蛋壳公寓的资本困局：3年亏损41.57亿急需用上市来一次救赎

不过几年光景，长租公寓市场这一资本竞相追逐的投资热点迅速降温。几轮行业洗牌之后，现在仅活着的几家长租公寓公司依然难逃亏损的魔咒。上市融资成了头部企业的共同选择。

就在10月29日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，准备在美国纽交所上市，股票代码为"DNK"。蛋壳公寓也是今年继青客公寓之后第二家在美股递交上市材料的长租公寓企业。

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表面风光难掩巨亏“辛酸”

2015年1月，蛋壳公寓的实体公司“紫梧桐（北京）资产管理有限公司”在北京注册成立。随后不久，蛋壳公寓在北京慈云寺桥租下第一套房子，2015年底，不到一年时间，蛋壳公寓运营的房间数量已达2434间。

发展至今，仅四年时间蛋壳公寓在全国运营的房间数量已经超过40.67万间，翻了将近200倍。伴随着规模扩张，公司营收有了大幅度增长。

根据蛋壳公寓的招股书显示，蛋壳公寓2017年、2018年营收分别为6.56亿元、26.75亿元；而2019年仅前9个月营收就达到近50亿元，上年同期为16.73亿元。可见随着房屋数量的猛增，其营收规模也是水涨船高。

但是，就在蛋壳公寓的这些漂亮的营收数据背后，却是连年亏损的现状。《每日财报》注意到，蛋壳公寓2017年、2018年的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元；在2019年前9个月净亏损为25.16亿元，上年同期为净亏损8.13亿元。

不难计算，最近三年的蛋壳公寓已累计净亏损高达41.57亿元，而且亏损的数额还在不断变大。

跑马圈地是长租公寓的必经阶段，房源的数量与增速是企业突围的必须。成为头部的代价却是几十亿元的巨亏。

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盈利痛点依旧

对于长租公寓这一特殊行业来说，租金就是公司维系生存的根本，公司启动初期，必须要做的就是收集房源和装修房间，前期需要投入的资金对公司来说至关重要，没有雄厚的财力支持，根本无法敲开租赁市场的门。

由于前几年长租公寓这个投资热点诱惑着大量资本冲了进来，很大一部分长租公寓的业内竞争导致房源稀缺、租金飙涨之后，长租公司又用低价出租给租户回笼资金成行业常态。如此恶性循环，资金实力薄弱的长租公司就被“拍在了沙滩上”，小公司纷纷倒闭，这几年的长租公寓市场可谓一地“鸡毛”。

长租公寓的创新之处在于金融手段的运用，蛋壳公寓主要的资金来源为租金贷。招股书披露，2017年至2019年9月底，其来自金融机构的预付款分别为9.4亿、21.3亿和31.1亿；租客预付款分别为1.1亿、2.8亿和7.9亿。租金贷的预付款占比均在80％以上。所以说“租金贷”也就是蛋壳公寓不断扩张的资本。

显然，在这样高投入、重资本运营模式下，还要面临租金和服务费的竞争，出现了上述连年亏损的状态也不足为奇。蛋壳公寓的“痛点”也正在这里，如何创新收益模式，应该是其未来发展的重中之重。

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上市能否柳暗花明？

为了稳定现金流和获得更多资金支持，蛋壳公寓选择了上市融资之路，但是这条路真的这么好走吗？

其实对于蛋壳公寓等长租公寓纷纷谋求上市的动作来看，背后的原因不外乎是公司资本渴求的迫切和资金接力难以为继的无奈。

回看蛋壳公寓的融资之路就不难发现，此番上市实属被逼无奈。就在2019年3月，蛋壳公寓刚刚宣布完成5亿美元C轮融资，由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投，有了这笔资金的注入，按理说蛋壳公寓是不缺钱的。

但是，随着长租公寓行业在2018年“洗牌”之后，2019年的融资市场开始趋冷，资金需求的迫切与一级市场估值降温，加上竞争对手先递交了上市材料，蛋壳公寓不得不加速上市计划。

在蛋壳公寓举行的预路演活动中，投资者透露的上市预计募资规模为5亿美元。其招股书显示，公司拟将募集资金用来扩大公司业务规模，包括寻找更多的房源、提高公司的技术支持能力、日常公司的运营，以及未来不排除开展并购和投资活动。上述计划是否真的能如蛋壳所愿实施，我们拭目以待。

在经历了萌芽期、快速增长期、阵痛期后，如今的上市热潮正在开启长租公寓市场新的时间节点，已经错失“长租公寓第一股”的蛋壳公寓要想在市场保持常青，怕是一场“硬仗”。