哪些城市房地产有望先企稳?

券商研报精选 2025-05-30 11:27:00
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一线城市,上海和深圳有望率先企稳;二线城市,成都、呼和浩特、南昌的企稳条件更为成熟。

文:国金宏观宋雪涛/联系人张馨月

基于《房地产市场筑底还有多远》中所提出的判断房地产市场企稳的三个指标,我们进一步对一线城市和二线城市进行比较,分析可能率先企稳的几个城市。

一线城市,上海和深圳有望率先企稳。

从租售比和二手房成交看,一线城市整体差异不大。虽然深圳的租金回报率相对偏低,但其租金价格更抗跌。北京、上海、广州、深圳二手房成交占比分别为66.4%、63.2%、60.6%、64.6%,均已接近稳态水平,较2024年全年分别提高4.2、6.4、0.1和7.6个百分点。

上海和深圳的库存去化周期明显好于北京和广州,新房去化周期分别为9.7和13.1个月,其中核心城区库存已降至10个月左右。北京、广州的新房去化周期分别为19.9和23.7个月,仍高于18个月的库存警戒线。

一线城市的库存积压主要集中在远郊地区。北京、上海、广州、深圳核心城区的狭义库存去化周期分别为17.6、10.3、21.0、8.6个月,非核心城区去化周期分别为40.1、17.1、27.5、16.3个月。

上海和深圳的土拍市场表现也更好。今年前20周(12.30-5.18),上海住宅用地土地出让金收入614.5亿元,较去年同期增长90.0%,平均溢价率23.3%,较去年同期提高15.9个百分点。同期深圳仅推出一宗土地供给,土地出让金收入30.7亿元,但成交溢价率高达70.4%,成为近年来深圳溢价率最高的地块,去年同期溢价率为0.2%。

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二线城市,成都、呼和浩特、南昌的企稳条件更成熟。

杭州的库存已降至6.4个月,重庆、武汉、成都、苏州、天津、宁波的库存处在12-14个月的合理区间附近,西安、南京、长沙、福州等城市库存在18-24个月左右,青岛、郑州等城市库存去化周期超过30个月。

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我们构建了涵盖租金回报率、租金增长率、二手房成交占比、新房库存去化周期和土拍溢价率的“五维评分”体系,各项得分为对应指标在二线城市中所处的分位数。其中,租金回报率、租金增长率和二手房成交占比用于衡量二手房市场的企稳情况,新房库存去化周期和土拍溢价率用于衡量新房市场的企稳情况。

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成都:强二线里最强,兼具高回报、租金稳定、低库存、土拍热等特征。4月成都租金回报率为2.4%,好于多数强二线城市,住宅租金价格(取6个月移动平均)较去年10月的变化幅度分别为-0.4%,在二线城市中相对“抗跌”。1-4月成都二手房成交占比达到60.2%,接近成熟市场水平。商品住宅去化周期为12.8个月,处于12-14个月的合理区间。低库存开始向土拍传导,今年前20周,土地出让金280.1亿元,较去年同期增长87.0%,土地溢价率24.1%,较去年同期回升12.8个百分点。

呼和浩特:二线里最强,新房和二手房均好于多数二线城市。4月呼和浩特租金回报率为2.8%,住宅租金价格(取6个月移动平均)较去年10月的降幅仅为-0.2%,好于多数二线城市。从土拍数据看,今年前20周,呼和浩特土地出让金31.8亿元,去年同期仅为3.5亿元,土地溢价率12.5%,好于多数二线城市。

南昌:新房企稳,二手房接近企稳。4月南昌商品住宅库存去化周期为11.9个月,低于多数二线城市。同时,土拍市场好于多数二线城市。今年第1周至第20周,南昌住宅用地土地出让金总额为19.6亿元,同比增长154.5%,土地成交溢价率为16.3%,去年同期为0%。南昌的租售比稍显逊色。4月南昌租金回报率为2.3%,接近二线城市平均水平,住宅租金价格(取6个月移动平均)较去年10月的变化幅度分别为-0.9%,跌幅好于多数二线城市。

杭州:新房市场火热,但二手房企稳需要更长时间。4月杭州商品住宅库存去化周期仅为6.4个月,降至历史最低。其中,上城、拱墅、西湖和滨江四个中心城区的去化周期仅为1.6个月。因此,今年以来杭州土拍市场表现火热,前20周土地成交平均溢价率36.2%,较去年同期提高29.0个百分点,土地出让金1076.7亿元,较去年同期增长91.3%。但从租售比和二手房成交占比等指标看,杭州二手房市场企稳的条件尚未成熟。目前杭州租金回报率仅为1.8%,在二线城市中处于相对偏低的水平。1-4月杭州二手房成交占比为42.6%,也低于样本二线城市的平均水平。

风险提示

租金价格超预期回落,新房供给瓶颈加剧,地产销售改善的持续性不及预期,地产企稳节奏慢于预期

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