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李宇嘉:房产中介行业,变天了!

金融界 2023-05-10 08:06:00
摘要
当承担不起交易成本了,当地产循环链条转不动了,一切阻碍交易的,能砍则砍,能降则降,包括原来“不在话下的成本”,利率降到历史最低是如此,“带押过户”是如此,中介成本也是如此。

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  昨天,住建部、市场监管总局发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》,共有“10条措施”,重点有:

  1、房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用

  2、鼓励按成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价

  3、引导由交易双方共同承担经纪服务费用;

  4、不得干预经纪机构自主决定收费标准,涉嫌实施垄断行为的,市场监管部门依法开展反垄断调查

  5、严控过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题。

  6、房地产经纪机构发布的房源信息,应当通过平台进行核验

  措施还是比较严厉的!

  首先讲一下,为啥要出这个政策?

  当承担不起交易成本了,当地产循环链条转不动了,一切阻碍交易的,能砍则砍,能降则降,包括原来“不在话下的成本”,利率降到历史最低是如此,“带押过户”是如此,中介成本也是如此。

  要释放刚需和改善性需求,要促进市场良性循环,要实现高质量发展,要打造房地产新模式等,中介都要进行革命性的变革。为啥上升到如此高度?因为,存量时代来了,增量越来越小,存量越来越大。目前,全国有800亿平米的存量住宅,增量是多少呢?只有12亿平米。

  而且,增量还在以肉眼可见的速度在下降

  表:2022年底全国房屋存量面积测算(亿平方米)

  房产中介行业,变天了!

  如果存量盘活不起来,房价就会“阴跌”,也将通过金融减速器的效应,导致货币紧缩。当前,通货紧缩之所以甚嚣尘上,主要原因之一就是,整个社会的房屋流通速度在明显下降。

  我记得在2015年,那时深圳的存量房屋流通率接近8%,每10套房子中,当年就有接近1套房在流转。那时,包括京沪穗,南京、厦门等在内,存量房屋的流转率也在5%到6%。

  现在呢?非常低。

  近年来,房子交易周期越来越长,成本越来越高。以广州为例,2020年年中,二手房从挂牌到卖出去,最低时仅用100天。现在呢?大概需要200,你或许可以说,这与楼市低迷有关。确实如此,政策要做的,就是要打掉中间的不合理成本,让交易更加顺畅一些。

  图:广州二手住房交易从挂牌到出售的交易周期

  房产中介行业,变天了!

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  哪些成本该打掉呢?

  比如,二手房交易中赎楼涉及的过桥融资。过桥融资,其成本比较高,一般是万六或万八,有的还更高,千分之一十,也就是100万1天600-1000元,还有3000元左右的手续费。

  一般过桥,大概至少要借款10-20天,100万就是6000-20000元。深圳有个案例,卖家欠款1400万,赎楼融资的话,要花20万。带押过户,公正提存只要2.3万,走政府监管账户,一分钱不要。

  现在,就是要把这个打下来。而且,带押过户,一般只要2周就能完成,而先过桥融资赎楼,再过户、办理新的抵押,大概要2个月。房屋的流通效率,哪个高,哪个低,高下立判。

  一项资产,流通率太低,价格就撑不住。就和股票一样,只要流通率上来了,价格就能稳住,预期也就稳住了。

  还要打掉哪些成本呢?涉嫌实施垄断行为的。在新房方面,开发商对渠道从信赖,到被渠道绑架。今年年初,某央企和大牌中介“决裂”的传言,露出冰山一角。实话讲,大型中介平台在聚拢客源方面做了大量的基础工作、平台建设,十年磨一剑,理应获得高额回报。

  但在行业下行的背景下,在地产商保资金链命脉的危急时刻,这么高的渠道费、甚至垄断端口费,略显乘人之危。新房方面,还有中介利用房源信息不对称,故意制造供应紧张氛围,或与开发商内部人员合谋,违规收取“茶水费”、贩卖购房指标,而羊毛出在购房者身上。

  房产中介行业,变天了!

  二手房方面,比如某片区内几家中介设立“最低费率”的垄断定价行为,联合卖家做高价格诱骗买家入局等。还利用信息不对称,如谎称其他买家出价更高,诱骗买家支付额外锁定房源的费用。捆绑收费或销售,比如捆绑融资服务(过桥融资、制定某银行)、捆绑购买理财等。

  还有,严控过高经纪费用。比如,文件提出,“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”。其实,很多城市都开始这么执行了。未来,卖家“实收”、买家承担所有交易费用的时代,一去不复返了。因为,房子越来越难卖了,中介为业主卖出去房子,比帮买家买到房子,还要难。

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  有人说,这不是要砸掉中介的饭碗吗?

