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    齐俊杰:都醒醒!2019年最后2个月的买房忠告!

    2019-11-07 09:29:09

    金融界网站 齐俊杰

      作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

    (1)第一个话题:被吞没的现金流

    后台总有人问,现在楼市处于横盘期,手头现金流紧张,该如何安稳度过?

    大家应该明白,房产,金融属性是与生俱来的,房价已经经历了疯狂上涨的黄金二十年,赚的主要是房价上涨带来的资本利得的钱。

    但只要是资产,就有涨有跌。任何购房行为,既然享受了杠杆的涨幅,就要承受杠杆带来的成本。

    在楼市一旦进入房价走平的阶段,买的房实际就在亏钱。

    大家喜欢用年化收益来考量投资的成败,就来简单算一下买房这笔账。

    以北京买房为例,买一套价值800万,100平左右的房子。

    北京现在房贷利率是5.8%左右,扣除物业等支出,把房子租出去的收益率大概为1.3%(已经算不错了)

    那么每年的亏损就是4.5%左右,也就是36万。

    以上是静态算账,背后起决定性的还有房价的涨跌。如果房价上涨能够覆盖成本,每年4.5%左右的现金流亏损算不上什么。

    但如今楼市打压之下,长期横盘,你的现金流就可能受到考验。虽然长线看,北京作为核心城市房价还会涨,你最终一定能盈利、能保值,但关键你能否扛过未来一段时间,赢得最后的胜利。

    这个“忍耐期”或许是1年,或许是3年甚至更长,没有人能说得清。

    而不少人的资产状况,还房贷如同紧绷的弦,信用卡信用贷一块上,杠杆几乎加到了极致。

    要明白杠杆是暴富的钥匙,但也是深渊的阶梯。

    在不断周转资金中,人最大最恐慌的就是手上的现金流能维持多久?

    |一旦有个外部的突然冲击,你辛苦运营的现金流闭环,就会中断崩溃。

    (二)第二个话题:投资与兜底

    时代的节点在变,在机遇面前,你敢拿出多少钱来投资房产?

    有人用几乎所有的资产,100%,做资产的二次配置与投资;

    而有人用“闲钱”做投资,10%,做投资。

    效率和体量是你的10倍。在过去二十年几乎单边上涨的楼市行情中,10倍的投资差,最后呈现的区别是巨大的。

    但同时风险也是如此。在身边,的确有一些殷实家庭、大款家庭,因为投资某个必赚钱的项目,最后弄到全家流离失所的地步。在投资的世界里,不懂得真正“兜底”的人,无论之前积累了多少巨额财富,很容易一棋毙命。

    不妨问问自己,假设最坏情况下你的一切打了水漂,家庭温饱和老人孩子养育,是否也会被你波及?

    周末聚餐听到一个朋友的事,尤其让人感慨。他去年加杠杆上海买的二套房,为了房贷拼命赚钱,谈业务出差熬夜……没想到两个月前突发脑溢血,送去医院ICU,医生说:活多久,就看准备了多少钱。

    住了半个月、花费将近60多万,身上数不清的针孔,人还是走了。还有年迈父母未能尽孝,房贷压力陡然落在收入不高的妻子身上......

    管理学上有一个著名的木桶“短板效应”:木桶能盛水的多少,是由这个木桶中最短的木板决定的。你风险最薄弱的一块,决定了你财富的水平。

    你无法规避风险,规避风险等同于规避利润。盈亏同源,赚钱来自于风险。你唯一能做的就是管理风险,控制风险。

    中产阶级,最痛苦的的危机在于,随着年龄和收入的增加,身体的状况也开始走下坡路,前四十年用命赚钱,后四十年用钱换命……

    (三)2019最后两个月的忠告

    讲到这很多人就看明白了,其实想说的就是两点:

    一,绝大多数人投资股票或者买房,要做好三张表:资产负债表(实力如何),利润表(能力如何),现金流量表(抗风险力如何)。

    要做好现金流与优质的杠杆控制力度,别倒在大涨前夕。守住财富要有强大的风险控制能力。

    二,建议你们认真了解保险,都做一次财务体检,审视家庭保障缺口。

    赚钱体系之中最重要的不是赚钱技巧,而是如何防范风险。

    人生是长跑,不是短跑。财富自由的前提有两个:一是你要有足够的财富,二是拥有驾驭这些财富的能力。

    想在一个高度不确定的世界里长时间守住财富,要靠真正的持续清醒。没有风险控制的资产配置系统深刻认知,只能是做财富短暂的保管者。

    一直以来,我都劝大家一定要尽早给家庭做好保障工作。我接触的非常有钱的人都很认可保险作为资产配置的底层核心产品,现金和保险一样非常重要。

    然而,很多人真打算买保险的时候,却发现到处都是陷阱。“特殊国情”有太多坑你的业务员,需要跳过保险公司精心设计的四个坑才能成功上岸。

    用保险理财,给孩子买了教育金,结果发现,利率还不如银行定期,孩子生病也起不到任何作用;

    给老人买了重疾险,结果“心脏瓣膜手术”,必须要是“开胸手术”才属于重疾险赔付范围,可目前大部分是“微创手术”,不能赔付;

    亲戚在卖保险,碍于情面,买了一堆,表面看覆盖很齐全,细细一看,要么保额不足,要么保额共用,真遇到事,完全扛不住;

    买了30多份保单,三口之家一年交保费60多万,实际上,如果有家人去世,保险赔付,仅为自己已交的保费。

    如果你中了以上4个中的一项,那么你要重新审视买的保险能否真正起到作用。

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    责任编辑:曹静

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