李宇嘉：LPR落地 楼市调控的逻辑变了

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昨天，个人房贷利率正式换“锚”，从原来的基准利率到LPR（贷款报价利率，Loan Prime Rate）。意外的是，上海居然突破了央行给出的“底线”（首套房贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套房贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。）

上海首套房利率执行标准为，不低于相应期限LPR减20基点。按照上述标准，核算下来，上海首套房利率最低将降至4.65％，比北京低1.25个百分点，比苏州低1.58个百分点。对上海的大跌眼镜的“逆操作”（其他城市都是LPR加点，唯有上海减点），媒体解释各异。

比如，上海经济增速低，规模以上工业企业营收和利润下降，稳增长压力大；比如，上海楼市下行，前8个月商品房销售下行了5.9％，刚刚过去的国庆黄金周，商品房成交量掉了近90％。基于这些原因，需要降低房贷利率。如此说来，岂不是所有经济差、楼市差的城市都要“逆操作”了？

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显然不能这样推理。上海“逆操作”反映的是，改革要平稳。8月25日，央行答记者问时，强调“与改革前相比，居民申请个人房贷，利息支出基本不受影响。”之前，沪上银行执行的是首套最低基准利率95折，即4.655％。也就是说，最低利率在新政之后降低了0.005个百分点。

易居研究院以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的案例进行成本测算后显示，14个城市执行LPR贷款利率后，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。可见，相比改革之前，LPR机制下的贷款利率并无明显变化。

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当然，房价上涨较快，还是要减持差别化的定价政策，近期房价上涨较快的宁波，首套房和二套房贷在LPR上分别加80点和105个点，月供增幅最大。再比如，有12家银行停贷、房贷利率上浮幅度大的合肥，首套房和二套房贷利率在LPR上分别加点103和152，保持前后稳定。

之所以如此操作，就在于“稳房价、稳地价、稳预期”，这是楼市调控的基调。从经济形势看，对楼市稳定有巨大的诉求。因此，任何改革的措施，特别是类似利率这样对楼市影响极大的政策，特别要慎重。楼市调控，既要压缩涨价空间，也要抑制下行的预期。这就是调控的艺术，和时间做朋友，在长期内让这个庞然大物“软着路”，而绝非毕其功于一役。

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当然，保持政策稳定，不是不变，而是在稳定的前提下讲究渐进过渡，有所为有所不为。比如，对于二套住房贷款利率，各地无一例外地按照央行的要求，不低于LPR加60个基点。而且，除了深圳和上海只加了60个点外，北京、苏州、南京、合肥等加点幅度都超过了100个点。

自此以后，首套房和二套房贷款利率的“剪刀差”开始扩大，二套房贷利率单独“树锚”。支持首套房意在“稳楼市”，不支持资金向二套房市场流动，就在于“稳消费”。刚刚过去的国庆黄金周，举国欢腾，国庆七天全国共接待国内游客7.82亿人次，同比增长7.81％。

但是，看历史走势，我们注意到，今年国庆国内游客人次同比增速（7.81％）较去年的9.43％的增速进一步下行。国内旅游收入6497.1亿元，同比增速（8.47％）也较去年下行了。除了水路之外，其他运输方式发送旅客的同比增速，都弱于2018年，游客增速整体下行趋势不改。

2018年以来，消费内需已上升到增长引擎的地位，国家打造夜间经济、打造物流枢纽，个税抵扣，减费降税等，都是为提振消费。但现在看，受到地产加杠杆和经济增速下行影响，消费增长确实在下行，比如汽车销售疲软、榨菜和方便面消费受热捧。因此，借助控制房价（压缩投资房产的利润空间）和定向加息，挤压二套房需求，将多余资金赶到生活消费领域。

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过去，即便二套房贷利率上浮20％（5.88％），也要低于实体企业贷款利率（往往在6％以上），这是资金一直往楼市走的原因。未来，随着从MLF到LPR，再到贷款利率的传导渠道疏通，实体融资成本下降，而二套房贷利率基准更是抬升了60个基点。这意味着，过去实体和地产贷款利率“倒挂”的现象将改观，这也将从根本上扭转变相鼓励资金往楼市走的歪曲激励。

重要的是，它彰显了高层的态度，即从过去的鼓励楼市繁荣，转向抑制楼市繁荣。有观点认为，LPR改革实质是降息，其实主要目的是疏通货币政策传导，降低企业融资成本。基于通胀和资金进入楼市的担忧，作为LPR定价基准的MLF并未下降，也就不存在降息一说。另外，楼市和实体“分锚”，达到抑制资金进入楼市，支持实体的目的，这才是LPR的本源。