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    同策研究院:楼市回暖了?真实情况跟你想的完全不一样!

    2019-05-16 11:47:00

    金融界网站 同策研究院

    楼市大背景

    2019年起一二线城市土拍回暖,参拍房企数量增加,土拍溢价率抬升,土地价格升高。合肥4月底一场土拍揽金超200亿!杭州土拍揽金总计超356亿!苏州四月底一场土拍成交135.7亿!伴随着土地市场的火热,商品住宅市场也出现销售回暖,新房案场来人来访及成交量增长,二手房成交套数同比增加……

    在这样火热的土拍和销售回暖的大背景下:

    1.真实的楼市环境到底是怎么样?

    2.短期的回暖是否能持续下去?

    3.未来楼市的长效趋势又将如何?

    结合现如今政策基调与宏观经济环境,我们将在本篇报告中一一解答。

    土地市场非涨还跌

    东部一二线城市楼市相对2017/2018年市场低位出现回暖迹象,但实际上回暖力度有限!并且中西部及东北部二线城市暂未出现明显回暖迹象。同策研究院监测显示,虽然土拍回暖,但是楼面价或价格涨幅仍低于2016、2017年市场高点。并且在严格的市场调控下,2019年新房成交价平稳波动,暂未出现大幅上涨现象。而在二手房市场,东部城市二手房市场4月回暖明显,但是除成都外,其他中西部及东北部城市无回暖迹象!

    同策研究院监测显示,当前核心一二线城市土地市场回暖,但地价高点主要集中在2016-2017年,部分核心城市2019年土地价格相对仍较低(而这部分城市因2019年新成交优质地块拉高土地均价,因而数据上显示高于前期高点时期)。所以客观来说,无论是珠三角还是长三角,2018年4季度是近两年土地价格的相对低位时期。

    除却土地成交价,我们再从土地价格涨幅来看,当前核心一二线城市地价主要上涨年份也是集中在2016、2017年,当前土拍虽然有回暖现象,但其实价格涨幅非常有限。

    而由于城市轮动,三大经济圈内三四线城市土地价格高点及快速上涨年份集中在2017-2018年,2018年4季度起普遍进入土地价格调整期。从地价涨幅来看,2019年地价相对2018年甚至是出现下跌的。

    在现如今的市场环境下,许多中大型品牌房企依然有冲规模诉求。例如在长三角及珠三角土拍回暖中,同策研究院预计中大型房企将通过牺牲当期利润率的方式拿地。而小型房企因本身发展策略差异,当前拿地策略出现差异,部分房企因资金流紧张,拿地偏谨慎。以S企业为例,其2019年1季度未拿地,但是2018年刚上市的H企业便拿地十分积极,仍有扩张诉求!

    综上所述,同策研究院认为,当前土地市场回暖其本质是市场融资松动下,房企投资策略调整导致的。未来冲规模机会重回一二线,且地价相对合理,引发房企在一二线城市加大拿地力度。从房企预期看,2019年以来,部分房企调低拿地利润率为获取土地争取更大空间。预计2019年3季度前仍为大多数二线及强三线城市的最佳拿地窗口期。

    商品住宅渐趋平稳

    我们将各城市2019年3/4月销量同2017、2018年同期对比,可以看出来东部沿海城市群内一二线城市销量相对2017/2018年的市场低谷期出现明显回暖,就绝对量来看相对2015/2016年高点仍较低。并且由于城市市场轮动,一二线城市调控早、调整早、市场回暖早。中西部及东北部二线城市相对2017/2018年未回暖,但4月下半月销量好于上半月。

    2016-2018年是各城市商品住宅均价的主要上涨年份,且其中存在东部城市群与中西部、东北部城市群房价上涨轮动现象。实际从涨幅上我们可以看出2019年1-4月商品住宅价格相对2018年变化平稳。

    从二手房层面来说,东部城市二手房市场4月回暖明显,二手房成交套数相对2017/2018年的市场低谷期出现明显回暖,尤其是南京、苏州的二手房市场表现突出;但是在中西部及东北部地区,除成都外,市场调研显示二手房市场无明显回暖。

    所以从本质上来说,当前商品住宅市场回暖主要是政策微调下、市场需求的温和释放。楼市整体处于调整期,楼市允许适度反弹但不允许大涨。一二线城市限价定向宽松、但指导价格依然存在,以避免房价过快上涨。楼市整体上仍处于调整期,备案价突破并不一定能被市场接受,当前热销项目仍是限价下性价比凸显的项目。地方政府定向宽松限价,主要目的仍是刺激房企拿地热情,获取土地财政收入、并通过加速推地的方式形成供应,而不是调控政策实质性松绑的信号。

    能否持续回暖

    同策研究院分析认为,在目前的政策调控下以“稳”为主,楼市过热将引发调控收紧,既不允许大涨也不允许大跌,所以楼市短期持续回暖或面临瓶颈。

    从大的政策“房住不炒”总基调出发,“一城一策”的调控方式目的仍是维持楼市稳定,允许市场成交放量,但备案指导价格仍将存在,对热点区域出台收紧政策打补丁。在现实市场环境下,东部一二线城市4月来人来访同比回暖,但下半月来人来访比上半月少,中西部城市来人来访量更是没有明显回暖。换个角度来说,房企融资融资后集中拿地、住宅销售并无大幅上涨,企业的资金面依然紧张,为保持规模与利润的平衡,房企也会加快推盘节奏与力度。

