吕韬：股市汇市巨震 楼市并非最大赢家 最大隐忧刚刚开始！

任凭山呼海啸，我自稳如泰山。

眼看股市汇市大幅震荡，楼市颇有大将之风，悄然走出“独立行情”！

5月15日，国家统计局公布了有关房地产行业的重磅数据，数据显示：4月楼市正加速回暖。

4月，全国商品房销售额累计达3.9万亿元，销售增速从3月份的5.6％，进一步提高到8.1％。

房地产开发到位资金中，和销售情况紧密相关的两个数据，定金（预收款）以及个人按揭贷款加速攀升。3月份这两个数据的增速分别是10.5％和9.4％，而到了4月份增速已经分别提高到15.1％和12.4％！

上周四，也就是5月9日，央行公布的信贷数据中，也进一步佐证4月份楼市回暖态势确实明显。

4月，人民币贷款低于市场预期，仅增加1万亿，同比少增1615亿，但从居民侧看，居民中长期贷款（主要用来买房）却逆势增加4165亿。

就占比而言，4月份居民中长期贷款占全部贷款的比重已经达到41.6％，而前三个月这一占比仅为23.7％。

时隔一个月，居民中长期贷款占比幅度接近翻倍，楼市回暖态势不言而喻！

疯狂拿地 最大隐忧出现了！

人逢喜事精神爽，眼见楼市行情回暖，资金回笼加速，房地产企业胆儿变肥了，心不慌了，再也不喊“活下去了”，出手也越来越阔了！

4月，房企豪气冲天，土地市场迎来大暴发！

中原地产数据显示，在房企积极努力之下，4月中国50个大中城市“卖地”收入已达1.22万亿元，同比上涨1.2％。这是今年，50城土地出让收入首次实现同比上涨。

中指研究院数据，在房企开启买买买模式之后，4月全国300城住宅用地成交楼面价同比涨幅已经被拉高到20％以上，溢价率同比上升9.5％。

就绝对价格而言，2019年4月份300城的楼面价格创历史第二高，仅比历史最高水平低400元每平米。

抢食的越来越多，放弃的越来越少。

2019年，中指研究院数据，300城土地流拍率逐月下降。1月份流拍率为8.5％，2月份为6.1％，3月份已经降到了1.8％，创2018年以来最低水平。

克而瑞的数据显示，2019年1季度相较于2018年流拍率大幅下跌。

4月份克尔瑞的数据，重点城市流拍率环比又下降了2个百分点！

土地市场火得一塌糊涂，地究竟都让谁拿去了呢？

二八法则凸显，头部房企准备吃独食。

截至5月14日，已经有超过29家房企拿地总额超过100亿，而2018同期只有24家，2017年更是只有17家。

拿地超过百亿的房企主要是头部房企，比如融创拿了626亿，碧桂园拿了465亿，新城控股拿了422亿，万科中海等一线房企拿地金额也都在200亿以上。

以占比来看，4月份，Top20的上市房企拿地金额达到2393亿，占全部成交金额的6成，集中度在3月份的基础之上又提高了超过5个百分点。

尽管房企买的不亦乐乎，但两大隐忧正不请自来！

隐忧一：现在花钱如流水，未来还款压力大

别看房地产企业现在花钱挺大方，但其实从2019到2021年，房地产企业将有接近20万亿有息负债到期。2019年到期规模6.8万亿，2020年6.6万亿，2021年5.4万亿。

