房地产业“第三支箭”仍在延续 不动产私募投资基金如何投向无法交付的项目？

　　房地产业“第三支箭”仍在延续。2月20日，证监会发文表示，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。

　　当天晚间，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称：《试点备案》）。《试点备案》提出，不动产私募投资基金可投向特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

　　此次不动产私募基金试点工作和《试点备案》均为2022年“第三支箭”的补充。时间拨回至2022年11月28号，证监会发布优化调整房企股权融资“五项措施”，第五条即为将开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施。

　　中指研究院企业研究总监刘水向时代周报记者表示，这将有助于房企改善房企资产负债表，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡。“对于房企来说，引进不动产私募投资，属于股权融资，能改善房企的资产负债表结构，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡，有利于房企长期健康发展。”刘水表示。

　　差异性管理

　　证监会推出的不动产私募基金是一个重大突破。发文强调，“不动产私募投资基金”是私募股权投资基金框架下的新类别，同时，由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会将采取差异化的监管政策。

　　而差异化的监管政策主要体现在《试点备案》对投资范围、管理人、投资人资格等方面做出了明确要求。

　　其中，最值得关注的是投资范围的扩大。2017年，中国证券投资基金业协会出台的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》明确规定，对投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的产品，暂不予备案。

　　而如今，不动产私募投资基金的投资范围囊括了普通住宅。《试点备案》中对于“存量商品住宅”的解释为——已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。

　　此外，不动产私募投资基金还对私募股权基金管理人、投资者门槛等方面做出了明确要求。管理人条件方面，须出资结构稳定、具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验、主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方等；投资者方面，试点基金产品的投资者以机构投资者为主，首轮实缴出资不低于1000万元人民币。如有自然人投资者，其合计出资金额不得超过基金实缴金额的20％，基金投资方式也将有一定限制。

　　同时，不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募，鼓励境外投资者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投资不动产私募投资基金。

　　大概率不会投向风险大的出险项目

　　在不少业内人士看来，上文中提到的“存量商品住宅”亦包含保交楼项目。

　　“对于取得预售许可证、已经有购房者认购但没有交付的产品，其住房产品的产权关系、债权债务关系和法律纠纷关系就更加复杂，此类产品是当前保交楼的重点关注对象。而此类住房产品实际上也是不动产私募基金可以重点关注的内容。”易居研究院研究总监严跃进向时代周报记者表示。

　　严跃进表示，不动产私募投资基金参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大，客观上也对于相关房企不良资产项目处置发挥了积极的作用，即获得了新的资金支持。

　　刘水认为，不动产私募投资基金可以帮助房地产市场纾困。“房企有大量的写字楼、商场、酒店资产等商业地产存量，也有开发在售项目，特别是部分出险房企的存量项目，引进私募基金，将有助于这些资产盘活，加快回款，增强现金流能力，支持房地产市场纾困。”刘水说。

　　而不动产私募投资基金如何投向无法交付的项目？IPG中国首席经济学家柏文喜向时代周报记者表示，可以直接投向四证齐全的“保交楼”项目，或者以城投等平台为通道和信用兜底，对城投、平台公司进行股权投资，再由他们输血“保交楼”，从而保证私募投资收益和安全。

　　政策口子虽然已开，但在具体实际操作中，不动产私募基金是否会投资到保交楼项目中？对此，长江证券营业部机构业务负责人周康向时代周报记者表示，按商业逻辑来说，包括私募基金在内的市场化金融机构在投资时要考虑收益以及风险是否可控等问题，“不动产私募基金是以股权的方式投入进去，股权投资有很大概率亏损，故投向一些风险较大的保交楼项目可能性并不大，还是会倾向于投较为优质的项目或者企业。”

　　不过，柏文喜亦认为，如有出险项目可以出让更多利益给不动产私募投资基金的管理公司，或许会吸引部分不动产私募投资基金投向无法交付的项目中。