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李宇嘉:楼市回暖的真相

金融界 2023-02-24 10:09:00
摘要
如果靠涨价预期,一定会有一波,但能持续多久?再次上涨后,会面临什么问题?需要深思!

  本文作者:广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

  NO. 1|壹

  近期,官方媒体也在报道,楼市回暖了!

  比如,多个热点城市新房成交同比跌幅收窄,部分热点楼盘又开始排队了;二手房带看量、成交量在走高;各大中介机构开始招兵买马。以深圳为例,贝壳口径统计的二手住房交易,2月1-15日成交1217套,环比12月1-15日成交明显增加,而且也是近年来的新高。

  楼市回暖的真相

  客观来讲,相比去年四季度,春节后楼市确实有所反弹。但言及“回暖”或者趋势性反弹,还待观察。很简单,近期各地还在大尺度救市,按揭利率还在继续走低,说明市场还是很疲弱。在深圳,近期二手房交易明显增长了,但还有新盘首付直降60万,甚至在搞“0首付”。

  还有,大家不愿意贷款买房,银行着急的不得了,百岁贷、连心贷、接力贷,总有一款适合你。贷款不起来,缺乏杠杆的助攻,单靠居民收入,楼市这个庞然大物,怎么能托得起来呢?同时,市场确实有企稳的迹象,怎么回事呢?调研看,目前市场需求主要有这几类:

  一是被疫情耽搁的需求,比如去年四季度疫情严重,部分计划买房的人,提前放假返乡了;

  二是换房受阻的需求。去年,很多人想换房,但手上的房子卖不出去。春节后,手上的房子卖出去了;

  三是预期提振催生的需求。新年前后,政策纾困楼市的力度确实超出预期,比如“三支箭”、房贷利率不设下限等等。近期,地产利好政策出台的节奏并未放缓,部分人开始乐观了。

  NO. 2|贰

  近期,市场回升的主体,就是二手房!

  一方面,二手房可选范围广,特别是价格区间很宽,部分“老破小”是刚需上车的首选。近期调研也发现,上海、深圳总价位在300万左右的二手房,广州总价位在200万左右的二手房,比较受欢迎,成交量也在增加。这说明,一直在等待或观望的刚需,有的进入市场了。

  另一方面,年轻人为主的刚需,买房很迫切,这几年一直在攒钱。2022年,二手房价逐月下跌,挂牌价一路下调,他们选择等等看。今年春节后,房价跌幅趋缓或止跌,部分刚需认为机会来了。再加上,前期根本探不着的房子,现在价格下跌20%-30%,有能力上车了。

  楼市回暖的真相

  另外,2021年下半年以来,各大城市二手房价下跌的幅度比新房要大。新房相对二手房价格的优势在削弱,甚至新房和二手房“价格倒挂”的现象消失了。同时,2015-2021年新房市场火爆,现在很多挂牌的二手房是“次新房”,有现房优势,很多需求转向了二手房。

  注意的是,这部分购房需求,是极其刚性的需求,因为小孩要上学、自己要安家。其反弹与疫情后要修复的几类必选需求,比如生活必需品需求,是完全一致的。而且,多数城市所谓的反弹,只是环比修复,同比还在下跌。自媒体唱涨,这是罔顾事实,基本是自嗨,不靠谱。

  上图统计的只是部分热点城市二手房均价降幅。事实上,我们看到的情况是,各区域二手房普跌,中心区业主惜售情绪明显,二手房有价无市,外围区域二手房价格跌幅普遍在30%左右。而且,能转化为成交的,有两个具备条件,一是必须要低于市场价,二是有公办学位。

  比如,现在的深圳楼市,基本上接近一半的二手房是低于参考价成交的。

  NO. 3|叁

  近期调研,还发现几个现象:

  一是,二手房挂牌量在明显增加。当下市场信息确实很混乱。对于部分人来说,不管是自己的判断,还是受各方媒体舆论的影响,现在可能是入市的机会。但是,对很多业主来说,可能是套现的机会。

  二是,带看转化率并不高。一方面,居民整体预期还是不稳定,不管是对未来的楼市的走向预期,还是对收入的预期,并不很乐观;另一方面,选择太多,不管新房,还是二手房,不管什么区位的,都有很多房源可选。业主之间、新房和二手房之间、区域之间都有竞争。

