信托一周热点事件（11.2-11.9）

二、本周热点事件

（一）房地产信托遭遇“严监管”

今年1-9月，57家信托公司一共发行房地产信托计划5473只，成立信托项目1314个，规模6697.59亿元。整体来看，与2019年同期相比，房地产信托业务占所有信托规模之比略有下降。

近期银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，切实加强房地产信托风险防控工作。

前述通知要求，各地银保监局要切实履行属地监管责任，保持对房地产信托高压监管态势不放松，提前谋划风险防控工作，严厉查处违法违规行为，健全房地产信托监管长效机制。本次业务排查是常规性排查，主要还是配合这一轮地产调控的措施，追踪各公司地产信托相关业务指标。自2019年年中以来，监管机构出台多项政策和窗口指导，严格控制房地产信托业务规模。数据显示，近年来房地产信托余额和占比逐季下降。

来自信托业协会的数据显示，截至2020年二季度末，房地产信托余额为2.50万亿元，同比下降14.68％，较一季度末下降3.10％。房地产信托占比也逐渐下降，从2019年四季度末占比15.07％，降至2020年二季度末的14.16％。

一些中小型信托则开始明显收缩涉房业务。某信托公司人士对记者表示，今年以来，已经基本停止大量新增房地产信托业务了，存量项目等待自然清算。该公司认为，宏观经济和监管环境多变，出于审慎经营的原则，选择收缩部分易受政策影响的业务。

“马太效应”愈发明显。今年前9个月，57家信托公司共计为320家房地产开发商的5473只信托计划提供了融资。在融资方面，“马太效应”愈发明显，百强房企的融资额集中度更高，并进一步向一线城市集中。

单个公司方面，前9个月发行房地产集合信托产品规模超过100亿元的信托公司超过20家。其中，五矿信托、光大信托、中融信托三家信托公司发行的房地产集合信托产品规模总计超过500亿元。房企方面，前9个月融资金额居前的地产商包括恒大地产、融创、阳光城（7.230, 0.00, 0.00％）、龙光地产、世茂建设、万达、佳源创盛等。

今年前9个月，57家信托公司合作的房地产企业中，百强房企合作的规模占总规模比例显著提高，占比达到46.75％，而去年全年为33％。百强房企的融资额集中度更高，融资规模前5位的房企均为百强房企，前10位的房企中有8家百强房企，前20位的房企中有14家百强房企。而去年全年前10位的房企中有7家百强房企，前20位的房企中有12家百强房企。这说明了不同规模的房企在信托融资市场上进一步两极分化，头部房企的融资额度更高。

从城市分布来看，融资规模进一步向一线城市集中。今年前9个月，一线城市融资总额占比为18.5％，而去年全年为15.37％；二线城市融资总额占比为36.17％，而去年全年为38.79％。而且，一线城市占据所有城市融资额前五名中的第一、二、四、五位，说明一线城市是房地产信托的首选城市。

（二）养老金融正在爆发！盘点市面上三类养老信托

应对老龄化浪潮，国内养老金融亟待壮大发展。据了解，目前参与养老金融体系的资管机构主要包括：保险公司、公募基金、信托公司和银行及银行理财子公司。从目前发行的养老金融产品来看，养老理财产品的数量不太多，各大资管机构养老业务目前还处于发展阶段，投资者尤其是老年群体对于养老产品的接受程度还不高。从目前来看，无论是税延养老保险还是养老目标基金、银行推出的养老理财产品，其规模都相当有限，在三支柱中的规模几乎可以忽略不计。

相对来讲，我国信托在养老市场中发力更显不足。不过，在全球养老资产中，六成以上是独立的信托资产。与其他提供较为单一金融服务的养老理财产品不同，养老信托通过利用信托账户中的资金，以其灵活运用信托财产等特性，为老年人提供内涵丰富的养老服务。中航信托不久之前推出的鲲瓴养老信托，也正是瞄准这一蓝海市场。

