李宇嘉：2020年楼市 高位平衡 热点切换 崇尚耐性

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2020年，楼市“高位平衡”

2020年，楼市预测，相对容易。

为何这么说？因为国家强调“稳字当头”。

12月13日的中央经济工作会议通稿中，有29次提及“稳”字。为何如此强调“稳”？因为，2020年是“收官年”，既是“十三五”收官，又是“脱贫攻坚”收官，更是全面完成小康目标的收官。

如果各项宏观经济指标比照2019年的走势，不出大纰漏，2020年各项收官，将顺理成章。治大国如烹小鲜，“稳字当头”就在情理之中。

对楼市来说，“稳地价、稳房价、稳预期”，近期提及的频率非常高。

中央经济工作会议，主管副总理视察住建部，全国建设工作会议，连续三次提到。这是史无前例的。特别是，“稳地价、稳房价、稳预期”，已成为长效机制的目标了。也就是说，2020年各地楼市政策，都要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”。

12月17日，主管住建部的韩正副总理视察住建部，谈及房地产情况时表示，“当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。

这意味着，2019年楼市这种“高位徘徊”的走势，也就是量在历史最高位，价格还相对平稳，国家是满意的，并希望在2020年继续看到这一走势。

紧接着，副总理说，“保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献”。可见，政策有信心将楼市高位运行的态势延续到2020年。

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2020年，调控很难拿捏

2020年，楼市政策有一个大变化，首次将“房住不炒”、“稳字当头”并列为长效机制目标。

但是，“房住不炒”和“稳字当头”有冲突：“房住不炒”重在压制，“稳字当头”重在“托底”，哪个重要呢？

楼市下行趋势明显，“托底”可能占上风。新房限价、促销，看不出问题。但70个城市中有35个城市的二手房价格下跌，很说明问题。

所以，2020年全面落实“因城施策”，意思是各城市自己管好自己。市场下行了，就要托一托；哪个区域下行了，要“一区一策”地对症下药。

近期，各地“一城一策”、“一区一策”的松绑信号很明显。但是，“托”不是刺激，只是稳定，因为还有“房住不炒”压顶。

所以，2020年各地在推进房地产调控时的压力会比较大。既要稳住房价、地价和市场预期，还不能出现价格明显反弹，这需要一定的政策设计技巧。

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2020年，热点区域有看头

2019年，大家觉得尽管调控政策相对严厉，融资环境也不友好，但楼市“韧性”很足。除了供地下滑外（降速也有收窄），其他指标都还比较理想，特别是成交量，年底硬生生地转正了。

原因是，“因城施策、周期错位”。2016 年四季度，大城市开始收紧调控，大城市房地产从2017年二季度后开始调整。中小城市一直在进行棚改货币化刺激，直到去年下半年政策微调。

进入2019年，棚改降速，货币化退出，“去库存”政策也退出了，顺应国家开启都市圈增长战略，开发商开始回归一二线热点城市。

因此，中小城市开始回调了，但经过2-3年的蛰伏，一二线热点城市又开始回升了。

特别是，近期国家高级别会议强调，“提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力”。《求是》杂志的文章上也明确指出，“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。”而且，领导人说，北京、上海、广州、深圳等特大城市发展优势不断增强，杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安等大城市发展势头较好，形成推动高质量发展的区域增长极。

目前，涵盖这10个城市的粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协调发展、长江中游和西部城市群等，已经成为新的增长极。只要这几个增长极稳住了，经济也好、楼市也好就都稳住了。

这几年，楼市温度在热点与非热点区域的轮回很明显，这也是楼市保持韧性的关键。未来，人口、资金、资源都会向优势区域集中，也给房地产带来可持续的机会。这些区域核心城市发展好了，外围就会发展起来。

比如，大湾区战略，先把广州和深圳这两个增长极打造好，通过互联互通，整个大湾区才有发展。所以，广东全力支持深圳建设先行示范区，目的也是为了整个区域增长。

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2020年，“小阳春”值得期待

2019年的楼市走势，与2018年很类似，“两头高、中间低”。

受政策放松、开发商促销的影响，年初都出现了“小阳春”、年末都出现“翘尾”行情。年中，由于政策打压，2018年“7.31”提出坚决遏制房价上涨，2019年“7.30”提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

2018年年末的“翘尾”，延续到了2019年一季度的“小阳春”。大家疑惑的是，是否历史会重演，2019年的“翘尾”会延续到2020年的“小阳春”。

笔者认为，从货币政策和调控政策来看，2020年楼市走出“小阳春”的概率很大。

一方面，新定价基准的LPR，已开启下行通道。当然，针对房贷的5年期LPR下行幅度不会太大，影响也有限。但是，2020年货币环境友好，银行降准会有几次，实体融资利率下降，这有助于楼市稳定。

另一方面，“一城一策”全面落地，政策最紧时刻过去。2020年，更频繁出现的是，很多地方“小步快跑”地松绑政策。

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2020年，要耐得住性子

不过，大家也不能对2020年的“小阳春”报太高的期望值。毕竟，时过境迁，“房住不炒”的红线不能碰。

2020年，地方主体责任将全面落地，从深圳小区业主抱团涨价，便即刻引起发“政策暴揍”说明，市场任何异动，特别是有炒作嫌疑，都会引发灵活多变的政策打压。

对于楼市来说，横盘着不涨不跌，时间一久，就会跌了。只要CPI在上涨，货币在增长，房价就一定会上涨。另外，就如同“去库存”一样，要想实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，房价也要有一定的涨幅。

所以，未来几年，热点城市和区域的房价，还是会有一定涨幅的。

但是，就像房贷启动LPR定价后，你要经常盘算一下房子的月供，是增加了还是减少了。一样的道理，未来几年，尽管房价在上涨，但涨幅没那么大了。现实的问题是，抛开月供，持有房子的成本其实越来越高，资金成本、折旧维护、物业费、税费等，都算上，基本在7％以上。

所以，你也要经常盘算一下，持有房子的成本和收益对比。未来的政策设计，一定会让房价保持一定的涨幅，但明显上涨是绝对不允许的。这时，增值收益或租金收益，可能覆盖不了成本。

当然，政策一定会鼓励长期持有，打击短期炒作。未来，房地产仍旧是中国经济的“综合引擎”，打造都市圈，互联互通，公共服务均等化等，地产功不可没，政策一定会给长期持有者可观的回报。但是，城市、区域都开始分化，我们要有耐性，要慧眼识金，学会分享长期红利。