作者：于博 刘承昊
7月27日，住建部座谈会释放地产政策优化信号。在座谈会上，住建部部长倪虹一次性提出四项政策优化建议：1）降低购买首套住房首付比例；2）降低贷款利率；3）改善性住房换购税费减免；4）个人住房贷款“认房不用认贷”。座谈会提及的政策优化方向与政治局会议提出的“适时调整优化房地产政策”相对应。而作为购房政策优化的主体，地方政府表态同样积极，北上广深住建部门均提出了研究相关政策的计划。
7月以来，央行两次提及引导存量房贷利率调整。7月14日，政治局会议前，央行货政司司长邹澜就在金融数据发布会上提出支持和鼓励商业银行降低存量贷款的“加点幅度”。8月1日，在央行下半年工作会议上，再次提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，使得政策落地的概率进一步增加。
7月下旬，广州、杭州相继优化落户门槛。7月21日，广州针对新的落户管理办法征求意见，提出优化7个外围城区落户政策，将学历标准降低为大专学历，并优化年龄和社保条件。7月31日，浙江省针对户籍制度改革的文件提出，杭州市城区要取消落户名额限制，精简积分项目，优化学历等条件。两大城市相继优化落户条件，或预示着未来人口迁移集聚的流动性更强，房地产市场的供需匹配更趋合理化。
约束减少有助于降低悲观预期，地产化险成功率逐步提高。在去年政治局会议上，总书记就曾提出地产供求关系已发生“重大趋势性、结构性变化”。而从30城新房月度成交面积来看，7月新房成交已跌至2010年以来同期最低水平，印证上述判断。尽管需求转弱趋势明显，但从早偿率来看，居民悲观情绪已有所缓解，7月RMBS早偿率整体呈回落趋势。向前看，解除过时约束使得地产转向过热的概率不大，反而可以进一步支撑居民信心、释放合理需求，降低地产供需螺旋收缩的风险。
高频观察：极端天气影响港口运作
总结与展望：7月第3周，终端需求边际企稳，消费韧性较强，地产低位企稳；生产多数改善。就上周数据来看：1）30城新房成交降幅缩窄，乘用车零售两年复合增速续升，服务消费韧性仍强；2）日耗复合增速回落，建筑生产偏弱，制造生产改善；3）美元续降，海外大宗价格续升；国内需求偏弱，工业品以跌为主；4）去库进程艰难，螺纹加速累库，水泥库容比仍高。
上周集装箱吞吐量同比增速由正转负至-2.4%，二十港到港集装箱船舶量同比增速回落9.4pct至4.8%，出口高频实物量数据下滑明显。究其原因，主要是极端天气影响港口运作，上半周广深港口受台风冲击，港口运作基本暂停；后半周暴雨影响上海周边港口运作效率。聚焦出口强度，从绝对水平看，集装箱吞吐量较上周仅是小幅回落，且主要航线运价出现企稳回升迹象，或指向出口强度仍有韧性。
需求：边际企稳。【地产】7月前23天，30城商品房成交面积同比降幅缩窄。【乘用车】7月前23天，乘联会乘用车零售销量两年复合增速续升。【商贸文旅】较2021年同期，商圈人流增速反弹，百度迁徙指数增速续升。
生产：多数改善。【下游】上周乘用车半钢胎开工率续升，原生铝合金开工率持平。【中游】上周沿海八省电厂日耗两年复合增速回落。钢材产量同比增速续升，电炉开工率续升。水泥粉磨开工率续降。玻璃产量同比降幅缩窄。江浙织机负荷率反弹。
价格：内外分化。【海外大宗】美元续降，大宗续升。铜均价回落，铝均价续升。油价持平。【国内生资】上周煤价全线上涨。螺纹价格反弹，水泥价格续降，玻璃价格反弹。PTA产业链产品价格以跌为主。锂电材料价格企稳，光伏组件价格下跌。
库存：去补各半。【下游】上周十大城市地产库销比续升。【中游】上周螺纹加速累库，水泥库容比续降，玻璃库存去化加速。【上游】动力煤港口库存续升，炼焦煤港口库存续降。LME铜库存反弹，LME铝库存续降。全美商业原油库存回落。
下游行业
地产：7月全月新房市场整体疲弱，土拍市场偏冷。7月全月，30城商品房日均成交面积较2021年复合降幅扩大，体现出较强的淡季更淡特征。从下旬数据看，新房成交冲量高度有限，反映新房市场依旧疲弱。全月30城整体成交已跌至2010年以来最低水平。成交疲弱使得库存去化困难，上周十大城市库销比虽有小幅回落，但也处于2010年以来同期最高水平。土地市场整体偏冷，上周成交建面量价齐跌，且流拍率多有回升。
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乘用车：7月前23天零售增速续升，生产低位企稳。7月前23天，乘联会乘用车零售两年复合增速续升，反映终端消费韧性较强；批发两年复合增速虽有回落，但仍保持较高水平，反映经销商补库意愿未有明显转弱。生产方面，上周原生铝合金开工率低位持平，半钢胎开工率续升，反映厂商排产意愿边际改善。
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商贸文旅：暑期游景气仍强，市内消费韧性较强。上周国内航班量和百度全国迁徙规模环比均有回落，但两年复合增速均小幅回升，指向暑假游景气仍强。市内消费方面，上周10城商圈人流环比小幅震荡，票房两年复合增速显著回升，均指向出当前线下消费仍有韧性。
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中游行业
电力：电厂日耗环比增速回落，水电出力再度走弱。上周台风对两广地区生产造成影响，拖累沿海地区整体用电需求，沿海八省电厂日耗环比增速、两年复合增速均回落。水电方面，三峡上游来水量偏弱，出库量连续两周回落，水电发力再度走弱。
