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    三道红线后,地产融资再收紧,留给高负债房企的时间不多了!

    2020-11-09 11:09:16

    1、

    最近被美国大选搞得纷纷扬扬,外部环境难以预测,反观国内,马云的蚂蚁暂缓上市,降低系统性金融风险,房地产融资政策,也在升级防控信托风险。

    小北财经注意到,楼市最近出了一个新规,银保监会信托部向各地银保监局下发了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求严控房地产信托规模,按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管,严禁通过各类形式变相突破监管要求,严禁为资金违规流入房地产市场提供通道,切实加强房地产信托风险防控工作。

    首先,排查房地产信托业务的持续合规监管情况。一是核查信托公司违规开展房地产信托贷款情况;二是核查信托公司通过不当“创新”等变相形式突破监管要求情况;三是为各类资金违规流入房地产市场提供通道便利情况。

    其次,排查房地产信托业务风险防范化解情况。一是对房地产信托业务逐笔排查,对风险缓释措施进行分析,摸清风险底数;二是在识别房企集团关联方的基础上,全面排查信托公司对房企集团(含其关联方)的信托融资集中度情况,评估集中度风险;三是制定和执行风险应对预案情况。

    再次,落实房地产信托业务的整改问责情况。针对信托公司房地产信托合规与风险问题,总结今年以来的整改情况和追责问责情况。

    此次房地产信托业务排查涉及的合规问题包括:是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利,以及是否存在其他违规行为。

    所谓的“四三二”要求:就是四证,30%自有资本金,二级资质。

    今年的房企真是日子不好过,开年是疫情影响,后来迎来了房企融资的“三道红线”,最近又是房地产信托的专项排查,一步一步地把房企的资金链堵死,健康,安全,不能引发系统性金融风险,各项政策给房企套上了紧箍咒。

    2、

    众所周知,房地产是资金密集型的企业,高负债率、高杠杆率是房企的常态。目前国内房企的玩法就是高负债、高周转,要扩大规模就是要到处借钱。

    一般来说,房企融资大多通过以下几种方式:上市融资、银行贷款、海外发债、民间融资、信托融资,不过,钱是越来越难借了。

    开发商在A股IPO已经暂停好几年,玩得起的屈指可数;银行融资近几年也卡得很死;海外发债曾是救命稻草,但去年发改委下了通牒,玩不了了;民间融资基本是无路可走才会成为开发商的选择。

    但金融市场嘛,向来都是只有想不到,没有做不到,正规渠道难搞钱,但还有旁门小道,信托就是其中之一。

    在这种情况下,监管部门还要开展新一轮房地产信托业务排查,可想而知这里面的水到底有多深、有多浑。

    2020年是对房地产行业管制全面收紧的一年,表现为“房地产宏观金融审慎体系”的建立,其实质,是用管理金融机构的方式,来管理房企,建立很多“条条框框”,公布了一堆指标体系,目标是给彪悍的房企“套上笼头”。

    “三道红线”公布了,“房地产宏观金融审慎体系”建立了,如果信托渠道仍然有漏洞,对部分房企的杀伤力将大打折扣。

    长期以来,国内房地产企业一直处于激烈的融资扩张竞争之中,众房企为实现规模化,通过不断的加杠杆竞价买地,这不仅使企业的负债压力不断增加,也对盈利能力产生了负担。

    “三道红线”的出台,传达出了鼓励房企回归经营、避免激进扩张的监管思路,也推动着行业向更加健康的新生态过渡。

    而信托等非标渠道,历来水比较深,整顿势在必行。封上了这道门,房企将在健康安全的道路上长久发展。

    在这一新生态中,融资扩张已不再是实现发展的捷径,不少房企将目标放在“促销售,抓回款”上,管理、产品等内在因素,重新成为了企业的核心竞争力所在。

    3、

    11月8日,恒大集团与深深房A已经终止了重组协议,11月9日,深深房也正式复牌。四年共1500多天停牌终成一场空。恒大的回归A股之路,因为监管环境的变化,也基本终结。

    不过,恒大目前的1300亿战略投资,大多数都选择和恒大继续合作,也算是对恒大的认可, 对许老板的一种认可。

    证监会刚暂缓了蚂蚁集团的上市,恒大又与深深房A解除重组,监管层在这个时间点出手,也是在向外释放强烈的信号,国家是严厉反对炒房地产和消费信贷杠杆。

    从马云到许家印,是一个划时代的标志。

    国家清楚告诉大家:股市不是提款机,国家强烈反对炒房地产和炒金融,其意志非常坚定。

    不过对于这些房地产公司也有好处,就是聚焦领域,全力降低负债,继续深耕,给人民建造出好的作品出来。

    国家希望今年放出来的水都能够进入到实体经济当中,抓紧空档期,推动产业的升级转型,因此IPO的终止和延缓,不仅断了现金流,还向全国人民释放了监管强力的信号。

    畅通国内大循环,强调了“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”,这主要是过去一个阶段,房地产和金融两个板块相互推动,部分城市房价出现快速上涨,投资投机性购房需求旺盛,部分企业投资房产,居民债务压力巨大,对国内生产、消费循环构成了不利影响。

    未来会坚持“房住不炒”的政策基调,维持房地产金融高压监管,抑制房价过快上涨。因此,未来购房投资的空间将被压缩。

    4、

    三道红线下,房企还债的钱从哪里来?

    三道红线的新规将在2021年1月1日落地,也就是说留给房企的时间只剩下4个月了,这将逼着房企进行一场空前绝后降债大战。

    如果房企处于‘红档’,负债规模不能扩大,通过卖房还债,负债率自然可以降低。跟普通人买房一样,贷款后开始赚工资还款。

    加大销售与回款,是很多房企的唯一选择。三道红线对一些房企而言相当于一边借不到新钱,一边还得赚钱去杠杆。

    而土地市场已经开始降温,房企拿地的积极性在下降。9月,土地成交溢价率下滑的同时,流拍现象明显加剧,克而瑞重点监测的城市土地流拍率上升至9.3%。

    这意味着,到11月底的排查,正式拉开房企生死时速的序幕,留给房地产商的时间不多了。

    来源:小北财经 

    
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    责任编辑:卢珊 RF10057

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