张平：30年房贷利息超过本金 你能接受吗？

最近，武汉有一位网友询问，他买房借了30年房贷，结果算下来，利息居然超过本金。

对此，专家们认为，房贷利息超过了贷款本金早已是公开的“秘密”。你随便打开一个房产APP就能够发现，你贷款的本金与累计的利息是相当的，有些甚至还超过了本金。

换句话说，你首付三成买房，贷款占七成，再加上贷款的利息七成，那么你这个房子至少要比现在升值70％以上才能保本，这还没有算上各种税费成本。我们可以通过房贷计算器算一下，100万元贷款，利率为5.88％，30年等额本息还款利率总额为113万，已经超过了本金额度。

那么，购房者为何甘愿做房奴呢？这主要有以下几个原因：

一方面，物价在涨、工资也在涨，贷款买房似乎是很划算的。确实在过去的30年内，中国的物价和工资也涨了不少，这主要是我国从计划经济向市场经济转变，由过去国家统一定价，到市场化定价，而一旦原来的束缚被放开后，物价和工资出现大涨也就在所难免。这是中国经济高速增长和市场化后的结果。

但问题是现在中国经济正在转变增长方式，以及市场化已经完全成熟，指望未来物价和工资都出现大涨，这已经是不可能了。

我们再来看看这几十年来，欧美国家的物价和工资，都只是在缓慢上涨，美国核心通胀率始终在2％以内。

未来国内经济增长将放缓至中等速度，还指望未来国内工资和物价大涨显然已经不太切合实际。

另一方面，过去房贷利率非常低，甚至在基准利率上还要打八折甚至七折。在这样的情况下，房奴们觉得房贷利率处于历史最低位，这样的房贷不贷白不贷。

但实际上，房贷利率是要变的，过去首套房贷利率处于低谷时代，现在房贷利率开始稳步上升，处于历史中等水平，房奴们的还贷压力一下子就上升了。房贷利率超过贷款本金也是很正常的。

当然，购房者买房除了自住之外，还希望房价能够上涨。但实际上，未来几年房价大涨的可能性并不存在。

首先，各城市的房产的空置率越来越高，多数在20-30％之间，三四线城市可能还要高一些，这仅是存量房，每年还有大量增量房产源源不断的入市，房地产市场已经从卖方市场，变为买方市场。

再者，过去购房主力是70后、80后，现在已经轮到了90后，但90后家庭多数已经有房居住，已经不需要购置房产，更何况由于我国长期实行的是计划生育政策，90后这一代人的数量远低于70后、80后。而且，90后对于购房愿望远低于70后、80后群体，他们不愿意在一个城市一个企业里做一辈子，他们需要出去闯荡。所以，未来年轻一代的购房愿望会快速下滑，他们更多的是选择租房居住。

最后，房价越涨，刚需越来越少，工资涨幅永远赶不上房价上涨幅度。更何况，现在不仅是三四线城市居民家庭房产趋于饱和，就连一二线城市很多家庭也拥有多套房产。这就形成了，买得起房的家庭不再买房，而买不起房，付不起首付的家庭，却只能望房兴叹。

所以，未来房地产市场必将会回到合理的区间，以满足更多家庭的购房置业需求。未来房价不仅不会上涨，而且还会出现较大的调整，逐步与当地刚需收入接轨。