房地产迎大事件！上海出台楼市新政，广州马年首场土拍火爆

来源：光大证券微资讯

楼市再迎重磅政策，行业何时能够反转？

据上海住房城乡建设管理的官方消息，2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），进一步调减住房限购政策，优化住房公积金贷款政策，完善个人住房房产税政策。

同时，春节假期多地推出优惠政策吸引返乡居民购房置业，部分城市楼市迎来“开门红”。广州马年首次土拍火爆，8家房企抢拍珠江新城马场地块。

展望未来，在各类政策的呵护下，楼市有望逐渐迎来拐点。

1、上海发布楼市新政，进一步促进市场修复

作为全国楼市的“火车头”，上海楼市一直备受瞩目，楼市政策也具有风向标意义。

2月25日，上海市五部门联合印发重磅《通知》，进一步促进楼市修复。我们全面梳理了《通知》全文，要点内容如下：

①缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限

对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

②符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房

对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

③符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房

对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

④适度提高住房公积金最高贷款额度

将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

⑤优化贷款套数认定

对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。

⑥扩大多子女家庭购房支持范围

公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。

⑦完善个人住房房产税政策

自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

为了能够更好地支持上海房地产市场发展，上海浦东新区、徐汇区、静安区与中国建设银行签约，将收购二手房用于保障性租赁住房。官方计划收储小户型住房（包括新房或二手房），不仅可以增加楼市需求，还能够满足不同群体的住房需求。

2、2025年楼市需求进一步降温，政策积极推动楼市复苏

在我国，拉动经济增长的三驾马车包括：投资、消费、出口。投资是重中之重，制造业、房地产、基建三类投资成为关键领域。

2025年全国固定资产投资（不含农户）高达48.5万亿元，同比下降3.8%，增速较之前下降1.2个百分点。

上一次投资负增长还要追溯至2020年8月，时隔5年投资再次持续萎缩，房地产投资成为关键影响因素。2025年房地产投资降幅达到17.2%，规模接近8.3万亿元，较2021年14.8万亿元峰值大幅下降43.9%，接近2013年规模。

与投资相比，商品房销售面临更大的压力，2025年全国商品房销售面积已经低于2009年。2025年，全国商品房销售面积8.8亿平方米，较2024年下降8.7%。

在楼市出现巨大压力的背景下，不少房企2025年业绩亏损。截至2月25日，77家A股房地产企业发布2025年业绩预告，58家公司亏损，亏损率高达75.3%。

万科A预计2025年亏损820亿元，华夏幸福、绿地控股、华侨城A、金地集团等公司预计亏损超100亿元。

为了促进楼市止跌回稳，官方已出台一系列举措，在房企融资端的多项举措将发挥重要作用。自官方启动商业不动产REITs试点以来，多家公司积极推动不动产资产证券化，华安锦江商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT等项目已经申报。

首批商业不动产REITs项目底层资产涵盖酒店、购物中心、商业办公等，这将为部分房企盘活不动产、获得发展资金。

1月底，主流财经媒体报道，多家房企不再被要求每月上报“三道红线”指标，这意味着房企融资端政策环境继续向好。

为了抓住春节假期的销售时间窗口，多地推出精准政策，吸引返乡置业群体。重庆、青岛等地陆续发布春节假期楼市销售数据，多个地区呈现“淡季不淡”的市场状况，这为楼市“小阳春”蓄力。

2月25日，广州迎来马年第一次土拍，保利、华润等龙头房企竞拍大型综合用地马场地块，起拍价高达186亿元。马场地块体量大、位置优，市场热度较高。

随着政策不断落地、市场需求逐步回暖，房地产市场有望摆脱寒冬。

（本文首发于2026年2月25日）

李泉

投资顾问执业编号：S0930622070004

基金从业编号：A20211203001155