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    齐俊杰:钱怎么也花不完的孙宏斌!对于未来楼市的判断!

    2019-11-07 09:35:11

    金融界网站 齐俊杰

      作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

    如果比谁钱多,你可能会想到二马,想到许家印,但是比花钱似乎没人比的过融创中国的孙宏斌,他150亿接了乐视贾跃亭的盘,又数百亿接了万达王健林的盘,然后这几年又是斥巨资买地,大家觉得孙宏斌的钱似乎花也花不完,要知道融创中国一共市值还不到1800亿港元,去年净利润很高但也就165亿,这与孙宏斌花出去的钱很难匹配。

    在别人都收缩的时候,孙宏斌却到处扩张,难道他认为房地产未来会更好更暴利吗?最近在民生银行的不动产金融年会上,孙宏斌谈到了他的判断。

    首先,让人意外的是,他告诉大家,期待放松调控,这不太可能。之前几次预期调控放松全都落空了,这就已经是在告诉大家,政策会有定力,钱不能再去房地产,房地产也不能再作为经济刺激的工具,这轮调控将是一个长期行为,所以国家战略就是,未来不再让经济过度依靠房地产。

    其次,这个行业还会保持很多年,16万亿的规模也会继续,改善型需求还是深入人心的。

    第三,增量市场向存量市场过度,之前开发商们一直在抢增量,所以大家日子都挺好过,但是以后,就要习惯于做存量了,日子就该难过了。老齐解释一下,增量说的是老百姓需要新增住房,开发商也不断提供新房。而存量就是,大家手上基本都有房了,要改善和换房。

    第四,孙宏斌认为,对于开发商而言,一二线城市,和比较好的三线城市,已经没什么风险,由于库存已经基本去掉,现在只要盖房子出来都能卖的掉。而四五线城市房价翻了一番,供应量太多,风险很大。

    第五,现在一些地方,政府的期望也在降低,原来是房价降地价不降,现在是地价也有缓了,未来房价限价是把风险给弄好了,限负债总额让这个行业的杠杆率降下来了,所以这个行业我觉得会更好一点。

    第六,未来将是比品牌和服务,以及综合实力的时候,坚决布局,消费升级,比如文旅,文娱,教育,医疗大健康等行业,5年后行业前5名,将拥有30%的市场,这也就意味着绝大多数小开发商要被并购掉,他认为并购是解决风险的最快方式,对于银行来说,如果有开发商还不了钱,银行拍卖可能需要3年,但是并购3-6个月就解决了,所以他也希望银行,支持他的并购。

    从孙宏斌对于地产的判断来说,他大概的意思就是说,全都发大财的日子已经过去了,未来没那么美好,但也没那么糟糕,做的好的会赢家通吃,大鱼连小鱼和虾米一块都吃掉了,他这其实也是在赤裸裸的威胁,相当于告诉那些小同行,尽快缴枪不杀。

    那么我们能从孙宏斌的判断中得到什么结论呢?

    1、调控还会继续,地产商都已经不抱希望了,那些炒房的和多套房的持有者最好也别抱太大希望。随着这些地产商们,重新把目光锁定在一二线城市,未来新房供应还会增加,而新房和二手房基本发生价格倒挂,价格经常能差20-30%,所以这也将拉低周边二手房的价格。只要新房开盘,周边二手房就会降价。而且流动性会越来越差,买新房可以全额贷款,而二手房只能地区指导价贷款,还有比较高的税费,所以对于购房人来说,同等位置显然新房更划算。

    2、现在刚需不多,改善越来越多,也就是说基础增量已经足够了,而改善需求这个就没那么迫切,房价上涨,他们愿意换个更大的房子,如果房价下跌,这些改善需求会瞬间消失,所以越大的房子越难脱手。一线楼市的二手房价格可能会持续下降,三四五线城市,已经变得根本卖不掉。急需用钱的,只能降价甩卖。所以这就告诉我们,卖房要趁早,再也不住的房子,你就应该先挂出去,等你真需要用钱了,再往外挂就晚了。

    3、未来房价下跌的突破口很可能就在二手房市场,指望开发商降价不太现实,小开发商们,干不下去了,与其降价甩盘,造成楼闹,还不如干脆把资产甩卖给大开发商,所以除非大开发商愿意降价促销,比如恒大那样的,否则新房很难跌的下来,更多的捡漏机会,都会在二手房市场,你要买便宜房,可以多去那种商人住户很多的小区去转悠转悠,有一些急售房,甚至一些法拍房,价格都很低了。有的甚至已经降到了5折起拍,价格已经回到了2015年,只是法拍房有时候不太干净,需要你自己提前摸摸底,多去那看看房,找中介和邻居打听打听,至于那种老破小,娃多,狗多,老头老太太多的小区,就别费那个劲,因为这种小区根本不就不出房,这些人也都有稳定的退休金,所以根本就不会降价的。也没什么议价空间。

    最后再强调一下我们的观点,刚需就早买,因为政策不会放松,贷款额度越来越紧张,短期房价也说不好,如果不是刚需,但想买来自住,那你就多转转,找找那种打折急售的,碰到2015的价格就可以买了,当然这个过程可能需要你狠狠的杀价,只要有足够的耐心,没有什么房子是必须要买的。大不了对方就不同意呗,你又没什么损失。不用太顾及房主的面子,你得想万一他要是同意了,你就少奋斗好几年。这种风险极低,收益无限的事为什么不敢干呢?老齐很奇怪,有些人去服装市场买件衣服,敢砍价三分之二,但买房子连讲价的勇气都没有,老是觉得不可能。你试过了吗?就自我否定?这就是典型的缺乏自信的表现。从心理就鄙视卖衣服的,而仰视卖房子的。其实生意就是生意,谈判没什么不同。至于想投资的,还是再等等,房价不回到2012年,没有什么房子是值得投资的。

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    责任编辑:曹静

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