市面上养老信托产品主要包括：养老消费信托、养老财产信托和养老产品信托三类。养老信托作为信托行业新兴事物，尚未形成规模优势，仅有部分信托公司在积极探索养老业务模式的基础上，创新推出数款养老信托产品。受限于养老产业市场的发展不成熟，我国的养老产业的业务盈利模式和可持续发展模式尚未明晰，具体实践中还存在着养老政策不明确和投资门槛高的问题。

其一，养老消费信托。

信托公司设立消费信托计划，直接向康养机构采购康养服务，以规模数量取得较优惠的价格并以机构身份督促康养机构提供对应质量的服务，保障老年消费者权益。认购产品的投资者可获得一系列养老服务，包括居家养老、社区养老机构的优惠购买权，及高端养老机构的优先入住权。目前，已有低至100元的普惠化个人消费信托产品入市，但产品总募集规模并未太大。

其二，养老财产信托。

2016年，国内首款金融养老信托产品——安愉人生系列，就是由兴业银行与外贸信托联合推出，面向私人银行客群，兼具个人养老和家族财富传承双重功能。养老财产信托是指信托公司设立合适的服务信托产品，集合相关有养老需求的老年人，将其资金集中到一起，以信托名义按栋购买项目的物业，不动产权证按栋办理到信托名下，每个出资的老年人占信托（或者说该栋物业）的一定比例，相当于实现了养老物业的销售。并且，当某个老年人想退出时，只要将其信托份额转让即可，并不需要进行物业的实际交易；老年人在享受康养服务的同时，还能享受不动产物业的增值。

其三，养老产业信托。

相对养老消费信托和养老财产信托，目前市场上投向养老产品的信托产品数量最多，约有9款。尤其是康养项目的数量较多，这是由信托的传统业务模式和制度优势决定的。这些资金主要用途是与房地产企业合作开发相对应的康养社区，产品的交易结构和风控措施的设计与房地产类信托产品并太大的区别，只是在信托收益权方面可能略带与养老服务相关的权益成分。

今年两会期间，全国政协委员、北京大学光华管理学院讲席教授金李针对老年经济提交了提案，建议提升老年经济的系统性，从传统的养儿防老、以房养老等，转变为积极主动的依托金融市场进行的全面规划和顶层设计。金李表示，通过“大力发展养老信托”，可以培育出取代房地产的经济新动能。金李认为，信托机制极具创新力和灵活性，和养老第三支柱建设契合度高。如果养老信托发展起来，可以提升金融市场效率和稳定性。

目前中国资本市场严重短期化，炒作频繁，造成资金的脱实向虚，推高系统性风险，带来不可持续性。其根本原因是缺乏优质的长期资产。金李认为，解决资产荒问题，特别是久期错配问题，需要开发更多优质长期投资项目。而养老业恰恰可以提供大量长期稳定现金流的资产，助力提升资本市场效率和稳定性。至于如何推动养老信托产业发展，金李建议给予税收优惠，借鉴他国经验推动制度建设，设置专门的行业协会、适当放宽部分政策限制等。此外，他提出，可以利用信托机制吸引社会资本进入。

（三）《信托与资管产品案例集》正式出版发行

由中国信托业协会编著的《信托与资管产品案例集》一书正式出版发行。本书应用案例研究法，对我国资管市场上的信托产品及其他资管产品进行了详细、全面、立体的分析和解剖。全书共四篇十九章，涵盖19类信托产品和其他资管产品，针对每一类别产品，详细剖析了2～3个代表性案例。

本书基于业内提供的案例素材，依托普益标准在大资管领域的全覆盖与广口径资管产品数据库，以及西南财经大学信托与理财研究所的学术研究支持，期望通过汇集分析具有典型性和创新性的产品案例，为信托行业的业务开展、产品创新、业务培训等提供有益帮助。