齐俊杰：写字楼空置率进一步上升！租金下降！投资客要哭死了

昨天，仲联量行发布了2019年的租赁市场报告，在寸土寸金的北京，截至2019年底，北京办公楼市场租赁成交总量已同比下降25％。目前北京市场的写字楼，还是供给大于需求，去年4季度，5个项目竣工，带来78万平米供给入局，供给增加的同时，企业缩减租赁面积的行为也持续推高市场空置水平。这进一步加大了竞争压力，这使得北京市甲级办公楼年末整体空置率大幅上升至11.3％。空置率上升带来的必然结果就是租金下降，相比于住宅来说，写字楼的租金，确确实实下跌了，2019年环比下跌1.8％，同比下跌4％，2020年，这个趋势估计仍然难以改变。依然会是供给增加，需求减少，写字楼空置率还会上升。

有人说，仲联量行的数据靠谱吗？这可能还是一个保守的数据，另一家机构世邦魏理仕的报告，他算的是北京整个的写字楼空置率，也就是不光算甲级的，结果空置率是13.8％，也就意味着并不是价格便宜和贵的问题，就是没人租，贵的写字楼还稍微好租一点，便宜的写字楼更没人租。有人又说了，北京这是在疏解非首都功能，所以人口和产业外流，写字楼空置率上升属于正常的，那么深圳呢？深圳还在吸引人才落户，城市人口也还在扩张，但是根据数据显示，深圳的空置率高达20％，要比北京高的多，而上海也有19.4％，所以一线城市写字楼空置率越来越高，恐怕并不能简单的用疏解非首都功能来解释。

与一线城市完全不同的是，郑州的甲级写字楼，空置率创出了6年新低，根据戴德梁行的报告，说郑州2019年全年甲级写字楼没有新增供给，市场逐渐消化空置面积，让空置率下降到了13.9％，但是也不要高兴太早，郑州的空置率下降，并没有带动租金上涨，反而继续下降了2％。广州跟郑州类似，新增供给很少，2019年是广州写字楼新增供给最少的一年，广州空置率确实比较低，是5.4％左右，但是总体需求更弱，即便空置率这么低，租金也还是下降的。

所以，这个事有点意思了，空置率上升的城市，租金下降，空置率大幅下降的城市，租金还是下降，写字楼你现在不降价根本租不出去。但是大家对于投资这种写字楼的热情却依旧不减，比如刚才说的，北京写字楼市场已经这么不景气了，但是2019年大宗交易达到800亿元的规模，也就是说投资写字楼比2018年的380亿，基本上翻了一倍。这其中70％还都是办公楼。这个事怎么解释？老齐认为，这也许就相当于是股市的顶部放量，虽然有人在不断的买，但是也一定有人在高位着急套现。所以整个写字楼的投资，就在高位进行换手，而且房产交易跟股市不一样，他有明显的滞后性，你的交易决策可能要做出很久，手续也要办理一段时间，而写字楼租金下降这个事，是最近一年才开始出现的，所以可能还没有反映到成交当中。

那么话说回来，普通的投资者，可不可以投资这种写字楼？这也是很多人经常问到老齐的问题。

首先，除非你是买个写字楼，自己办公用，否则投资绝对不要买，跟住宅不一样，写字楼的价格泡沫，其实并不大，所以自用还说得过去，但是投资已经基本没机会了。

其次，租金回报率非常的低，好一点的租金回报率能到4％，差一点的地方，考虑到空置的成本，有些写字楼的租金回报真的只有2-3％，而且租金还在走低，趋势越来越明显，所以这个显然已经不再是一个好生意。

第三，写字楼价格很难涨，炒写字楼的极少，所以价格基本上很长时间都不变。再加上新盘持续入市，你买进来就基本再难卖出去。没有卖出的退出路径，就只能出租，出租还收益极低，基本上只有亏本的份了。以前是一铺养三代，现在可能反过来，要三代养一铺

第四，跟商铺一样，包租的鬼话根本不能信，通常都用一个皮包公司跟你签订包租协议，承诺你年化6-8％的租金，你一听挺高兴，但其实顶多3年，然后跟你签约的皮包公司就会破产倒闭，到时候你连起诉的人都没有。已经有无数多的人被骗了，其实都是羊毛出在羊身上，你这三年的租金，都被人家加在价格里了。所以千万不要犯这个傻。

第五，房产税始终是个雷，有人经常问，商铺和写字楼收房产税吗，当然要收，其实已经在收了，只是你没交而已，应纳税额是一年租金的12％，或者是房屋原值的70％，乘以1.2％，这是很早的一版房产税规定，已经在执行了，只是后面有一句，住宅暂时不收而已，但人家可没说商业写字楼和商铺可以不交。以后新的房产税出来，会不会找后账，这个真说不好。

第六，技术革命的冲击，让集中办公的场景越来越少了，越来越多的公司通过网络远程办公，或者把人力密集型的业务放到人工和房租价格更便宜的地方去，比如某大厂就把技术团队都放到了重庆，重庆的工资是北京的三分之一，还有某公司把审核团队放到了天津郊区，工资也是北京的一半不到。天天就连着视频网络办公，节省费用，这种情况会越来越多，以后一线大城市的写字楼估计只有总部行政岗位和商务岗位，其他的需要办公面积的，都可以安排到郊区去。所以需求会越来越低。

所以，投写字楼的千万要小心了，之前我们也以为，写字楼租金下滑，可能是经济逆周期引起的，但现在我们甚至认为，很可能也是趋势性的衰退。未来可能会走一波很长的价格衰落。价格很难再恢复到之前的水平了。