中信证券：城市更新政策推动产业发展

根据中国政府网，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》（后文简称《意见》），明确后续城市更新工作的主要目标和任务等。

核心观点一览

地产

①《意见》告别大拆大建，要求优化对城市空间的利用，调整现有存量建筑的使用功能，便利低效用地的开发利用。这都有利于擅长不动产空间运营提效的企业发展壮大，有利于擅长精品开发策略的公司持续发展。

②《意见》重视房屋全生命周期安全管理，重视维持现有存量房屋的良性可用状态，也重视从硬件和软件两个维度去提升老旧小区的生活品质，这都有利于品质物业服务公司扩展业务，优化盈利能力。《意见》特别重视消费业态和文旅业态，也有助于商管公司的业务发展。

基础材料与工程服务

本次《关于持续推进城市更新行动的意见》明确到2030年城市更新行动实施取得重要进展等主要目标和多项重点任务。我们认为，城市更新在政策、资金等多维度将更具保障，发展进程有望提速，亦将在建筑保温、防水、工程管道、生态园林、房屋体检、工程施工等多细分领域带来需求增量，在城市更新领域已积极布局的头部企业有望持续获益，未来发展可期。

点评

城市更新系列报告之一

从大拆大建到精品开发和营运

陈聪 张全国 刘河维 李俊波

▍中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动意见》（后文简称《意见》）。

文件内容全面，影响深远，提出了2030年城市更新行动取得重要进展的目标，要求城市更新全过程坚持系统观念、发挥规划导向、统筹发展和安全、坚持因地制宜量力而行，并从用地政策、房屋使用全生命周期安全管理制度、投融资方式等方面强化支撑保障机制。我们认为《意见》在大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，提高居民生活质量等方面与历史文件一脉相承，且相比历史政策更聚焦存量优化。我们预计城市更新工作的持续开展将为产业链带来新的投资机会。

▍告别大拆大建，加强城市文化遗产保护。

作为推进城市更新的政策，《意见》并未将城市更新和大拆大建划上等号，而是反复强调“保护”，严禁以危险住房名义违法违规拆除改造历史文化街区、传统村落、文物和历史建筑；要保护传统风貌；做好历史文化风貌保护前期工作，不搞大拆大建等。因此我们认为，未来的城市更新工作，和历史上大规模的新城建设完全不同。存量街区和存量建筑的改造，新建一些小面积的单体建筑，整体提升街区风貌，是本轮城市更新的主要内容。

▍优化城市空间利用的关键首先在于结合实际调整建筑功能。

《意见》提出的第一项任务即是对既有建筑的改造利用，包括对危险房屋分类改造以及对老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋合理转换建筑功能和土地用途，实现低效资产的盘活。时代关上一扇门，又打开了一扇窗。我们认为，在告别了大拆大建之后，存量建筑的功能用途改变将更为便利，这反过来十分有利于擅长运营提效的企业。

▍REITs市场兴起对于房地产企业的意义，不亚于当年按揭贷款制度诞生。

《意见》提到完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施REITs和资产证券化产品。目前，REITs和存量资产盘活、更新、改造、运营联系紧密，经营性资产的整体资金回收，预计将经常性依赖于REITs市场（包括类REITs和私募REITs市场）。正如房改之初，按揭贷款这一金融安排推动供给进入大井喷时代。房地产新模式发端之初，REITs市场这一金融安排，也将极大程度鼓励那些擅长空间运营的服务平台，和拥有核心资产及运营能力的发展商做大做强。

▍盘活利用存量低效用地，政策利好精品开发策略。

《意见》要求，推动土地混合开发利用和用途依法合理转换，盘活利用低效用地，优化零星用地集中改造、容积率转移或奖励政策。除法律禁止外，鼓励土地使用权人转让、入股、联营等方式更新改造低效用地。推进建设用地使用权在地表、地上或者地下分别设立。总体而言，我们认为针对存量土地更加灵活的利用策略，叠加告别大拆大建的历史背景，有利于一些深耕当地的发展商，获得一批规模小、位置好、用途多元的土地，考验企业的精品开发能力，也为企业的可持续发展提供了新的舞台。

