上坤地产：土储优质 财务自律 上市后首份成绩单亮点颇多

　　金融界网4月1日消息 3月31日，上坤地产（股票代码：06900.HK）召开2020年度业绩发布会，上坤地产执行董事、董事会主席兼行政总裁朱静，执行总裁周青及助理总裁兼联席公司秘书陆石媛共同出席。上市后的首份业绩报告显示上坤地产扎根长三角经济区，逐步向珠三角、中部核心经济区扩展布局，围绕“3+X”的区域深耕战略，在报告期内实现规模稳步增长。与此同时，上坤地产核心净利润、归母净利润、签约回款率等多项指标表现优异，发展质量得到有力支撑；此外，上坤地产对于产品品质、经营效率的持续追求，也展现了这家“年轻”房企的发展潜力。

　　（由左及右分别为：陆石媛女士、朱静女士及周青先生）

　　归母净利润同比增长62.2％ 商住联动蓄势待发

　　上坤地产成立于2010年，于2020年登陆港交所挂牌上市，成为2020年最年轻的内房股，上市后的首份年报则赶上了房地产行业“不平凡的一年”。上半年新冠肺炎疫情的冲击一度让全行业发展陷入停滞，政策、资金、资本等各方面因素都在发生变化，下半年“三道红线”监管政策的出台，又对房企降杠杆提出了更高的要求。

　　在此背景下，上坤地产积极应对挑战，在报告期内实现营业收入81.91亿元，同比增长8.70％；实现净利润8.85亿元，同比增长30.80％；其中核心净利润为8.08亿元，同比增长48.80％；实现归母净利润3.56亿元，同比增长62.20％。规模与盈利能力的增长势头稳健，具体情况如下：

　　制图：金融界上市公司研究院 数据来源：巨灵财经

　　合约销售方面，截至2020年12月31日，上坤地产实现应占合约销售额126.60亿元，同比增长9.10％；实现应占合约销售面积约77.83万平方米，同比增长约11.10％。销售额区域分布上，长三角经济区的合约销售额与销售面积占比分别为78％和69％。其中销售额占比居前的城市包括苏州、常州、宁波、上海等，具体情况如下：

　　制图：金融界上市公司研究院 数据来源：巨灵财经

　　从上坤地产的营收结构来看，目前物业销售仍是其主要的收入来源，在2020年收入占比为98.10％，物业租赁收入占比为0.60％，项目管理服务占比为1.30％。在以住宅物业开发作为核心的基础之上，上坤地产对于商业及综合用途物业的布局也在逐步展开。目前已持有若干商用空间作投资物业，如上海·上坤中心，截至2020年末，上坤地产由七处处于不同开发阶段的项目组成的商业物业组合中拥有投资权益，包括六个附属公司开发项目和一个合营公司开发项目，均位于上海。

　　在房企纷纷寻找“第二增长曲线”的趋势下，商住联动的运营模式被证实是有效途径之一，通过商业与住宅实现流量与溢价的相互赋能在未来具备较大的发展潜力。上坤地产也将商住联动、双轮驱动作为主要经营策略之一。上坤地产集团执行董事、董事会主席兼行政总裁朱静在31日的业绩发布会上表示，“未来上坤地产将会凭借独具特色的商业产品，通过产品赋能、运营赋能、资产赋能，来进一步提升地产业务的综合竞争力。在模式上，上坤会采取轻重资产模式的结合，以及多种渠道的拓展，一方面继续关注在核心城市的潜力资产的投资，另外一方面通过轻资产的模式来实现上坤商用管理的输出和品牌的打造。通过以住育商、以商促住，实现商用业态和住宅业务协同发展。”

　　持续深耕 优质资源储备丰富

　　上坤地产自2010年成立后，用了6年时间在上海深耕，2016年走出上海将业务扩展至长三角、珠三角和中部核心经济区，并持续深耕上述三大核心经济区实现快速发展。由此可见，区域的布局与投资在上坤地产的发展战略中起着至关重要的作用。

　　“3+X”是上坤地产布局体系核心，即依托上海，深化长三角、珠三角及中部核心经济区的渗透，持续提高在选定地区已进入城市的市场地位及品牌知名度，并逐步拓展未进入的具有高增长潜力的新一线、二线及强三线城市。截至2020年年末，上坤地产连同其合营及联营公司的土地储备总规划建面约为520.39万平方米，应占面积约为450.30万平方米。

　　报告期内，上坤地产新增24个项目，其中13个项目通过招拍挂获得，11个项目通过合营及联营方式与第三方业务伙伴合作或收购股权获得。截至20年底，上坤地产累计拥有的土地储备中，53个位于长三角经济区，总建面达到332万平方米，占2020年末总土储面积约64％。从城市能级角度来看，上坤地产在一线和新一线城市的土储占比达到45％，二线城市占比达到25％。

　　进入2021年以来，上坤地产还先后在浙江丽水、湖北武汉、广东汕头、江苏无锡等地获取多个优质地块，截至2021年3月30日，上坤地产土地储备总建筑面积约716万方，为业绩增长提供了强有力支撑。

　　在房地产行业进入存量竞争时代，利润空间被压缩，杠杆红利消退，谁能够储备更多的优质资源，则会在行业竞争中占得先机。上坤地产通过重点城市深耕、多元化拿地等手段，储备了丰富的优质资源，为业绩的可持续增长提供了保障。

　　净负债率降至54.3％ 债务结构日趋合理

　　房企的高质量发展不仅要依靠优质的资源储备，也离不开良好的财务状况。报告期内，上坤地产财务结构不断优化，其中净负债率下降至54.30％，剔除预收账款后的资产负债率降至72.10％，非受限现金短债比上升至1.5倍。此外，上坤地产期末持有货币资金约53.34亿元，同比增长53.10％，一年以上到期债务占比约73.00％，债务结构日趋合理。

　　上坤地产助理总裁兼联席公司秘书陆石媛在业绩会上介绍到，“上坤地产的长短债结构在2020年得到进一步优化。长期债务占比73％，远好于2019年的37％。从资金成本看，2020年的加权平均资金成本为9.9％，比2019年略有增长。利息覆盖倍数目前为2.2倍，处于一个相对安全和稳健的数值。”

　　日趋合理的财务结构叠加优质的资源储备，以及高效的运营，为上坤地产锁定了未来的增长空间，上坤地产集团执行总裁周青表示，2021年的目标合约销售增速大约为15％，同时他还在业绩发布会上表示，“上坤地产对于持续、平稳、健康、有质量增长理解是不仅仅关注增长的规模，更关注在规模的高质量增长，其中既包括经营的高质量，也包括产品品质的高质量，以及对客户、对股东、对员工、对社会创造价值的高质量，上坤未来将持续坚持高质量的适度规模增长的发展策略。”