易宪容：当前三四线房地产投资仍然火热

尽管最近一直看到有报道，由于今年一季度国内不少城市的房地产市场仍然处于十分火热中，二线和三线城市的房价仍然在快速上涨，有些城市的房价甚至于同比上涨在20％以上，所以，这些房价上涨过快的城市不得不出台新的调控政策，来装模作样地遏制快速上涨的房价。

比如，有报道，继辽宁省丹东市后，江苏省苏州市5月11日也跟进颁布住房“限售”政策，规定特定区域内购买的新住房三年内禁止出售、购买二手房5年内禁止出售，以此来打击房地产的短期投机炒作，稳定房价。而且像这样的情况，预计未来国内其他一些城市也会加入这样的房地产市场调控行列。

据不完全统计，2017年3月以来，已有48个城市颁由年限不等的住房限售政策，这些限售政策陆续解禁已经成了一种趋势。还有，今年4月以来，包括长沙、北京、深圳等多个城市再度收紧了住房调控政策，及一些城市纷纷辟谣将松绑住房限制政策，如济南、郑州等城市。

不过，这种装模作样的住房限售政策，看上去是要遏制房地产的投机炒作，实际上这些房地产的调控政策不仅作用有限，反之这些政策还可能成为促进这些城市房地产销售的动力。因为，这些在一定时间禁止购买的住房销售，表面上是会让短期投机炒作者无法炒作。但是，如果住房投资炒作者把其投资周期放在三年及五年以上时，这样政策反之会鼓励住房投资者进入市场。

因为，从无论是从学理上来说，还是从经验上来说，都让住房投资者看这种住房限售政策对他们进入市场并没有多少影响。因为，从2017年3月以来，出台这样的住房限售政策的城市已经有48个了，但是这些已经出台住房限售政策的城市不仅没有遏制该城市的房价上涨，反之，这些城市的房价还在快速上涨。有些城市甚至于快速飚升。如果购买的住房在手上持续2-3年，其房价上涨的幅度达到20％以上，那么就目前中国投资市场的投资品收益 来看，有哪种投资产品比这种投资收益高及风险低。在这种情况下岂能不吸引住房投资者进入市场？更何况这些投资者多以是通过银行信贷杠杆进行。

从学理上来说，购买的住房限制3-5年不可交易，如果是一个市场化程度比较高、市场存在许多不确定性，进入这个市场投资者并让投资品持有3-5年，那么这个市场投资肯定是一个高风险的市场。但是中国房地产市场不仅完全是政策市，而且十几年来，政府的房地产调控政策基本上是托住房价，甚至于极力地推动房价只涨不跌，所以，十几年来的经验表明，投资中国房地产市场是一种无风险套利，所以这种无风险套利的住房购买，持有的时间越长，其获得的收益可能会越大。所以，购买的住房禁止3-5年销售，对国内购买住房的投资者根本上不是什么重要的事情。这也就是为何国内40多个城市推出住房限售政策后，对遏制房价上涨所越到作用微乎其微的原因。

也正是因为，当前国内三四线城市的房地产市场基本上都于繁荣之中。我最近去过安徽及河南的几个三线城市。尽管这些城市的房价水平与一线二线城市相比基本上处于一个巨大的差距上，但是这些城市的房地产开发建设基本上处于十分火热过程中，到处都是在火热销售的项目，到处都住房建筑的脚手架。当然，也看到这些三四线城市的住房空置率可能会很高。因为，在这些城市快速的扩张中，许多新城及新建造的住房都是空置着，都在等人口的进入。看来中国的房地产 市场什么时候能够调整，还不知道，可能会是非常非常困难的事情。