张平：香港楼市量价齐跌 拐点终于出现了吗？

12月9日。花旗银行公布香港2019年第四季市民置业意向调查结果，受访者普遍对楼市持观望态度及预期楼价下跌的比例显著下降。

调查结果显示有46％受访者预期楼价将在未来12个月下跌，比例较上季显著下降10个百分点；57％受访者表示现时对置业非常不感兴趣/颇不感兴趣， 比例较上季上升6个百分。

有近一半香港市民看跌香港房价这是比较少见的，这主要是香港住房成交量出现了罕见的大跌。

先说一手房，前11个月一手住宅市场成交总量为2万多宗，同比增长34％，但是，这多数成交发生于1-5月，从6月起大跌，当月环比跌幅高达63.3％，8月又环比跌去30.8％。香港二手私人住宅市场量价齐跌，成交量同比下滑10％，今年二手房表现又是较差的一年。

最为离谱的是，香港豪宅市场的成交量大跌。数据显示，今年前10月香港豪宅成交量为2375宗，较去年前10个月的3363宗下滑29.4％；成交总额约1183.36亿元，同比下跌18.1％。

除了豪宅的成交量下跌之外。豪宅的价格也是断崖式下跌，今年第三季度，尖沙咀一套复式豪宅，就从1.5亿港元，跌至1亿，最后再到成交价只有4000万港元。足见香港房地产泡沫有多么的严重。

导致近期香港楼市出现拐点的原因主要有以下四条：

第一，开征空置税。从去年开始，港府向空置一年以上的豪宅征收空置税，这无疑给香港的豪宅市场降了温。

第二，由汇丰银行宣布进入加息周期。随后，渣打、中银香港等多家银行纷纷跟进。当香港进步到加息期之后，香港楼市大涨15年的格局便已开始打破。

第三，加大土地市场供应。去年10月，港府高官称，将研究下阶段填海兴建合共约1700公顷（即17平方公里）的土地，可提供26至40万住屋单位，供70至110万人口居住，其中七成为公营房屋。

2019年10月，港府又提出了《收回土地条例》。未来5年特区政府要收回400公顷新界农地及棕地，未来3年会利用政府短期空置土地及发展商借出的土地，兴建1万个过渡房屋单位。

第四，放开香港居民对外购房管制。去年香港特区政府颁布了《港澳台居民居住证申领发放办法》，当年，香港人在粤港澳大湾区内地城市买下了总值近100亿人民币的房产，同比增长10％。今年11月6日，香港政府又向香港居民发放粤港澳大湾区内地城市的“房票”——香港人在内地9城购房放开，限购条件全部豁免。

于是，香港居民就跑到了深圳、珠海、惠州、中山的楼盘去买房。投资性购房需求一下子被释放掉了。

尽管，香港房地产出现罕见的低迷情况，但是，业内人士则认为，未来香港楼价跌幅会在5％-10％之间，出现1997年断崖式下跌的可能性并不大。

因为，1997年亚洲爆发金融危机，使香港经济元气大伤，刺破了楼市泡沫。此外，香港回归之后，就实施了“八万五计划”，即每年新建不少于八万五千套廉价住房。而现在香港楼市并没有当年那样严重。

而我们认为，现在香港房价高得离谱，主要并不是地小人多，不够住人，而是当地的开发商囤地不造房，你有再多的土地也不够供应市场的，所以现在应该打击囤地炒房者。

此外，内地很多生意人都跑到香港去买房，香港本来就是弹丸之地，港府再调控香港价也是于事无补的。而目前，由于内地经济不景气，大家手头资金都比较紧张，所以到香港来抄房的人少了，香港房地产自然就降温了。