房企借通信托融资 收益率持续上升

2016年下半年以来，房企融资多条渠道逐步收紧。作为典型的高杠杆及资金密集型企业，再融资渠道受限使房企面临“钱紧”窘境。

从房地产企业的资金来源：1.银行贷款还有非银行机构的贷款，2017年占比16％左右。2.通过发债，股权融资、信托，券商，资管等非标的融资，2017年占比33％左右。3.个人按揭贷款，定金，预付款等，占比50％。4.外资。海外发债，占比比较小。

房企交易所发债量持续增长

发债房企4月在银行间市场发行中票、超短融、定向工具共39笔，ABN产品1笔，募集资金规模397.30亿元，同比上涨64.45％。发债房企4月在交易所市场发行公司债和私募债共16笔，ABS产品5笔，募集资金规模251.96亿元，同比上涨487.32％。所以在4月房地产发债企业在两市场发行量共649.26亿元，同比增长128.21％。随着房企存续债券到期高峰的到来，房企发债量将会保持着稳步增长态势。

集合信托产品平均预期收益率继续走高

2017年房企对银行贷款和信托融资依赖度增高。2017年房地产信托上升到了11092亿元。单从2018年4月统计数据发现，从发行方面看，共发行204款房地产集合信托产品，规模共计505.32亿元，同比上升25.74％，增速持续下降，产品平均规模2.48亿元，平均期限1.59年，房地产类产品占集合信托发行总规模的38.26％。从成立方面来看，4月共成立178款房地产集合信托产品，规模共计376.55亿元，同比上升47.99％，增速较上月有小幅回升，但较年初降幅仍很大，产品平均规模2.43亿元，平均期限1.66年，房地产类产品占集合信托成立总规模的32.60％。房地产信托预期收益率不断攀升，4月平均收益率达8.05％，环比提升0.27个百分点。在整体资金面趋紧的情况下，集合信托产品平均预期收益率将继续提高。

袁吉伟认为，严监管大形势短期不会变，未来货币政策保持中性稳健，紧信贷、宽货币。从企业融资需求看，很多公司债务到期量较大，刚性融资需求较大，而且随着违约风险的增多，信贷定价中风险溢价也会提升，所以信托融资成本可能还会小幅上升或者维持高位。也有信托业内认为，到今年底，信托产品平均年化收益率将会达到8.5％左右。