；第五名其他债权融资仅6.7亿元，环比下滑92.7％。海外银团贷款和委托贷款无发生。

图 ： 2018年11月、2018年12月典型上市房企融资情况对比

●从缩水最大的创新型融资来看，资产证券化难发行

值得注意的是，本月创新型融资金额仅6.7亿元，环比下滑92.7％，是各融资方式中环比下滑幅度最大的一类。从发行方来看，仅有阳光城、中南和金科各发行一笔，并且其中两笔以收益权为抵押，一笔是转让名下资产项目后期回购。目前的融资环境下，房企通过转让项目公司股权或抵押名下资产自救，实是无奈之举。

而资产证券化的表现却恰恰相反，外热内冷，进入12月以来，ABS属于持续高发期，多笔房企ABS成功获批，但从同策研究院统计来看，绝大多数处于计划、核准阶段，真正发行成功的很少。按照往年的经验来看，年底各融资渠道收紧，部分发行受到管控推延至春节后，因此，预计后期会有一波增长。

●从融资成本来看，最低融资成本利率在5％以上

在已披露的数据中，最低的一笔融资成本已经在5％以上。融资成本最低的是万科地产5.25年期固息票据，票面利率为5.35％。

值得注意的是，融资成本最高的2笔均来自绿地全球，一笔发行2.8亿美元定息债券（中期票据），一笔发行了1.5亿美元公司债，债券票面利率均高达9.125％。

●从境外发行情况来看，外币融资渠道进一步收紧

本月境外融资大幅下滑，外币融资总额55.8743亿元，环比上月外币融资金额下降63.19％。同策研究院统计显示，2018年12月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。其中，美元融资总额37.85亿元人民币；港元融资总额为18.02亿元人民币；本月无以其他外币为货币单位的融资行为。

图 ：2018年12月典型上市房企融资币种占比（单位：亿元，％）

同策研究院研究员李见林认为，本月外币融资大幅紧缩，这意味着，在境内融资渠道紧缩的环境下，境外融资渠道也在进一步收紧。

总结

1、房企虽然年末发债高峰，但找到的钱真正揣到口袋里，可能要等到春节过后才能好转。

2、今天刷屏的央行再降准1％，房企的资金面能否得到缓解？同策研究院研究总监张宏伟认为，2019年楼市调控仍是大基调，政策面对于房企融资渠道有重重防火墙，大部分无法流入开发领域，房企资金面仍然会很紧张，并且这不是今年的第一次降准，之前对楼市没有太大影响，这次也同样，楼市降价的大趋势不会改变！

40家典型房企名单：万科、恒大、绿地、瑞安房地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金地集团、招商、龙湖、富力地产、雅居乐、远洋、荣盛发展、新城控股、泰禾集团、首创、旭辉、中国金茂、阳光城、融信中国、首开股份、金科股份、九龙仓、越秀、华侨城、中天金融、建业地产、滨江集团、中南建设、宝龙地产、当代置业、京投银泰、龙光地产、花样年控股

注：本文数据来源仅来自于各上市房企公开披露的公司公告