【中指快评】2022年土地市场热度分化，一线城市热度较高，整体趋势量价齐跌

　　中指研究院高级分析师张晓飞先生在1月3日下午的“中指市场形势及企业研究成果分享会”中，对2022年全国土地市场走势做出总结和2023年趋势进行预判：

　　一、全国土地市场

　　2022年，全国300城共推出各类用地规划建筑面积21.69亿㎡，同比下降14.73％；成交规划建筑面积18.88亿㎡，同比下降9.27％。

　　成交楼面均价为2187元/㎡，同比下跌20.38％ ；平均溢价率为3.09％，较去年同期下降6.74 个百分点；各类用地出让金达41333.36亿元，同比下降27.73％。近五年，300城成交楼面均价维持在2358元/平米左右，成交楼面价历经2021年持续下跌之后，在今年二季度由跌转增，最高价在2537元/平米，成交楼面价整体保持在一个稳定区间。

　　住宅用地规划建筑面积7.66亿㎡，同比下降36.29％；成交规划建筑面积6.2亿㎡，同比下降31.09％。

　　2022年，各线城市推出、成交规模同比走低，土地出让金收窄明显，各线指标下滑同时，一二线城市楼面均价同比走高；土地出让金方面，一线城市住宅用地出让金同比下降18.9％，全国300城出让金的比例由2018年占比11％，扩大至19.0％；二线城市土地出让金占比为近五年最低，占比46.4％。三四线城市土地出让金结构占比基本与去年持平。

　　二、集中供地市场

　　集中供地今年以多批次供应为主，部分城市推出五、六批次集中供地，涉住宅用地1652宗，推出规划建面16543.8万㎡，同比上一年（34030）减少51.38％；成交住宅用地1466宗，成交规划建面14422.9万㎡，同比减少40.7％，土地出让金17826.9亿元，同比上一年（22803.4）减少21.8％。

　　三、2023年预判

　　供应：土地财政短期内无替代方案，地方政府仍将加大供应量。基建投资将对经济恢复起到关键作用，而基建投资的成本回收更依赖土地出让；

　　土拍规则：多批次分散供地，继续降低土拍门槛（减少配建、减少自持、提高限价、降低地价、降低资质要求、降低保证金比例），保障性住房用地公开供应成趋势（广州、深圳、北京等）

　　成交总量：房地产市场面预期边际改善，但土地市场热度难有根本性恢复。市场化运作房企拿地有限，城投等地方国资企业仍将托底拿地（但会开工：找代建或引入市场化运作房企联合开发）。预计明年全年成交量较今年有进一步小幅回落

　　成交结构：市场结构分化更加明显，北上深杭仍能维持热度，部分省会城市或将掉队；

　　市场需求： 改善型需求明年继续占主导，但二手房挂牌量不断攀升，导致二手房价下跌，影响置换的改善性需求释放

　　利润空间：核心城市利润空间保持高位（10％+），非核心城市地价需要重估