  三是,供应量对预期和房价的制约。

  过去,往往是新房和二手房相互抬轿子。新房定价低于周边二手房,创造“打新”的火热场景。抢不到新房的,转向二手房市场,这又为新盘热销创造预期,涨价循环就是这么来的。

  现在,完全不同了。过去几年,各大热点城市都在干同一件事情,就是土地端的供给侧改革。这里面,既有土地财政依赖度加大的问题,也有前几年房价上涨,要求加快供地的因素。

  楼市回暖的真相

  未来,我们面临的局面是,新房大规模上市供应。在迈向新模式的过程中,行业体量逐渐“下台阶”,从高峰期的18亿平米,逐渐降至12亿平米左右。未来几年,行业洗牌是一个持续的过程,也是风险出清的过程。大量项目、资产包被出售,资产价格也将被持续压制。

  而且,新一轮城市更新又来了!

  NO. 4|肆

  近期,加杠杆购房的情绪较低。过去,大家买房愿意买“收入探不着”的房子,也愿意多加杠杆,踮起脚跟努力去探。一方面,相信楼市的未来;另一方面,即便加杠杆,也相信未来收入可支撑。

  现在,理性多了,多交首付少按揭、尽量不碰超出自己收入和能力的房源,甚至还出现消费降级。比如,两孩家庭,本打算买中心区80平米的两房,最后选择到外围买100平米、总价更低的三房。

  表:户型越来越紧凑化,大户型的消费能力在下降

  楼市回暖的真相

  为何出现这种情况呢?一方面,传统的高收入行业,比如房地产、金融、创投、互联网等等,都从高位景气回落,新的高收入行业还未诞生,而机关事业单位、国企等,普遍在降薪水。

  也就是,敢承接杠杆买房群体,没那么多了。

  另一方面,房贷利率低廉的时代结束了。过去,房贷利率远低于社会无风险的融资利率。加杠杆买房,就是利用低成本资金赚取高房价收益,谁都愿意干。但未来,社会无风险利率大趋势下行,房贷利率高的问题就很明显了。再加上房价预期下行,加杠杆买房就不划算了。

  高高在上的房价、庞大的房地产体量,过去之所以能保持住,能不断上台阶,杠杆是重要的动力。一旦不愿意加杠杆了,这个体量和价格,怎么能托得住?这是必须要考虑的问题。

  NO. 5|伍

  当然,房地产的区域差异很大,热点城市中心区有稀缺资源的二手房,其价格上涨是合理的。但是,不能老拿个例替代整体,拿特殊性替代普遍性,正视现实是我们当下最稀缺的情绪。

  我们都希望房地产市场能稳定,从“七普”的数据看,老百姓的居住水平还有提升的空间:电梯楼的占比不到20%;珠三角住房自有率不足50%;深圳只有30%,超过1000万人口住在城中村。照理说,地产潜力很大呀?潜力是很大,但潜力不代表有效需求,转化为购买,才是有效需求。

  当下最大的问题是,潜力无法转化为有效需求。在深圳,二手住房套均成交面积为95平米、新房套均成交面积为110平米,妥妥的改善主导。这说明,当下的楼市,就是在高收入人群之间对敲,与那1000万住在城中村的人口,有关系吗?他们想买商品房吗?都想买。

  但是,现实很残酷。把这1000万人口抛开,深圳住房的潜力,还有多大呢?深圳不是个案,其他城市也一样。大家都在说,房价下跌了30%左右,很惨烈。但要知道,2015年以来,不到10年时间,房价涨了多少吗?

  楼市回暖的真相

  热点城市,至少涨了200%。

  能承受房价下跌,某种程度上也希望跌一跌、去去泡沫,但承受不了下跌预期对房地产“高位体量”的不断下拉,以及期间的阵痛。其应对之策,可能也必然是要靠资产价格稳定、甚至上涨,把购买力再拉进来,把加杠杆的情绪再提振起来,这是当下楼市最大的困境。

  如果靠涨价预期,一定会有一波,但能持续多久?再次上涨后,会面临什么问题?需要深思!

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