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    李宇嘉:当深圳“不差地”了 它的前景无可限量

    2019-11-07 16:43:25

    金融界网站 李宇嘉

      广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

    1st

    如果,一个城市发展的本来就很好了,现在是又“不差地”、又“不差钱”,那是怎样的一种前景!这个城市就是深圳。“6.24”史诗级土拍后,领导说,深圳住宅供地,还会放量的。果不其然,马上到来的“11.22”,将是更加“史诗级”的宅地放量,将有7宗宅地供应。

    不仅住宅“不差地”,现在产业用地也不差地。这不,就在11月5日,深圳召开产业用地全球推介计划新闻发布会,宣布将一次性集中推出30平方公里产业用地。

    没听错吧?30平方公里!有这么多地吗?对于现场所有媒体脸上惊诧的表情,副市长刘庆生给出了答案。他称,深圳的产业用地、产业空间的多与少是一个相对概念,要用哲学的辩证思维看待。

     当深圳“不差地”了,它的前景无可限量

    2nd

    是不是一脸懵圈?其实,深圳的供地潜力,就像是一块吸了水的海绵,表面看没有地了,但你要一挤,就有地了;挤得越用力,可以供应的地就越多。

    去年,我到南山深圳湾填海区,这是深圳房价最高的地方,周围是“15万+”的豪宅区。但却有一宗闲置了15年、占地面积有10万平米的地块,里面杂草丛生,四周被挡板围起来,挡板上写着“城市巨作,细细研磨中”。直到现在,也没研磨出来。

    早在2013年,深圳就登上广东省闲置土地的榜首,数量达到152宗,占到全省范围的45%。2016年,深圳官方曾公布了一份《闲置土地信息公开表》,上边在列闲置土地71宗(太保守了吧?)。2017年,深圳市盘活清理了存量用地约28平方公里。看看,缺地是不是伪命题?

    今年的8月份,深圳发布了一个被忽视的重磅文件,《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》,宣布用两年时间高标准、高质量彻底解决所有已批未建土地问题。

    大家别小看这个政策。作为大湾区的龙头,打造先行示范区,深圳肩负的重任史无前例,这是国家战略。先行示范区的每一个战略,比如教育医疗的短板,发展战略性新兴产业,落地都要空间。

    所以,有国家的尚方宝剑,囤地的通通要给我吐出来。建特区的时候,诸侯分割,大量土地被囤起来。这几年,深圳房价看涨,个个等着涨价,“细细研磨”的“主儿”,时过境迁,都该识时务了。

    3rd

    能把闲置土地逼出来,深圳的供地难题,将缓解很多。清理闲置地块,只是一个方面,存量盘活,才是深圳供地的主力。深圳是工业起家的城市,有数千个工业园区,仅龙岗就有各类工业园区900个,总占地面积80.5平方公里。

    过去,工改商、工改居、工改M0轰轰烈烈,大家都搞房地产开发。表面上看,形形色色的孵化器、产业用房,创业空间,其实是类住宅。

    眼看,整个城市都“房地产化”了,实体经济没有空间了,2017年逼得政府搞出一个270平方公里的工业区红线。

    大家有没有注意到,2018年以来,“回归工业”、“助推高质量发展”,成了深圳“工改”的主题。也就是说,未来,“工改工”是绝对主体,玩类住宅的全部叫停。

     当深圳“不差地”了,它的前景无可限量

    叫停的就是工改M0(既非住宅,又非办公的怪物),据说工改M0转战东莞去了。而且,城市更新开始释放空间,2016-2018年释放出16平方公里,整个“十三五(2016-2020年)”释放出30-35平方公里(如下图)。

     当深圳“不差地”了,它的前景无可限量

    而且,工改工在2018年有42个,这是历史最大规模,接近2017年的三倍,比工改商、工改居、工改综合加起来还要多(如下图)。

     当深圳“不差地”了,它的前景无可限量

    大家想想,深圳一旦把工业用地转向产业了,不搞房地产了,空间约束的问题,一下就解决了。也就是说,只要发展商品房,空间就永远也不够,因为有资本追逐和炒作,有巨大的买房需求,市场永远一片火热。但是,只要搞实体经济,资本、需求不膨胀了,热情消停,空间就不紧张了。

    4th

    再说说,此次30平方公里要用来干什么?不是金融、互联网、创意文化等,当然这些很重要,但发展的过分了。

    现在来看,这些都是些虚头巴脑的东西。金融,我们不掌握交易规则、汇率的定价权,我们玩儿的很多是套利的游戏,再玩下去,就把自己玩死了(系统性风险)。

    互联网,我们也是应用型的(腾讯、阿里都是),而互联网底层的芯片和代码,都掌握在西方人的手里。别看我们互联网、移动互联,玩儿的炉火纯青,但就是怕人家制裁我们。制裁来了,相当于釜底抽薪,一点办法都没有。在别人地基上盖房子,对房子有多少话语权?

    5th

    从美国教训(铁锈地带)、香港教训(空心化)等来看,这些缥缈的东西,不能再玩儿啦。特别是,我国信用不太好、赌性十足的人一箩筐,市场基础秩序不完善。还是工业最实在。深圳这30平方公里,要搞三个产业:重大创新载体、新兴产业集群、产业链重点领域。

    下面,就逐一把这三大产业分析一下。先看重大创新载体,国家及省级实验室、基础研究机构、国家工程研究中心等等,这就是基础性研究。也就是说,我们要研制算法、源代码、芯片,避免被别人卡脖子。

    其次,新兴产业集群,有新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等战略性新兴产业,尤其是要特别围绕5G移动通信、8K超高清视频、集成电路、人工智能、生物医药五大重点发展方向。现在,这些产业深圳有优势,但产业链上游的新材料、新工艺,有的还掌握在人家,我们一定要在上游掌握这些。不然,产业链不稳定。

    今年以来很多的企业迁往东南亚,整个产业链都搬走了。为啥?上游关键的新材料、新工艺掌握在别人手里,中下游制造业自然跟着走,在哪都能生产。产业链重点领域也一样,重要的零部件、设备也是我们要攻坚的。要制造业,还是要房地产,这次深圳做出了最正确选择。

    未来,深圳的空间价值提升了,不动产也受益,这是分享城市长期红利的结果,想必大家都应该有这个眼光和耐心。

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    责任编辑:曹静

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