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    李宇嘉:楼市打折季 买房的福音来了吗

    2020-09-15 04:28:26

    要警惕折扣优惠陷阱,打起精神、审视条款,慎防折扣背后的“霸王条款”。

    李宇嘉

    近期,楼市风云突变,战疫时期的政策红利迅速褪去了,调控的天罗地网已经密集布下,开发商融资监管新规也开始生效,预计马上要来的“黄金周”,楼市不再火热了,整个“金九银十”可能要平淡一些。其实,这几年的“金九银十”普遍平静很多,因为楼市调控强调“房住不炒”,调控频率比较高,过去那种“松紧循环”的政策周期不复存在了。今年则更加明显,上半年开发商普遍受到疫情冲击,下半年正待重振河山,但大环境变了。

    今年,行业继续面临前期扩张(2016-2018)后的债务偿还期,现在又遇上了“降杠杆、强调控”,而上半年销售未贡献太多现金流,估计开发商会拿出更大“降价诚意”,吸引购房者入市。因此,很多人认为,这个“金九银十”,楼市“营销战”会很激烈,购房者的春天来了。近年来,房企营销革命性变化,线上加线下、自媒体加中介,“全渠道营销”无所不用其极,已是所有开发商的标配。疫情期间,各行业搞起线上营销,房地产线上卖房最火。

    似乎在一夜之间,开发商的房子不好卖了,“抢房时代”迅速切换到“抢人时代”。当下,开发商最关注的是,客户在哪里?现在各家开发商都在拼刺刀,但比的不是景观、园林、户型、设计、物业等,而是谁的价格更低。因为,现在卖得好的新盘项目,多数是一二手房价格倒挂的项目,貌似只有“打新”才能激发买房神经。

    这些年来,房地产老板们个个忙着“快周转、冲千亿”,拿地、融资、卖房这些关键环节上忙的焦头烂额,产品打造上花的精力很少。多数开发商的研发设计,经常干的事就是,今天抄袭谁家的设计方案,改头换面后就成了自家的新品了,然后将“标准图”在全国所有的项目推广。老百姓被忽悠久了,当他们发现房子大同小异,最后只能看谁的价格更低了。

    论讲故事,哪个行业都比不过开发商。笔者参观过很多开发商的新品发布会,名人傍身、明星代言,风光无限。但是,其产品究竟如何?参观一圈下来,我自己关注什么也忘记了,满脑子充斥着一个印象——“贵”。所谓的产品力打造,很多并不是为客户需求着想,而是一种营销话术,并以追求“尊贵感”来获得高价的正当性。资本加持下,楼市狂飙突近的年代,确实很多人愿意“买单”。但是,这个不靠谱的浮华终究要过去,现在要回归本源了。

    拿今年资本市场的成功企业海天味业和农夫山泉(港股09633)来说,表面上看,是其渠道和营销做得好,但背后是对产品力的打造,从而赢得消费者,最终掌握定价权。楼市红火了20多年,产品力却没提高多少。当下,靠资本炒作、靠快周转、靠规划概念等,获利的时代一去不复返,只能拼价格和规模了。所以,为何开发商对贝壳这样的“门口野蛮人”既爱又恨,因为这个大平台自带巨大流量,转化为销售的规模也大,但佣金自然不菲,一套房要2%-5%。

    除了贝壳这样的中介外,能带来潜在购房者的自媒体、“大V”,都可以分一杯,甚至街边路人甲,若能带来一个下单的客户,也可以分1-2万元。所以,开发商呼喊,仅存的利润被渠道分去了一大半。渠道在蚕食利润,而该支付的地价、融资本息、建安成本、工资等,一分都不能少。

    当下,楼市信息不对称并无多大缓解,很大程度是有意造设的,一模一样的维权,年年都在上演,愈演愈烈。所以,要警惕折扣优惠陷阱,打起精神、审视条款,慎防折扣背后的“霸王条款”,比如捆绑价格虚高的精装修或车位;比如面积缩水、房间或阳台不方正等;比如利用装修合同里“可更换同等材料”、“非交付标准”等借口,在建筑材料、地板砖、厨房卫生间用具、小区绿化等上面减配。甚至,好的物业、保安,可能在一年之后就大变样了。

    (作者系泛地产资深研究人士)

    来源:证券时报 

    
    热搜楼市 开发商 买房

    责任编辑:付健青 RF13564

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