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    吕韬:股市汇市巨震 楼市并非最大赢家 最大隐忧刚刚开始!

    2019-05-16 11:05:28

    金融界网站 吕韬

    任凭山呼海啸,我自稳如泰山。

    眼看股市汇市大幅震荡,楼市颇有大将之风,悄然走出“独立行情”!

    5月15日,国家统计局公布了有关房地产行业的重磅数据,数据显示:4月楼市正加速回暖。

    4月,全国商品房销售额累计达3.9万亿元,销售增速从3月份的5.6%,进一步提高到8.1%。

    房地产开发到位资金中,和销售情况紧密相关的两个数据,定金(预收款)以及个人按揭贷款加速攀升。3月份这两个数据的增速分别是10.5%和9.4%,而到了4月份增速已经分别提高到15.1%和12.4%!

    上周四,也就是5月9日,央行公布的信贷数据中,也进一步佐证4月份楼市回暖态势确实明显。

    4月,人民币贷款低于市场预期,仅增加1万亿,同比少增1615亿,但从居民侧看,居民中长期贷款(主要用来买房)却逆势增加4165亿。

    就占比而言,4月份居民中长期贷款占全部贷款的比重已经达到41.6%,而前三个月这一占比仅为23.7%。

    时隔一个月,居民中长期贷款占比幅度接近翻倍,楼市回暖态势不言而喻!

    疯狂拿地 最大隐忧出现了!

    人逢喜事精神爽,眼见楼市行情回暖,资金回笼加速,房地产企业胆儿变肥了,心不慌了,再也不喊“活下去了”,出手也越来越阔了!

    4月,房企豪气冲天,土地市场迎来大暴发!

    中原地产数据显示,在房企积极努力之下,4月中国50个大中城市“卖地”收入已达1.22万亿元,同比上涨1.2%。这是今年,50城土地出让收入首次实现同比上涨。

    中指研究院数据,在房企开启买买买模式之后,4月全国300城住宅用地成交楼面价同比涨幅已经被拉高到20%以上,溢价率同比上升9.5%。

    就绝对价格而言,2019年4月份300城的楼面价格创历史第二高,仅比历史最高水平低400元每平米。

    抢食的越来越多,放弃的越来越少。

    2019年,中指研究院数据,300城土地流拍率逐月下降。1月份流拍率为8.5%,2月份为6.1%,3月份已经降到了1.8%,创2018年以来最低水平。

    克而瑞的数据显示,2019年1季度相较于2018年流拍率大幅下跌。

    4月份克尔瑞的数据,重点城市流拍率环比又下降了2个百分点!

    土地市场火得一塌糊涂,地究竟都让谁拿去了呢?

    二八法则凸显,头部房企准备吃独食。

    截至5月14日,已经有超过29家房企拿地总额超过100亿,而2018同期只有24家,2017年更是只有17家。

    拿地超过百亿的房企主要是头部房企,比如融创拿了626亿,碧桂园拿了465亿,新城控股拿了422亿,万科中海等一线房企拿地金额也都在200亿以上。

    以占比来看,4月份,Top20的上市房企拿地金额达到2393亿,占全部成交金额的6成,集中度在3月份的基础之上又提高了超过5个百分点。

    尽管房企买的不亦乐乎,但两大隐忧正不请自来!

    隐忧一:现在花钱如流水,未来还款压力大

    别看房地产企业现在花钱挺大方,但其实从2019到2021年,房地产企业将有接近20万亿有息负债到期。2019年到期规模6.8万亿,2020年6.6万亿,2021年5.4万亿。

    房企获得资金很大程度上是靠天吃饭。

    一方面,楼市行情得持续回暖,才能不断有来自民间的弹药补充;另一方面,信贷政策对房企的态度,对房企来说几乎就是阿琉克斯之踵,一旦摁住,立刻就喘不过气来。

    有意思的是,楼市行情回暖和信贷政策某种程度上此消彼长。

    如果楼市行情太好,监管层为了遏制楼市过热,最先最容易的压制措施就是控制信贷,延缓按揭审批周期,严控房企融资通路。

    所以,奉劝房企,别太嘚瑟,容易被劈。

    隐忧二:仰仗美元脸色,借债成本越来越高

    2019年,房地产企业融资有一个特点,内暖外热!