    按照全国“两会”及住建部部委领导表态,保持政策稳定性,既防大起也防大落。同时落实楼市调控的城市主体责任,因城施策;4月19日,中央政治局会议再提“房住不炒”。

    第一,坚持住房的定位:房子是用来住的,不是用来炒的。

    第二,坚持完善“两个体系”。一是住房的市场体系,二是住房保障体系。

    第三,坚持落实城市主体责任。因城施策、分类指导,要不断完善市场监测预警和考核评价机制,特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。

    第四,坚持调结构、转方式。特别是要大力培育和发展住房租赁市场,重点解决新市民的住房问题。

    第五,保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落。

    当前政策调控的核心是“稳地价、稳房价、稳预期”,既不允许大涨、也不允许大跌,在市场下行周期要稳步小幅调整,避免因为市场快速下行造成楼市周期出现剧烈波动;在市场上行周期控制市场回暖力度、防止非理性回暖,影响宏观经济发展及经济结构调整。

    “两会”政府工作报告明确提出,“落实城市主体责任”,楼市调控权力下放到城市,因城施策,调控政策分为18项必选+25项可选政策。后续因城施策会试点22城市,地方根据市场特征将有更多自主权。

    同策研究院认为,当前各城市限价政策普遍存在定向宽松的特征,但其主要目的是刺激房企拿地以获取土地财政收入,备案价格指导仍将存在以“稳房价”;就限价宽松程度而言,仍不能根本性解决前期高价地项目问题。此外,在市场调整期,城市项目突破限价销售能否获得市场认可仍然存疑。

    1.全国主要一二线城市限价政策虽有突破,但在“一城一策”调控思路下,“指导价格” 仍然存在,避免房价过快上涨。高价地问题在本年度仍不能根本性解决,需要跨周期才能解套。

    2.当前楼市整体上仍处于调整期,部分城市项目虽然能突破限价销售,但市场接受度存疑。当前各城市热销项目仍是一定限价条件下,性价比凸显的项目。

    3.地方政府定向宽松限价,主要目的仍是刺激房企拿地热情,获取土地财政收入、并通过加速推地的方式形成供应,而不是调控政策实质性松绑的信号。

    4月19日,住建部对1季度楼市过热城市发出预警,预示未来仍然是“稳”字当头,投机性需求、核心城市房价涨幅都将受到严格调控。以长沙、武汉为例,长沙4月调高二套房契税税率至4%(前值为1%-2%);而武汉市场日前热传一二手房价格涨幅3年内将控制在5%以内,虽已辟谣,但一定程度反映了当前房价调控的方向。

    长期趋势略显艰难

    1992年至1993年的中共“十四大”、“三中全会”,做出社会主义市场经济顶层设计和改革总体规划,该时期内的实际GDP增速远高于潜在GDP增速,在科技进步、管理模型转变等因素的推动下,全要素生产率呈现快速增长。2010年之后,全要素生产率快速下行,致使中国潜在GDP增速持续下滑,且中短期内,下滑趋势较难逆转。2019年中央设定经济增速目标下探至6-6.5%的区间目标。

    中国货币政策的法定目标是保持币值稳定、促进经济增长。因而反应货币增速的M1增速指标与GDP增速、克强指数增速呈现较强的相关关系。当货币宽松时,GDP增速、克强指数增长;货币收紧时,GDP增速、克强指数面临下行压力。结合中央定调,预计未来仍将通过适度宽松的货币政策来“稳增长”。

    中国M1同比增速与灵敏反应经济状况的克强指数呈较强的相关性,货币政策宽松能带动经济的回暖。从周期角度看M1同比增速进入周期波动的谷底、预计未来重新进入上行周期(2019年3-4季度为实质上升期),另一方面2019年中国经济下行压力进一步加大,政策面有进一步适度放松的必要性。M1同比增速的回升将带动经济状况的回暖。

    而通过对商品住宅成交量与经济周期的关系分析,全国商品住宅成交面积增速与经济周期趋势存在滞后关系,通过量化处理,全国商品住宅成交面积增速滞后M1增速3-5个月。如果2019年3季度至2021年上半年全国经济重启“结构性加杠杆”进程,2019年4季度至2021年2季度楼市处于上行周期可能性较大。

    同策研究院认为2019年一线、二线城市将进入楼市量价上行周期,但长期来看,2020年之后一二线市场回暖乏力。

    经济持续增长乏力,短期依靠货币宽松刺激经济增长,将传导全国楼市2019年底回暖。

    短期中美贸易战阻碍楼市回暖力度,中长期经济复苏乏力将导致2020年后一二线市场乏力。

    一线城市、三大经济圈内二线城市当前已进入上行周期。

    中西部及东北部二线城市目前处于周期谷底,即将进入上行周期。

    [总结]

    同策研究院认为,全国楼市轮动东部一二线城市楼市出现回暖迹象,但回暖力度有限;中西部及东北部二线城市暂未出现明显回暖迹象。热销盘均为价格地售盘,并非自然回暖当前市场回暖本质是政策微调下的楼市需求恢复性释放。

    当前政策面确保楼市稳定,既不允许大涨、也不允许大跌。限价政策下,之前的低价地项目将入市销售,以稳定房企规模或利润。居民购买力仅短期内可支撑楼市回暖,但长期来看,居民购买力限制楼市持续上扬。

    短期依靠货币宽松刺激经济增长,将传导全国楼市2019年底回暖,但经济持续增长乏力。核心一二线城市已进入、或即将进入楼市上行周期,至2020年将过渡到周期的波峰,之后进入成交量下行周期。短期中/美/贸/易/战阻碍楼市回暖力度,中长期经济复苏乏力将导致2020年后一二线市场乏力。

    
    
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    责任编辑:鲍方

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