  也不是,不砍掉成本,都看重碗里那点儿短期收益,房屋循环不起来,交易越来越萎缩,这是共输的结局,大家都得死。过去,大家普遍预期房价上涨,信心满满,不管刚需还是改善,本地人、外地人,都抢着争着上车。前面讲的这些乱象、这些成本,往往被接受、被掩盖。

  一俊遮百丑,房价上涨,一切搞定,那点儿成本,不算什么。近期,笔者一亲戚提前还了房贷。这笔贷款是2012年4月份发放的,金额90万,贷款期限29年。提前还贷时咨询银行,对方说还要还70万。这个亲戚惊呆了,“我还了12年了,90万的贷款,还有70万未还?”

  银行工作人员冷冷地来了一句,“想一想,这12年你的房子涨了多少”。一听到这句话,我这亲戚立马安心了。高房贷利率,就和高中介费率、过桥融资一样,也是寄生在房子上面的。

  当下,刚需和换房主导需求,收入前景和预期不再乐观,这些成本阻碍市场交易就显化了。问题是,过惯了舒服日子,谁也不愿意吃转型的苦,所以思路和行为还停留在旧模式里。

  比如,2022年广州人民银行就提出,要全面推行“带押过户”。知道这个政策的人都懂的,这是个利民的好政策,但在执行中就是很难推行得下去。很简单,这么做,动了中介机构的奶酪,也动了金融机构的奶酪。因为,过桥融资、捆绑收费,这些收益,统统没有了。

  房产中介行业,变天了!

  一份部署、十分落实。再怎么顶层设计,具体还是要在微观市场,中介机构、金融机构一单一单地执行。底层不执行,政策就无法落地。触动利益,比触动灵魂都难,就是这个道理。

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  政策这么做,还有一个目的,就是在经纪行业,打造地产新模式、高质量发展。中介小哥问我,新模式和高质量,与我经纪行业有啥关系。在存量时代,经纪行业是存量循环的润滑剂。

  未来,商品房市场对经纪机构的依赖度,越来越大,买家和卖家对中介的依赖度也越来越大。所以,中介机构不要恐慌,更不要迷恋过去的模式。看清形势,苦练内功,加强专业修养和服务能力,做好差异化、精细化的服务,研判城市规划、研判客户需求,一定能脱颖而出。

  此次政策首次区分”基本服务+延伸服务”,明确服务项目和收费标准,经纪机构收费前应向交易当事人出具收费清单,列明收费标准、收费金额,由当事人签字确认。二手房经纪服务的环节确实很多,比如寻找买家客源和挂牌房源,带看房源,匹配客源,撮合交易,按揭服务,赎楼和过户,结清水电费等。这个过程中,各个环节的服务价值并不相同。

  因此,明示交易环节、各环节收费标准、出具收费清单是合理的,这既能让交易双方明晰经纪服务的内容,也能让经纪行业的分工更加细化、更加专业化,从而让行业高质量发展。

  中介小哥告诉笔者,经纪行业签约、过户、按揭等,看似环节简单明了,但前期要在房源、客源拓展,买卖双方匹配,撮合并最后成交,要经历非常高频率的、高人力投入的线上线下的业务活动。比如,当下的静淡市,带看10-20次才能确定一个潜在客户,撮合3-5次甚至更多(有的挑灯夜战)才能成交一套房源。实操中,很多买家卖家需求多样多变、甚至挑剔。

  因此,不能简单看进入成交的业务环节。笔者认为,前期业务拓展和维护、信息处理等是促成交易的基础,也完全可以纳入到服务链条中,并给予合理的定价。另外,对于客户的延伸服务,比如为赎楼而过桥融资,为降低成本而选择按揭银行,甚至满足客户特色需求(例如学位房选择、片区规划咨询、最佳买卖时点)等,对这些延伸服务付费,也是合理的。

  关键是,选择是清晰的,付费是透明的,信心是对称的。做到这些,才能让买卖双方认可经纪服务是有价值的,愿意提供溢价服务,让经纪行业成为有附加值的服务行业,成为一份体面的职业。

  最后讲一下,对房产中介行业的治理,其实一直都是房地产管理的主题。比如,市场巡查,秩序整顿等,过去也有,甚至年年都开展,但往往一阵风,过了就没有然后了,处罚几个冒头的,一切照旧。

  问题出在哪里呢?很简单,没有“抓手”。对于开发行业,从卖地、规划报建、预售审批和竣工交付,可谓全链条的“硬核措施”,都在政府手里。对于中介行业来说,从业门槛很低,且提供的都是嘴皮子的服务,可谓“一身轻”,甚至可以打一枪换一个地方,咋监管呢?

  这次呢?希望能落地!

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