    外热到什么程度?

    2019年1-4月份,房企融资规模近8500亿元,其中海外债占比为达到25.6%。

    在机构分类中,单一占比最大!

    以4月单月来看,房企海外融资的势头加速升温!

    2019年4月,40家上市房企完成融资753亿,其中外币融资规模524亿,占比接近70%!环比上月,外币融资金额大幅提升90%以上。

    在海外融资里,美元融资是绝对的主力军,融资金额达到459亿,占40家上市工资融资比重超过60%。

    可以说美元融资,已经一家独大!

    万得的数据显示,2019年4月房企靠发债一共融资888亿,环比增长18%。在这881亿里,海外发债金额688亿,占比接近80%。就增速而言,环比上个月更超过106%。

    海外发债成本低吗?

    并没有。

    在人民币处于升值区间的前4个月,中指研究院测算房企发债的利率均值为8.82%。

    8.82%的水平,远高于国内。

    根据中国地产报的统计,4月份国内房企发债融资成本最高才8.5%,一般都在6%以下,最低的招商蛇口更是仅以2.8%的代价就获得了35亿融资。

    昨天专门写过一篇关于人民币汇率。尽管人民币贬值的幅度预计不会进一步大幅攀升,但从五月一日到十五日,人民币对美元汇率已经下跌了2.5%。

    这意味着,房企再归还美元借款的时候,又得多拿出2.5%的资金来。

    这么一来,毛估估海外发债成本可能快超过10%了。

    刚才说到,市场好,国内信贷松的时候,房地产企业可能还相对宽裕,可一旦地产销售不给力,或者信贷口子收紧的时候,更多从海外借债,房企的债务压力无疑会大而更大!

    二线很疯狂 三四线有新动向!

    春江水暖鸭先知,房企拿地并不是无脑式扫货,而是摸着水温,有的放矢。

    2019年,房地产企业拿地最明显的特征就是扎堆二线城市。4月这一特征更加明显。

    克尔瑞的数据显示,4月份,中海绿城等主流房企扎堆二线城市拿地,二线城市新增土地储备占比接近50%,比3月份有上升了3个百分点。

    卖地收入上,二线城市在4月份获得卖地收入一共2641亿,同比大增81%,环比也上升43%,卖地收入占300全部收入的66%。

    卖地收入占比远大于储备面积占比说明什么?二线城市的土地价格水涨船高!

    二线城市热得发烫,拉动三四线城市的土地市场也出现回暖。

    根据克尔瑞的数据,三四线城市土地成交近期回暖迅速。

    三四线城市里,土地市场回暖多突出的地方在于基本都位于核心城市周围,比如环杭州的三四线为主,桐乡、嘉兴、海宁热度最为突出。

    尽管三四线城市土地市场回暖,但对于楼市未来的发展,判断基本不变。

    1、大方向上,楼市以维稳为主,大起大落都不会出现(现在的国际环境更是如此)。

    最近像苏州、丹东这种短期大火的城市,连续出台新的调控政策正印证了监管层的态度。接下来,如果南京等地继续火爆,可能也会出台新一轮调控政策。

    2、楼市未来仍然主打结构性行情,一二线城市以及核心城市周边的三四线城市才是可以布局的重点。

    最近长三角非常火,可火的地方要看清楚几乎都是在上海、杭州等核心城市附近。如果离核心城市太远,纵然挂靠在长三角或者珠三角等实力强劲的城市群里,也仅限于刷刷存在感,楼市未来不会持续看涨。

    最后要给大家提个醒,楼市有时候和股市非常像,行情起来了,垃圾股也会跟着涨。

    可最后,尘归尘土归土,只有位置佳、产业好、人口吸引力强的地方才能持续享受估值和溢价。

    而那些一直在萎缩的地方,住有所居,居有所安,享受住房带来的生活品质和幸福感才是最重要的。千万别奢望,房价还能够涨多少。

    
    
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    责任编辑:鲍方

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