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钢铁：累库速度加快，原材料价格支撑钢价回升。上周螺纹表观需求环比略有回升，但较2021年降幅未有缩窄，整体表现仍偏弱。热轧表需连续两周回升，反映设备链生产逐步企稳。生产方面，钢厂盈利水平变化不大，使得生产意愿保持平稳，高炉产能利用率高位小幅回落，钢材产量环比续升。供需博弈下，需求相对偏弱，使得钢材社会库存加速回补。价格方面，稳增长政策叠加供给收缩预期，带动原料价格上涨，进而推高钢价。
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水泥：淡季生产收缩快于需求，库容比连周续降。上周受天气及资金等多重因素影响，建筑施工强度仍在边际转弱，水泥出货率续降。生产端，受库满停窑、用电紧张影响，粉磨开工率环比回落幅度较大。供需同步走弱下，生产回落幅度更甚，带动水泥库存续降至接近去年同期水平。综合看，库容比虽连续三周回落，但供过于求矛盾依旧突出，水泥均价承压续降。
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玻璃：政策预期推动表需续升，需求回升带动去库。上周中游贸易商政策预期走强、补库需求攀升，推动玻璃表观消费量续升。近期玻璃产销情绪转好，带动玻璃熔炼产能释放，玻璃产量环比回升。综合看，需求较于生产回升幅度更大，带动玻璃加速去库，支撑价格反弹。但需要注意，目前下游深加工订单需求依旧偏弱，地产政策能否提振玻璃需求尚待观察。
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化工：需求仍有韧性，但备货需求渐近尾声。上周，轻纺城长丝布需求保持韧性，支撑江浙织机负荷率高位反弹、聚酯工厂负荷率持平、PTA负荷率反弹。但下游原料备货需求渐近尾声，江浙织机POY库存天数环比小幅反弹，POY价格环比涨幅趋弱、PTA、聚酯切片价格边际回落。
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新能源：光伏上游价格企稳反弹，锂电价格回落。光伏方面，前期拉晶订单较多导致多晶硅厂维持低位库存，市场交易热度回暖，部分贸易商进场采购带动硅料价格反弹。价格下行传导对下游形成支撑，硅片、电池片价格以稳为主。组件由于终端需求恢复有限，库存压力仍大，价格承压续降，但降幅逐渐缩小。锂电材料方面，碳酸锂期货上市增加信息流通效率，带动价格进一步下探。
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上游行业及交运
煤炭：安检停产扰动供给，支撑动力煤价格反弹。动力煤方面，煤矿安检停产导致供给有所收缩，支撑煤价反弹。需求端看，由于上周电厂日耗有所下降，可用天数小幅反弹，电厂补库需求边际回落，推动秦皇岛港煤库存续升。焦煤方面，钢厂生产意愿依旧偏好，部分钢企存在补库需求，叠加煤矿事故停产带来的供给扰动，炼焦煤港口库存续降，焦煤市场情绪有所提振，价格续升。
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大宗：中美需求强弱错位，大宗、美元双双低开高走。上周周初，中国二季度GDP数据公布，表现弱于市场预期，引发对于全球大宗品需求放缓的担忧。此外，后半周美国初请失业金人数超预期回落，反映了美国经济韧性仍强，修正了市场对于大宗需求的预期。围绕需求展开博弈，上周大宗品价格指数及美元指数双双低开高走，大宗周均价续升，美元周均价续降。
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有色：铜铝需求一降一升，带动价格走势分化。中国二季度GDP增速低于预期，抑制有色金属需求预期。铜方面，尽管国内铜杆开工率边际改善，但强度仅与2022年同期持平，下游需求维持低位。同时，洋山港铜溢价水平边际走弱，反映贸易商拿货需求不强，需求疲弱特征凸显。铝方面，设备链生产边际改善，铝棒出货量回升至近年同期高位，带动铝库存边际去化。由于云南地区铝冶炼复工节奏不快，铝锭、铝棒供给延续偏紧状态。需求错位带动铜铝价格分化，上周铜价承压回落，铝价小幅回升。
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原油：需求预期偏弱，但供给仍紧，油价小幅回升。中国二季度经济增长不及预期，引发对于原油需求转弱的焦虑。但在后半周，美国商业原油库存回落叠加对于中国稳增长政策的预期，推动市场对于供需关系向好的预期，带动油价企稳回升。从周度均价来看，上周原油均价边际回升。
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交运：天气影响物流运作，航运、公路货运双双走弱。航运方面，上周BDI指数回落，反映全球大宗品需求边际转弱。受台风天气影响，集装箱吞吐量及二十港到港集装箱船舶量同环比均走弱，SCFI和CCFI指数亦小幅回调。货运方面，铁路货运量与高速货车通行量同比小幅回落、环比亦未有显著变化，反映工业产销仍有韧性。快递同样受台风天气影响，揽件和寄件数同环比回落幅度较大。
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风险提示
1、海外超预期衰退，挫伤我国外需强度，拖累国内经济复苏进程。
2、不排除政策在经济走弱时加大刺激力度，政策外生动力推动经济走强。
研究报告信息
证券研究报告：实体经济洞察2023年第27期：地产迎来三重信号
对外发布时间：2023-08-06
研究发布机构：长江证券研究所
