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供地祭出新规,楼市的一个时代过去了!

金融界网 2021-08-13 09:24:00
摘要
土地出让规则上,国家的目标与地方不同,甚至相反。规则最终确定,将是二者目标的融合。不存在一致模版,不同城市、不同时期的形式也不同。不管如何,经营土地、推高房价的时代过去了。

  土地市场出现了前所未有的变化!

  首先,据悉自然资源部闭门会议,三个重磅消息:

  

  其次,“天津模式”的信号意义。随后,天津市出台了第二轮供地方案,“竞拍规则”由“限地价+竞配建”改为“限地价+摇号”,将原先平均溢价率上限47%全部调整成15%,并将原先的达到限价后竞配建改为摇号方式。规则与自然资源部的新要求完全一致。

  最后,深圳、青岛、上海、杭州、福州、惠州等全部撤回或中止了土地出让,据悉要按照新要求完善出让规则。

  

  来源:中指研究院

  受此影响,开发商盈利预期改善,地产股迎来了久违的大涨。

  为什么会调整?对房地产行业的影响有多大?

  笔者的点评如下:

  01国家对土地出让有新的部署

  土地市场规则的上述变化,源头是7月22日,主管领导人在部署下半年的楼市调控时,明确提出了“要加快完善’稳地价‘工作机制,优化土地竞拍规则”。

  领导人为什么会做出这样的表态呢?

  一方面,近年来房地产行业似乎越来越不符合高质量发展的新增长要求。整个行业在产品交付满意度,新的建筑技术和材料的采用,建筑节能和环保等方面的表现越来越差。而且,龙头企业也自降身段、降维打击,甚至逼良为娼。

  往小了说,这不利于建筑业打造“支柱产业”和上下游产业升级和技术迭代,打击上下游科技创新的积极性;往大了说,这么乱操作,与碳达峰和碳中和的国家战略目标不利。

  另一方面,近期调研显示,地方政府土地依赖度越来越高,并通过抬高底价、拉升溢价率、“竞配建”来托底和抬高地价,“稳地价”的调控目标并没有实现

  02“集中供地”亟待升级

  集中供地,确实实现了土地从“涓涓细流”到放量供应,但并未实现“稳地价”。今年上半年的楼面地价明显要高于2019年和2020年。如果源头上的地价无法控制,会产生两个结果:要么后端的房价难以控制,要么住房产品的质量越来越差。

  这不是管理层想要看到的,也与“两个集中”供地的初衷相违背。国家推“两个集中”,除了要增加热度城市的供地外,另一个目的就是稳定地价、结束“抢地”内卷和地价和房价的“上涨循环”。

  今年年初,自然资源部在部署“两个集中”供地时,就预料到了可能出现的问题,文件明确提出,加强对“两个集中”实施情况的督导,“稳地价”落实不到位的,启动约谈问责,并及时调整方案。

  

  03“竞配建”的罪与罚

  “限地价、竞配建”,本质上是通过提高开发商的隐性成本,将失去的地价以另一种形势弥补回来。同时,这种模式还将本应该由政府提供的公共配套绕道由开发商来完成,混淆了政府和市场的边界,最后由商品房价格上涨来买单。

  未来5年,公共住房、保障性租赁住房是住房工作的重点。尽管要发挥市场的作用,但政府的作用不能旁落。由开发商来配建,可能出现地方政府“落个清静”的结局,导致最后供应的质量不高。

  上一轮,“竞配建”、“竞自持”出现了很多问题,比如接收难、让企业运营、税费减免认定不了等等,这些都由企业来背锅;开发商”竞自持”的项目在“十三五”挺多,但到现在没有了下落。有的项目商品房部分早卖完了,但自持部分迟迟不推出,甚至变相闲置或转让。

  04“稳地价”措施需要推倒重来

  原来的模式下,地方政府追求土地价钱最大化、价值最大化、利用最大化,导致国家“稳地价”部署在实践中走歪或被突破,也是导致实际楼面价不断上涨的主要原因。

  新的模式下,土地该卖多少钱,要在“稳地价”原则下按市场评估地价决定,地方拿走该拿的,就打住了。最后地该给到谁?摇号、一次性终次报价(上海、苏州、东莞已经开始做了)都行。反正,不能让开发商往死里PK,竞完地价、再竞配建,甚至后续还有公建配套等等,最后还要限房价。

  新的模式下,先控制出让底价,然后规定最高限价为出让底价的一定百分比(比如110%),地方政府就拿这么多,剩下的全部给到市场。然后,通过“地价-房价”联动,从容地对新房价格进行限制。这样,既能控制住房价,还能给开发商合理利润。

  

  05新模式塑造市场新格局

  未来,“限地价、控房价、竞品质”将是热度城市供地的普遍规则、长效机制,并写进出让合同中。当然,地价低,不是谁都可以拿。一方面,要控房价,另一方面要竞品质,品牌开发商的将脱引而出。

  当然,土地出让规则上,国家的目标与地方不同,甚至相反。规则最终确定,将是二者目标的融合。不存在一致模版,不同城市、不同时期的形式也不同。不管如何,经营土地、推高房价的时代过去了。

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