齐俊杰：写字楼租金下跌！这些曾经的风口行业今年彻底凉了

最近，临近年底，写字楼租赁市场可谓极其惨淡，北京CBD地区的写字楼租金都出现了明显的下降，一些很核心的地段，租金已经降到了每平米每天5-6块钱，这在前几年是不可想象的。数据显示，2019年四季度，受中央商务区的中信大厦和正大中心等项目相继入市，为市场带来约58.8万平方米的新增供应影响。2019年北京全市甲级写字楼年度供应量超百万，全市甲级写字楼总存量攀升至1114万平方米。北京写字楼空置率同比上升。跟北京差不多的是深圳和上海，这种超一线大城市的写字楼空置率在不断地上升，数据显示，深圳的写字楼空置率甚至超过了20％，北京空置率也达到了15.9％，上海空置率更是以18.5％创下了近十年新高。那么未来会怎么样呢？专业机构戴德梁行刚刚发布了市场预测，预计明年写字楼市场将继续供给大于需求，价格也会继续回落。

写字楼其实是城市经济的写照，连写字楼都没人租了，很显然就是经济出了问题，今年很多创业公司，也都没能熬过这个寒冬，倒在了2019，这其中还有不少都是之前的风口行业，也是之前租用写字楼最大，或者说是雇佣员工做多的地方。

首先，电商，无论是号称社交电商的淘集集还是满大街的生鲜电商，基本都在2019年宣告终结，淘集集当时号称要做下一个拼多多，2018年8月上线，迅速获得了知名机构的投资， 今年8月的时候，就宣称有1亿用户，但是，淘集集生不逢时，今年的创投市场要比哪年都要寒冷，连续融资发生中断，终因为资金无以为继而倒下。这个故事告诉我们，靠烧钱和补贴得到的用户根本就没有任何价值，一旦遭遇资本寒冬，生意就会出大问题。

其次，长租公寓，去年还风生水起的长租公寓市场，今年却遭遇到了一记闷棍，可谓是暴雷一个接一个，据不完全统计，目前全国爆仓的公寓品牌在50家左右，而很多人预计2020年，中小型长租公寓机构将进入到真正的寒冬，面临政策严，融资难，获客难的困境，同时随着国有租赁房源的大规模开业，还将面对更加强劲的“竞争对手”。这个行业最大的问题也是没有生意模式，租金回报率不到1％，光靠资本扩张，通过快速收钱慢慢付钱建立资金池，搞着搞着就变成了非法集资。最终只要是资金无以为继，就会瞬间暴雷。而且跟其他破产不一样的是，由于它是资金池，所以一旦破产可能还涉及刑事案件，还有无数的受害者等待赔偿。

第三，电子烟，这是2019年最火的行业之一，卖手机的罗永浩都宣布转型电子烟，但是11月的时候国家宣布了网售禁令，行业一夜入冬，老实说单纯从生意角度来说，这个行业是不错的，也大有所为，但其实早在几个月前，有人来咨询老齐这个生意能不能做，我就劝他一定要谨慎，电子烟的本质还是烟草，而烟草在国内可号称是第二税收。这么赚钱的行业，根本不允许民企干，这东西能让你通过电子烟，就彻底放开销售了？显然不可能，一定会以各种方式限制。最后又不幸被我的乌鸦嘴言中了。那个朋友也因为老齐这句话，少损失了上千万。现在见面就说要请我吃饭。

第四，线下教育，英语培训的巨头之一韦博英语都也出了大问题，这个行业的投融资今年下降了一半，主要由于线上教育扩张太猛，导致用户被分流，而线下教育则受到严格的规定，对场地要求很高，前期投入的店面成本巨大，所以一旦用户下降，会迅速滑落到盈亏平衡点以下，形成持续亏损。所以这个行业的商业模式就这么被颠覆。而线下教育大规模倒下，也是写字楼租金不景气的主要原因，一下就空出了好大的面积。但是线上教育也未必就好多少，前两天vipkid的创始人米雯娟告诉公众，他们的获客成本平均4000元，这么高的成本想盈利恐怕也是难上加难，一旦后续投资中断，估计也有分分钟陷入困境的风险。所以这个行业颇有些同归于尽的意思，就看谁能挺到最后。

第五，互联网金融，这是高端写字楼的主力军，也是倒下最干脆的行业，自打2018年行业持续暴雷以来，互联网金融这个生意大幅萎缩，没有风险投资再敢投这个行业，而之前的资金池也面临清算，所以大批破产倒闭，有的写字楼也出于安全考虑，点名道姓绝不租给互联网金融企业，这就让这个行业有一种墙倒众人推的感觉。现在基本上以省为单位要求团灭，这个行业应该说已经彻底凉透了，未来可能会向炒币和财富管理公司蔓延。

第六，还有直播，单车，互联网装修，房产中介等等行业，今年都是急转直下，葱少的熊猫直播都没挺过寒冬，曾经不可一世的爱屋及乌更是在年初就倒下了，这些都将成为2019年的标志性事件。

最后我们简单总结一下，生意有两个属性，一个是对别人有价值，另一个就是对自己有利润，前几年创投热潮中，资本疯狂入局，大家只关注了前者，而忽略了后者，最后浪潮退去，发现大家都忘了穿裤衩，从2019年开始，创投不可能再像以前那么热了，未来会逐渐回归生意的本质，烧钱的生意会越来越艰难。那些大规模失血的公司，即便躲过了2019，在2020年恐怕也不会很乐观。