REITs的春天：2025年开启新周期，年回报有望超10%

根据华尔街的观点，2025年房地产行业的前景更加光明。

经历了艰难的几年后，花旗银行表示，房地产投资信托基金（REITs）迎来了“新周期的黎明”。该机构预计，由于逐年加速的盈利增长、供应减少、稳健的宏观经济背景以及合理的估值，REITs在2025年将实现10%至15%的总回报。

花旗分析师Nick Joseph在上周的一份报告中写道：“相比前几年，我们认为未来将以稳定的利率为主，同时基本面将加速改善——而未来几年供应的短缺可能让稳健的基本面持续并进一步加强。”

追踪美国房地产板块股票的iShares美国房地产ETF（IYR）在2024年的总回报已超过8%。

美国银行也对REITs持乐观态度，指出这些股票的交易市盈率接近历史低位，相比10年期债券，约50%的房地产股票提供了更高的收益率。此外，标普500房地产板块中获得B+或更高质量评级的比例在过去十年间翻倍，达到70%。

美国银行分析师Jeffrey Spector 在12月6日的报告中表示：“总体而言，我们认为2025年的环境对REITs基本面是积极的。”

他补充道：“2025年的供应预计将进一步减少，而2026年的供应可能创下历史新低。此外，公开交易的REITs在资本成本和融资渠道方面比私人房地产投资者具有优势，稳定的利率环境也可能为交易提供足够的可见性，从而缩小买卖双方的差距。”

潜在的强劲迹象

根据Janus Henderson的报告，美国房地产交易量的上升是REITs潜在强劲表现的一个迹象。这通常预示着周期的转折点。

Janus投资组合经理Greg Kuhl和Danny Greenberger在11月11日的报告中写道：“交易量的复苏……凸显了REITs通过多种途径推动盈利增长的潜力，加强了资产价值的前景，并最终为新周期中更高的股价和增长的股息提供了可能性。”

Kuhl认为，2025年将主要依赖于基本面推动估值增长。他认为，目前围绕特朗普政府潜在政策可能推高通胀的猜测还为时过早。

“我认为，许多相关因素已经在大选前几周和几个月内被市场定价了，”Kuhl表示。他的基线预测是10年期国债收益率将维持在当前水平，因此总回报率可能达到9%。

“也就是说，盈利增长加股息，”他说，“如果你能在此基础上挑选一些被低估的股票，就能获得额外回报。”

投资方向

并非所有REITs都是一样的，有些领域的机会更为显著。

花旗超配了医疗、住宅、工业和基础设施领域的REITs，并指出股票选择仍是获取超额收益的关键。其REITs模型投资组合包含多个领域的超配头寸。

目前，医疗REITs是分析师和投资者的热门选择。Janus Henderson认为，当前最大的机会集中在老年住房领域。Janus的Kuhl解释说，随着人口老龄化和供应问题的叠加，市场需求将迎来显著增长。

Kuhl表示：“目前这个领域几乎没有新的项目在建设，同时需求的巨大推动力是显而易见的，而且即将到来。这是一个非常好的故事。”

拥有并开发老年住房、护理设施和医疗办公楼的Welltower（WELL）是JRE基金的核心持仓之一。

Kuhl还看好受益于人工智能热潮的数据中心领域。JRE基金的最大持仓是数据中心公司Equinix（EQR）。

除了数据中心和医疗领域，美国世纪投资公司的高级投资经理Steve Brown指出，零售房地产领域也蕴含价值。他特别喜欢开放式、以超市为核心的购物中心。

Brown表示：“购物中心的入驻率和租金都在上涨，几乎没有商店关闭或破产的现象。”他看好Regency Centers(REG)和Urban Edge Properties(UE)，并且在购物中心子板块中，他也喜欢Simon Property Group(SPG)，因为其入驻率和租金正在上升，而供应量几乎没有新增。

美国银行同样超配了医疗和零售领域。

美国银行分析师Spector表示：“我们专注于那些盈利可见性高、增长前景良好、且华尔街预期不断上调的REITs。”他还补充道，尽管对“质量和价值”的双管齐下策略最为适合，但他更倾向于那些资产负债表强劲且具备外部增长能力的REITs。

美国银行2025年的首选股包括：

American Healthcare（AHR）：拥有多元化的医疗资产组合，包括老年住房、护理设施和医疗办公室。Spector认为，这家公司将因美国人口老龄化而受益。

American Homes 4 Rent（AMH）：这家公司专注于单户住宅租赁，其受益于有限的新供应、千禧一代的人口结构红利以及稳健的管理团队。

“我们对AMH的投资组合保持乐观态度，包括单户住宅供应有限、伴随千禧一代老龄化的人口结构性利好、增值的整合与开发机会以及强劲的管理团队，”Spector表示。“较高的按揭贷款利率对于单户住宅租赁REITs来说也是一大利好。”