▍风险因素：

1）城市更新可能需要“绣花功夫”，推进相对缓慢的风险；2）REITs市场规模仍然相对有限，部分优质经营性资产难以迅速出表的风险；3）部分企业难以适应新的时代，运营和开发能力不足的风险。

▍投资策略：

我们认为，《意见》进一步证明了大拆大建不可取，城市核心区域的城市更新有机推进，机会可能远大于远郊区的新城建设。把握这些业务机会，就需要企业具备因地制宜打造精品的能力、深耕城市沟通规划的能力、改造升级运营提效的能力和出表资产推动REITs上市的能力。

城市更新系列报告之二

小区追求可持续运维，街区深挖消费文旅潜力

陈聪 张全国 刘河维 李俊波

▍中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动意见》（后文简称《意见》）。

文件体现出较强的民生属性，通过完善房屋安全管理、补齐公共配套短板、健全小区长效管理机制等方式优化市民生活空间。我们认为城市更新新模式对供给增长有所限制，并为物业服务行业提供了新的发展机会。

▍重视房屋全生命周期安全管理，完善住宅维修资金政策。

《意见》要求，要以市场化手段创新房屋质量安全保障机制，推动建立完善既有房屋安全管理公共资金筹集、管理、使用模式。我们认为，我国住宅总量虽然丰裕，但养护运维投入严重不足。各地住房维修资金使用效率低，物业保修金管理各地存在差异，且保修的期限一般少于10年，很难覆盖完整房屋生命周期。高楼龄房屋筹集运维资金相对困难，而物业服务公司收费偏低，对设备设施的养护义务则缺乏明确监管标准。我们认为随着城市更新的不断深入，房屋未老先衰的局面也会发生变化，房屋养护运维的资金可能加快到位，市场化补足设备运维资金成为可能。我们相信这对品质物业服务公司是有好处的。

▍《意见》对城镇老旧小区的整治改造既涉及硬件，也涉及软件，尤其致力于完善小区长效管理机制，重视引导居民参与和监督。

过去几年各地曾经推广物业服务全覆盖，即通过为老旧小区配物业服务公司，推动小区良性运转。此次《意见》再次提到小区长效管理机制，也意味着城市更新可能拓宽物业服务公司的展业舞台，也可能透过一次性提升老旧小区设备设施，来减轻相关物业服务公司的执业难度。

▍《意见》在改造新业态的过程中，强调创新消费场景，发展文旅产业，有利于积累一些“内容IP”的商业地产和文旅地产公司充分施展能力。

在城市更新系列报告（一）中，我们提及了城市更新活动中空间运营提效的重要性（详见《城市更新系列报告之一：从大拆大建到精品开发和营运》2025-5-19）。深入而言，在老旧街区，厂区，城中村的更新中，最重要的新业态可能是商业和文旅，其中又以商业为核心。《意见》很少提及办公业态，也是充分考虑到企业办公用房供过于求的现实。空间本身是提振消费的重要力量，空间的焕新有助于扩大内需和提升居民生活满意度。城市更新对于深耕商业的房企，也打开了新的业务版图。

▍《意见》要求落实“老城不能再拆”的要求，客观上限制了供给过快增长。

我们认为，过去几年房价持续下降，核心原因并不是居民收入和财富增速变化，而是房地产市场供给过于庞大。在此背景之下，划定严格的保护范围，限制老城的过快拆迁，目的当然是为了保护城市风貌，客观上有助于控制整体供给，避免资产价格进一步下滑。此外，严格管理城市更新重点地区的大体量公共建筑，超高层建筑，也有助于办公市场早日走向供求均衡。

▍风险因素：

政策鼓励老旧小区长效管理，但老旧小区物业费偏低，又往往缺乏避免的公区收入，长效管理缺乏资金来源的风险；政策鼓励兴建一批商业步行街和文旅设施，但也存在城市更新过程中建设千篇一律，部分消费和文旅基础设施缺乏人流和租金收入的风险；住房运维资金优化进展缓慢的风险。

▍投资策略。

我们认为城市更新给物业服务行业提供了新的发展机会。一些高楼龄项目的养护运维可能获得新的政策支持，一些老旧小区的配套设施可能借政策东风而得到优化。政策也非常有利于商管类公司的发展。

