“提前还房贷”排起长队，问题出在哪？券商解析提前还贷成因，称“存量房贷与存款利率下调、中性降准可期”

“提前还贷”成为了热门话题，引起了广泛的关注。国泰君安证券研报指出，存量合同加点刚性、理财利率走低是居民提前还贷重要触发因素，但或是次因。城镇化加快降速、居民购房偏好调整或是居民提前还贷主因。该机构指出，存量房贷与存款利率下调、中性降准可期待。

申万宏源宏观周报·第217期：提前还贷的成因与如何影响后续政策？

主要内容：

事件：7 月14 日，国新办举行2023 年上半年金融统计数据情况新闻发布会，央行针对居民提前偿还房贷等重点领域进行介绍，也传达出后续政策的可能信号。

今年来居民提前偿还房贷现象明显，二季度加快。今年住户贷款主要集中在经营贷而非个人住房贷款，其中包含居民用经营贷置换存量房贷的情况，二季度以来加快，新增经营贷在住户贷款中占比高达83.5%。居民除了用经营贷置换房贷以外，同时用存款和理财投资偿还房贷，导致银行虽投放较多个人住房信贷、但整体个人住房信贷余额反而下滑。

存量合同加点刚性、理财利率走低是居民提前还贷重要触发因素，但或是次因。导致居民提前还贷其一原因，是房贷利率加点下调但存量合同中加点刚性，导致存量合同利率或较最新最低利率高140bp，触发存量合同持有人提前还贷需求。目前大部分房贷利率理论上最低为“LPR-60bp”，也体现为22Q3 以来房贷利率与LPR 利差快速下降，明显低于此前存量合同平均“LPR+80bp”的情况。理财收益率走低也是触发居民使用理财提前偿还房贷的另一原因。理财收益率与个人住房贷款利率的利差由此前-150bp 一度下降扩大至-250bp。但需要注意的是，刚性加点导致利率偏高的问题22Q1 已暴露，房贷利率与理财收益率利差最大的时候也为22Q1，但今年上半年才出现居民较大规模提前还贷现象，背后本质上在于居民购房偏好与预期的调整。

城镇化加快降速、居民购房偏好调整或是居民提前还贷主因。“工业化→人口流入→城镇化→房地产长期需求”是我国地产需求核心影响逻辑，目前居民购房金融条件已很优惠，但地产销售仍深度负增，背后在于城镇化加快降速（2021 年以来，非单纯疫情影响）进而引发居民购房偏好磨底导致的 “增量”减少，居民在低利率环境下反而提前还贷。

地产政策或“边际优化”，但根本抓手仍在“培育增量”。央行也对稳定后续地产需求给予积极态度，指出“过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”，这对于稳定居民购房预期有重要作用。但目前地产需求偏弱的根本性问题在于城镇化加快降速后地产刚需增长放缓，取消限购等单纯“存量刺激”短期有效但无法“根治”。地产需求“培育增量”更为重要，后者系于新一轮工业化，在推动城镇化重新提速的同时，引导一线地产购买力纾解至土地供给更多的二三线城市形成需求释放，产业政策更为关键。

存量房贷与存款利率下调、中性降准可期待。本次发布会央行对降低存量房贷利率、或新发贷款置换存量贷持开放态度。但掣肘存量房贷利率下调的因素在于银行净息差较低、而居民贷款又是主要利润来源。居民存量房贷的利率下调将开始启动，而考虑银行和居民之间的博弈，调整的时间会拉长，而非“一蹴而就”。但随存量房贷利率调整，商业银行的净息差修复仍需有赖于负债端成本的下降，降准仍是较优选择，本次会议央行也传达出这一信号。建议关注7/8 月一次中性降准25bp 的可能性，另外存款利率下调或更直接。

汇率：已综合采取措施管理预期，不会成为政策掣肘。相比6 月底，人民币对美元已升1.8%，主要源于美元指数的快速下行，但不能忽视的是，本轮人民币的快速升值中，人民央行的表态起到的重要作用，本次发布会上，刘国强副行长明确表示“人民银行也已经综合采取措施管理预期”。刘副行长明确表示我国汇率具备“三个大盘”支撑：经济长期向好的基本面、国际收支健康、外汇储备充足，从而“人民币汇率不会出现‘单边市’”。

而事实上，我们估算的逆周期因子也显示，央行持续呵护人民币汇率的稳定性。

风险提示：房地产市场变化，汇率形势变化……