房企获得资金很大程度上是靠天吃饭。

一方面，楼市行情得持续回暖，才能不断有来自民间的弹药补充；另一方面，信贷政策对房企的态度，对房企来说几乎就是阿琉克斯之踵，一旦摁住，立刻就喘不过气来。

有意思的是，楼市行情回暖和信贷政策某种程度上此消彼长。

如果楼市行情太好，监管层为了遏制楼市过热，最先最容易的压制措施就是控制信贷，延缓按揭审批周期，严控房企融资通路。

所以，奉劝房企，别太嘚瑟，容易被劈。

隐忧二：仰仗美元脸色，借债成本越来越高

2019年，房地产企业融资有一个特点，内暖外热！

外热到什么程度？

2019年1-4月份，房企融资规模近8500亿元，其中海外债占比为达到25.6％。

在机构分类中，单一占比最大！

以4月单月来看，房企海外融资的势头加速升温！

2019年4月，40家上市房企完成融资753亿，其中外币融资规模524亿，占比接近70％！环比上月，外币融资金额大幅提升90％以上。

在海外融资里，美元融资是绝对的主力军，融资金额达到459亿，占40家上市工资融资比重超过60％。

可以说美元融资，已经一家独大！

万得的数据显示，2019年4月房企靠发债一共融资888亿，环比增长18％。在这881亿里，海外发债金额688亿，占比接近80％。就增速而言，环比上个月更超过106％。

海外发债成本低吗？

并没有。

在人民币处于升值区间的前4个月，中指研究院测算房企发债的利率均值为8.82％。

8.82％的水平，远高于国内。

根据中国地产报的统计，4月份国内房企发债融资成本最高才8.5％，一般都在6％以下，最低的招商蛇口更是仅以2.8％的代价就获得了35亿融资。

昨天专门写过一篇关于人民币汇率。尽管人民币贬值的幅度预计不会进一步大幅攀升，但从五月一日到十五日，人民币对美元汇率已经下跌了2.5％。

这意味着，房企再归还美元借款的时候，又得多拿出2.5％的资金来。

这么一来，毛估估海外发债成本可能快超过10％了。

刚才说到，市场好，国内信贷松的时候，房地产企业可能还相对宽裕，可一旦地产销售不给力，或者信贷口子收紧的时候，更多从海外借债，房企的债务压力无疑会大而更大！

二线很疯狂 三四线有新动向！

春江水暖鸭先知，房企拿地并不是无脑式扫货，而是摸着水温，有的放矢。

2019年，房地产企业拿地最明显的特征就是扎堆二线城市。4月这一特征更加明显。

克尔瑞的数据显示，4月份，中海绿城等主流房企扎堆二线城市拿地，二线城市新增土地储备占比接近50％，比3月份有上升了3个百分点。

卖地收入上，二线城市在4月份获得卖地收入一共2641亿，同比大增81％，环比也上升43％，卖地收入占300全部收入的66％。

卖地收入占比远大于储备面积占比说明什么？二线城市的土地价格水涨船高！

二线城市热得发烫，拉动三四线城市的土地市场也出现回暖。

根据克尔瑞的数据，三四线城市土地成交近期回暖迅速。

三四线城市里，土地市场回暖多突出的地方在于基本都位于核心城市周围，比如环杭州的三四线为主，桐乡、嘉兴、海宁热度最为突出。

尽管三四线城市土地市场回暖，但对于楼市未来的发展，判断基本不变。

1、大方向上，楼市以维稳为主，大起大落都不会出现（现在的国际环境更是如此）。

最近像苏州、丹东这种短期大火的城市，连续出台新的调控政策正印证了监管层的态度。接下来，如果南京等地继续火爆，可能也会出台新一轮调控政策。

2、楼市未来仍然主打结构性行情，一二线城市以及核心城市周边的三四线城市才是可以布局的重点。

最近长三角非常火，可火的地方要看清楚几乎都是在上海、杭州等核心城市附近。如果离核心城市太远，纵然挂靠在长三角或者珠三角等实力强劲的城市群里，也仅限于刷刷存在感，楼市未来不会持续看涨。

最后要给大家提个醒，楼市有时候和股市非常像，行情起来了，垃圾股也会跟着涨。

可最后，尘归尘土归土，只有位置佳、产业好、人口吸引力强的地方才能持续享受估值和溢价。

而那些一直在萎缩的地方，住有所居，居有所安，享受住房带来的生活品质和幸福感才是最重要的。千万别奢望，房价还能够涨多少。