城市更新系列报告之三

持续推进城市更新，建筑建材多领域迎增量

孙明新 李家明 冷威 周光裕

▍事项：

根据中国政府网，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》（后文简称《意见》），明确后续城市更新工作的主要目标和任务等。

▍聚焦“好房子”并推进建筑节能改造，建筑保温和防水迎利好。

在加强既有建筑改造方面，本次《意见》明确持续推进既有居住建筑和公共建筑节能改造，加强建筑保温材料管理。以往热量损失是造成建筑物二氧化碳排放的主要因素之一，我们认为本次《意见》将有利于推进建筑物节能降耗，促进绿色经济发展。同时，本次《意见》也强调建设好房子，树立全周期管理意识。防水材料属于隐蔽性工程，对房屋的居住体验至关重要，也涉及到建筑物的质量寿命。我们认为政策支持下，有利于行业需求增长并向头部企业集中。

▍支持老旧小区管线和城市地下管网改造，工程管道需求增量可期。

在推进城镇老旧小区整治改造方面，本次《意见》明确更新改造小区燃气等老化管线管道。在加强城市基础设施建设改造方面，本次《意见》明确要加快城市燃气、供水、排水、污水、供热等地下管线管网和地下综合管廊建设改造，完善建设运维长效管理制度。我们认为，本次《意见》继续将老旧小区管线和城市地下管网改造确定为工作重点任务，摆在突出位置，后续若资金等保障能够落实，工程管道整体需求有望迎来增长，因此具备全国化产能布局及品牌影响力的企业将直接受益。

▍强调修复城市生态系统，生态园林工程企业发展趋势向好。

本次《意见》在修复城市生态系统方面，主要强调五方面工作任务，包括建设连续完整的城市生态基础设施、加快修复受损山体和采煤沉陷区、推进海绵城市建设、加强建设用地土壤污染风险管控和修复、推进城市绿环绿廊绿楔绿道建设。我们认为，生态园林工程行业在经历前期承压下行后，业内企业竞争格局有所改善，头部企业历史PPP项目减值计提相对充分，且在国家加力支持化债过程中，企业项目回款和财务状况改善预期向好。同时，随着国家支持修复城市生态系统，相关领域新项目有望落地带来增量，具备重点项目经验、资源和技术等综合优势的生态园林工程企业发展趋势向好。

▍建立房屋使用全生命周期管理制度，房屋体检工作进程有望提速。

本次《意见》在支撑保障工作方面，明确要落实房屋使用安全主体责任和监管责任，加强房屋安全日常巡查和安全体检，及时发现和处置安全隐患。探索以市场化手段创新房屋质量安全保障机制。完善住宅专项维修资金政策，推动建立完善既有房屋安全管理公共资金筹集、管理、使用模式。我们认为，我国房屋体检、保险和养老金三项制度建设在近年逐步推进，未来或相互嵌套，共同推动房屋全生命周期安全和质量提升。在国家持续支持城市更新的过程中，房屋体检作为前端环节，相关工作有望率先提速，具备资质、政府资源、公信力、技术团队等综合优势的头部企业已积极布局并获得业务增量。

▍老旧小区、街区、厂区等建设需求高，领先的施工企业持续获益。

本次《意见》在老旧小区、街区、厂区及城市基础设施等多细分领域均明确了后续更新改造建设任务。同时，在资金方面，本次《意见》亦明确中央财政和地方政府加大资金支持力度，落实城市更新税费减免，鼓励各类金融机构强化信贷支持，并完善市场化投融资模式。我们认为，后续城市更新在多细分领域的工程建设和相关技术服务需求高，而在国家政策和资金支持保障下，企业参与城市更新项目或将更具积极性。其中，具备项目经验和资源优势的头部央国企近年已深度参与地方城市更新和改造类项目，正持续获益，后续有望获得更多业务增量，并推动城市更新高质量发展加速。

▍风险因素：

宏观经济承压；房地产和基建行业下行；城市更新相关政策落实不及预期；人工、原材料等价格大幅波动；行业竞争更加激烈。

▍投资策略：

展望看，我们认为城市更新在政策、资金等方面将更具保障，发展进程有望提速，亦将在建筑保温、防水、工程管道、生态园林、房屋体检、工程施工等多细分领域带来需求增量，在城市更新领域已积极布局的头部企业有望持续获益，未来发展可期。