张平：取消商品房预售制会对老百姓更有利吗？

最近，取消商品房预售制的呼声不绝于耳。8月26日，经济参考报整版发表了题为《多地收紧预售资金监管，或将试点现房销售》的文章，这与近期召开的住建部、央行在约谈12家房企的座谈会上的表态，也是遥相呼应。实际上，取消预售制已经被提上议事日程，此乃是大势所趋，人心所向。

所谓预售制，是指开发商将建设中的房子预先出售给购房者，俗称“买楼花”。而现售则是将已经竣工验收合格的商品房出售给购房者，一手交钱一手交货。

其实，预售制起源于香港，乃是港商霍英东发明的。就是楼房动工之前，买房者先付部分定金，余款分期支付等新楼盖好后，再收齐买房者的钱，主要是解决开发商资金不足的困境。

而我国是在1994年，在《房地产管理法》中正式引入商品房预售制度。按照规定，开发商只要投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％之后，就能取得预售的许可，这样就可以向购房者收钱了，实际上也可以称之为“空手套白狼”的游戏。正是由于预售制的优点突出，所以开发商们都喜欢这个制度。

截至2020年上半年，国内的房地产开发投资已达6.28万亿元，商品房预售比例普遍在80-90％，甚至还要更高一些。

不过房企的好日子要到头了，目前海南、南宁、广东等地已经开始初步探索，特别是海南省已经在全省范围内实行现房销售，这还是全国首家。

早在今年3月初，海南省委办公厅，省政府办公厅、省政府办公室印发了《关于建立房地产市场平衡健康发展城市主体责任制的通知》，明文规定新出让土地建设的商品住房，都要实行现房销售制度。这也证明了，商品房预售制即将成为历史，现售制将越来越受到欢迎。

其实，我们国家当年实行预售制主要有两大原因：

一方面，上世纪90年代中，当时国内新房还很少，开发商手里面的资金又不多。如果实行现售制，让房企一手交钱，一手交房，国内商品房就无法大规模的建设。而实行预售制，可以让开发商预收部分资金来进行房产项目投资，解决了其资金不足的问题。

另一方面，如果实行现售制，房企还要考虑，我建房后，房子是否卖得出去？资金能否回笼？而实行预售制后，房企还没造房，就有人已经买下，房企可以锁定购房对象，只管施工建房，按时交房就可以了。房企的风险就降低了。

当初实行预售制是有历史原因的，现在再进行预售制，就不合时宜了：

首先，购房者把房款预先付掉了，如果房企交房质量很好，那也罢了。但是房企在交房时，双方在房子质量上存在着较大分歧，那吃亏的还是购房者。如果是现一手交钱，一手交货，那么开发商就不敢偷工减料，或者违反承诺了。

再者，开发商只拿25％的自有资金，就可以进行商品房预售了，那万一在建房建到一半，因开发商挪用建房款，没有了建房的资金出现烂尾楼的情况，那购房者们很可能是连商品房都拿不到。在美国、日本和德国，购买房缴纳的款项由第三方保管，这在很大程度上避免了开发商挪用建房款。在新加坡，购房者可以按施工进程分期支付房款。

最后，取消商品房预售制，对于降低开发商的负债率，以及控制风险也是有好处的。今年上半年，由于国内货币政策宽松，很多房企又开始拿着银行贷款到处拿地扩张，如果再加上商品房预售制，房企们的负债率都会很高。出于对银行、开发商的保护，最近，监管部门提出开发商的三道红线。如果取消预售制，那么对于房企本身降低负债率，控制风险，进行可持续发展是有利的。

平心而论，取消商品房预售制，可以提高购房者的地位，至少看房满意了再付款，毕竟买房关系到一辈子的大事。

同时，也可避免开发商挪用预付款，造成烂尾楼的情况发生，更关键的是，取消商品房预售制，对于开发商也有利，除了可以降低杠杆率，也可以控制风险。所以，未来预售制退出将是大趋势。在几个省试行之后，很可能会向全国各省铺开。